Партнеры Platforma.Legal Влад Сурков и Дмитрий Мальцев — о коммерческой недвижимости в условиях кризиса

Текущий кризис привел к резкому сокращению инвестиционной активности на рынках коммерческой недвижимости, что почувствовали на себе и сопровождающие сделки юридические фирмы. А для запущенной два года назад компании Platforma.Legal текущая ситуация стала вторым внешним стрессом после пандемии. О том, как выбранная модель бизнеса и накопленный опыт помогают в работе в новых условиях, об изменении запросов от собственников и арендаторов, о решении споров и новых возможностях "Ъ-Коммерческая недвижимость" рассказали партнеры Platforma.Legal Влад Сурков и Дмитрий Мальцев.

— Вы запустили ваш проект в период кризиса, связанного с пандемией COVID-19. Как вы встретили новый кризис?

— Мы формально запустили Platforma.Legal ровно два года назад, в июле 2020-го, но идея сформировалась у нас еще в конце 2019 года. Время показало, что наша ставка на удаленную работу, формирование проектных команд из топовых специалистов и отказ от классической офисной модели была абсолютно верной. Мы активно развиваемся, и текущий, 2022 год (при сравнении год к году) уже стал существенно лучше предыдущего. Думаю, что одной из предпосылок успешности модели как раз является ее гибкость. С одной стороны, наших клиентов привлекает возможность получить высококлассные услуги по разумной стоимости, а с другой — юристы готовы участвовать в проектной работе, а для многих на текущем рынке она стала настоящим спасением.

— Как изменилась ваша практика с начала кризиса? Число каких кейсов выросло, каких — сократилось?

— Наш бизнес, безусловно, не является неуязвимым, и мы, как и другие наши коллеги, почувствовали резкое сокращение активности на рынке. Крупные инвестиционные сделки практически исчезли. Они составляли значительную часть нашей работы, и эти изменения, конечно, нас не порадовали. С другой стороны, за этот год на рынке произошло достаточно много сделок, связанных с выкупом активов у уходящих иностранных компаний. Их в общем-то тоже можно назвать инвестиционными или спекулятивными. Разница в том, что если раньше такие сделки были результатом реализации долгосрочных стратегий, то сейчас это инстинктивная реакция рынка и наиболее агрессивных его игроков.

С другой стороны, на рынке настоящий бум корпоративных сделок, связанных с выкупом локального бизнеса уходящих иностранных компаний (management buy-out). Мы успешно реализовали несколько знаковых проектов в этой сфере. Конечно, радоваться в данном случае нечему, с другой стороны, этот новый объем работы поддерживает юридический рынок в наиболее тяжелый для него период. Мы надеемся, что ситуация рано или поздно нормализуется, рынок стабилизируется и продолжится нормальная деловая активность, а сейчас перед российским юридическим бизнесом стоит задача радикально реформироваться и выжить.

— С чем сейчас обращаются владельцы коммерческой недвижимости? С чем — арендаторы?

— На рынке велико число арендных сделок. Большинство сделок реализуется отечественными компаниями, которые запланировали их еще в прошлом году, и введенные санкции их не затронули напрямую. Например, крупные арендные сделки в складском секторе реализует Wildberries (не исключено, что это альтернатива планировавшемуся приобретению собственных складов).

В то же время выросло число обращений, связанных с прекращением договоров аренды. Арендаторы с иностранным участием (или сильно зависящие от международной торговли) рассматривают возможности отказа от текущих договоров или изменения их условий. Мы наблюдали большое количество переговоров в торговой недвижимости: арендаторы, приостановившие деятельность, искали компромиссы с арендодателями. Важнейшим вопросом стал вопрос о начислении арендных платежей в отсутствие оборота.

Арендодатели, как правило, обращаются с вопросами о том, какие рычаги давления есть по договору на арендатора, какие условия расторжения можно предъявить арендатору, который настаивает на прекращении договора.

— Как уход иностранных компаний сказался на вашем бизнесе и на рынке в целом?

— Сложившаяся ситуация является для рынка шоковой. Причем принципиальное отличие от прошедшей пандемии в том, что многие игроки вынуждены принимать решения, основанные не на требованиях рынка и экономики, а из корпоративных и политических соображений. В итоге это наносит большой ущерб экономике, и сложившаяся ситуация далека от здоровой. В то же время надо признать, что отечественные предприниматели прошли закалку пандемией, давно сократили лишние расходы и оптимизировали свои бизнес-процессы, поэтому новый кризис они встретили в хорошей форме. В течение 2021 года рынок недвижимости показывал значительный рост после пандемии, и это также позволило многим сформировать резервы.

По нашим наблюдениям, уход иностранных арендаторов в меньшей степени сказывается на офисном рынке — их доля там была незначительна. А вот для торговой сферы это чувствительно. Даже несмотря на выкуп российских подразделений локальными командами и игроками, логистические цепочки нарушены или уничтожены — это неизбежно приведет к сокращению товарооборота, количества торговых точек и сокращению потребностей в складских помещениях. Мы испытываем умеренный оптимизм в отношении перспектив развития отечественного рынка. Надеемся, что локальные компании смогут расширить свое присутствие на рынке, а часть освободившихся ниш будет занята турецкими и иными иностранными компаниями (эти процессы уже начались в торговой недвижимости).

