Индустриальная недвижимость

В первом полугодии 2022 года рынок качественной индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя комплексами общей площадью 69 тыс. кв. м, что в два раза ниже показателя первого полугодия 2021 года. Если в прошлом году прирост был обеспечен главным образом индустриально-складскими комплексами, возведенными по схеме built-to-suit, то в текущем — преимущественно спекулятивными объектами.

Такие данные приводят аналитики Maris. По итогам первого полугодия 2022 года, сообщают в компании Nikoliers, завершилось строительство 69 тыс. кв. м складской недвижимости в составе трех комплексов. В июне в эксплуатацию был введен полностью заполненный спекулятивный складской комплекс «Тродекс Логистик» (23 тыс. кв. м). Также были запущены первая очередь оптово-распределительного центра «Нарт» (41 тыс. кв. м) в поселке Петро-Славянка и корпус, построенный компанией «Трансмед» для собственных нужд (5 тыс. кв. м).

На второе полугодие 2022 года анонсирован ввод в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м складской недвижимости. Большая часть (53%) является спекулятивным предложением. При условии соблюдения заявленных сроков ввода совокупный объем нового спекулятивного предложения в 1,7 раза превысит итоговый показатель 2021 года. Но учитывая практику рынка, возможен перенос сроков ввода ряда объектов, заявленных на текущий год, говорят в Maris.

На высокой стадии готовности сейчас находится распределительный центр Wildberries в Шушарах (106 тыс. кв. м), возводимый московской строительной компанией МБМ. Еще ряд спекулятивных объектов находится на высокой стадии готовности, их ввод ожидается до конца года. В их числе — новые корпуса в составе комплексов Ahlers Logistic в Горелово (20 тыс. кв. м) и «Октавиан» в Мурино (8 тыс. кв. м), приводят данные в Nikoliers.

Спрос

За первые шесть месяцев 2022 года на рынке было реализовано не менее 234 тыс. кв. м качественных складских площадей. Во втором квартале наблюдалось нехарактерное для предыдущих лет сокращение объема спроса относительно показателя первого квартала (–44%).

На условиях аренды в первом полугодии 2022 года было реализовано 56% площадей. В абсолютном значении валовой объем сделок по аренде сопоставим с показателем первого полугодия 2021 года. В первом полугодии 2022 года на рынке была заключена одна сделка по схеме built-to-suit (43% валового объема спроса). Лидирующие позиции в валовом объеме спроса в первом полугодии занимали транспортно-логистические компании (70%). Компании реального сектора экономики сократили объемы поглощения (–12% относительно показателя первого полугодия 2021 года).

Вакансия

Прирост нового спекулятивного предложения и высвобождение площадей на вторичном рынке наряду со снижением объема спроса во втором квартале привели впервые с 2015 года к росту среднего уровня вакансии на рынке, говорят в Maris. На конец июня в зданиях класса А вакантно 1,6% (+1,5 п. п. по отношению к итоговому показателю 2021-го). В  складских комплексах класса В свободно 2,4% (–0,4 п. п. по отношению к декабрю 2021-го). Суммарно по итогам первого полугодия 2022 на рынке качественной складской недвижимости свободно около 69 тыс. кв. м (около 1,8% от валового объема предложения на рынке).

Иные показатели вакантности на рынке складов приводят в компании Nikoliers. По данным консалтинговой компании, за шесть месяцев 2022 года суммарный уровень вакантности на складском рынке Санкт-Петербурга составил 4,3%. «Из них 1,1% (35–40 тыс. кв. м) приходится на рыночный показатель уровня вакантности, еще 3,2% (90–110 тыс. кв. м) формирует "скрытая вакантность". С начала 2022 года суммарный показатель доли свободных площадей вырос более чем в 2,5 раза»,— рассказали в компании.

«Скрытая вакантность» — это складские площади, которые могут быть освобождены, если текущий арендатор готов оптимизировать или вернуть часть площадей владельцам склада, когда у арендатора заканчивается договор аренды или он принимает решение сдать часть площадей в субаренду.

Арендные ставки

2021 год характеризовался беспрецедентным ростом запрашиваемых ставок аренды на рынке индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга: +17,6% в годовом выражении. В первом полугодии 2022 года увеличение объема вакантных площадей и прирост нового спекулятивного предложения оказывали незначительное давление на ценовые индикаторы рынка складской недвижимости: уровень запрашиваемых ставок аренды сохраняется на отметках, достигнутых в конце 2021 года, говорят в Maris. Средний диапазон арендных ставок по итогам полугодия составляет 550−800 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.

В Nikoliers согласны с тем, что ставки пока сохраняются. По состоянию на конец июня 2022 года коммерческие условия в целом остались на уровне начала года, однако за календарный год (с июля 2021-го по июль 2022-го) средний показатель запрашиваемых ставок аренды в качественных складах увеличился почти на 50%, до 6350 рублей за квадратный метр в год в классе А и 5860 рублей в классе В.

«Некоторые собственники уже готовы предлагать индивидуальные условия и скидки арендаторам в размере 5–10% в случае освобождения крупных блоков или интереса со стороны компаний, проявляющих устойчивость в текущей ситуации. Большинство арендаторов и арендодателей научились находить взаимовыгодные решения и продлевать контракты»,— комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге.

Прогноз развития

При условии сохранения девелоперской активности и спроса и при достижении относительной стабильности экономической ситуации в стране и в регионе средний уровень вакансии на рынке качественных производственно-складских помещений во втором полугодии 2022 года может незначительно увеличиться: до 4–5% валового объема предложения. При подобном сценарии развития событий во втором полугодии будет наблюдаться незначительная отрицательная коррекция запрашиваемых ставок аренды, полагают в Maris.

«Рынок складских помещений трансформируется в сторону уменьшения площадей: после активного наращивания мощностей и запуска проектов в 2020–2021 годах сейчас компании рассматривают складские комплексы исходя из текущих нужд и не стремятся арендовать площади "про запас". Так, производственные компании "Сталь ТД" и "Таврос" приобрели участки в промпарке "Софийский" под строительство производственно-складских комплексов площадью по 5 тыс. кв. м»,— сообщают в Nikoliers.

Олег Привалов