— Ряд владельцев торгцентров сейчас пытается взыскать средства с приостановивших работу иностранных торговых сетей. Насколько перспективны такие споры, чего может достичь истец?

— Сама по себе приостановка деятельности в торговых помещениях (неоткрытые магазины в часы работы торгового центра), как правило, является прямым нарушением условий договора аренды. Арендаторы, безусловно, это знают, но сейчас выбора нет. Таким образом, нарушение договоров аренды налицо и, как правило, не оспаривается, поэтому перспективы начисления штрафов и вероятность их последующего взыскания в суде представляется высокой. Некоторые арендаторы заявляют о применении условий о форс-мажоре, но мы полагаем, что практика не пойдет по этому пути.

Кроме того, законодатель недавно подтвердил и закрепил используемый рынком подход о начислении арендной платы за период простоя (если она начисляется с оборота по условиям договора) исходя из средневзвешенного значения за прошедший год. Таким образом, у арендодателей появился ориентир для определения суммы взыскания.

— Имеет ли в целом смысл судиться с иностранной компанией, которая объявила об уходе из России?

— Судиться имеет смысл всегда, если это не влечет несоразмерных затрат или рисков. Как в покере: неиспользованная возможность — это проигрыш. Суды в целом склонны прислушиваться к аргументам российских компаний.

— Крупные иностранные торговые сети часто пользовались привилегированными условиями аренды помещений. Кто-то сможет стать их преемником в этом отношении, получить особые условия аренды?

— На самом деле, арендодателям не так важно, является компания иностранной или нет, им важны арендуемые площади и поток, который генерирует присутствие арендатора в торгцентре. Якорные арендаторы, будь то H&M или «Эльдорадо», действительно обычно имеют более низкие ставки и в целом во время переговоров имеют сильную позицию, но при этом они приносят существенно большую прибыль арендодателю, чем небольшие арендаторы галереи. Полагаем, что в этих взаимоотношениях ничего не изменится: крупные арендаторы, как и прежде будут иметь некоторые преимущества. Однако в текущей ситуации, когда многие арендодатели неожиданно теряют большую часть потока, у новых крупных арендаторов появилось дополнительное преимущество.

— На офисном рынке есть примеры расторжения соглашений?

— Нам известно о случаях, когда иностранные компании, заключившие договоры аренды в 2020–2021 годах, приостановили проведение отделки и известили арендодателей о намерении закрыть офис или не начинать его использование. Пока что все такие известные нам случаи находятся в стадии коммерческих переговоров. Стороны понимают, что ситуация вынужденная и, более того, у арендаторов нет выбора, поэтому они ищут компромиссы. Как правило, в таких ситуациях арендодатели точно могут рассчитывать на сохранение полной суммы обеспечительного депозита (до шести-восьми месяцев арендной платы), а также на возмещение части убытков и взыскание штрафов с арендаторов.

— Во время пандемии на российском рынке распространилась практика арендных каникул, скидок. Ждете ли ее повторения в текущем кризисе?

— Нам известны случаи, когда иностранные торговые сети, приостановившие деятельность, договаривались с арендодателем о применении на период приостановки пониженных ставок. По сути, о предоставлении арендных каникул на три-шесть месяцев. Но сроки таких каникул уже истекли или подходят к концу. Многие из таких арендаторов уже не откроются и начали обсуждать с арендодателями условия прекращения договоров. Следует отметить, что в наиболее выигрышной ситуации оказываются арендаторы, которым удалось самостоятельно найти и предложить арендодателю альтернативного арендатора на освобождаемые помещения. Таких примеров на рынке немного, но они есть. В целом мы не ожидаем, что практика предоставления арендных каникул будет расширяться — очевидно, что уходящие иностранные компании уходят и вернутся нескоро, поэтому предоставление каникул влечет большие риски для арендодателей.

— Какие перспективы вы видите для вашей модели бизнеса в сложившихся условиях?

— Мы считаем, что наша модель, подразумевающая привлечение широкого круга профессионалов на конкретные проекты и, как следствие, минимальные фиксированные затраты на ведение бизнеса, в условиях драматических изменений ситуации на рынке становится еще более привлекательной для клиентов. Конечно же, наша фирма, как любой другой бизнес в нашей стране, испытывает немалый стресс. Но мы не наблюдаем снижения оборота, у нас в работе появляются все новые проекты, причем многие клиенты обращаются повторно. Эти проекты радикально отличаются от тех, которые мы вели до февраля 2022 года. Но, собственно, изменились не только проекты, изменился, причем до неузнаваемости, весь рынок юридических услуг. Большинство юристов и юридических фирм начинают жизнь заново.

Служившие еще недавно ориентиром для многих клиентов международные рейтинги юридических фирм прекратили работу в нашей стране. Все бренды необходимо выстраивать заново. В этой ситуации одним из наших преимуществ является то, что многие проблемы, с которыми сегодня сталкиваются наши коллеги, ушедшие из покинувших рынок фирм, мы уже решили на начальном этапе становления нашей фирмы. Вместе с тем мы не испытываем иллюзий: в результате недавних изменений рынок юридических услуг стал более конкурентным — нас ожидает своего рода «война всех против всех», которая продлится несколько лет. Ну что ж, тем интереснее — мы намерены расширять свое присутствие на рынке, расширять круг юристов, вовлеченных в работу нашей платформы, и продолжать помогать нашим клиентам в решении возникающих перед ними задач.

Интервью взял Антон Степанов