Жители коттеджного поселка под Воронежем боятся лишиться домов

Владельцы 30 земельных участков в коттеджном поселке Изумрудный в элитном пригороде Воронежа, вложившие в обустройство каждого из них и строительство домов до 10 млн руб., опасаются лишиться своего имущества. Причиной стало банкротство основателя поселка Дмитрия Сидельникова, в рамках которого финансовый управляющий потребовал признать недействительной продажу посредникам в 2018 году спорной земли. Господин Сидельников уверен, что спор касается только его и посредников, а у нынешних владельцев нет поводов беспокоиться. По мнению экспертов, собственники вряд ли потеряют свое имущество, но небольшая вероятность этого остается.

Арбитражный суд Воронежской области отложил до 7 сентября заседание по делу о банкротстве местного бизнесмена Дмитрия Сидельникова для решения вопроса об экспертизе. О ней попросил финансовый управляющий господина Сидельникова Сергей Рябов. Также суд привлек к участию в разбирательстве в качестве третьих лиц 25 человек, фигурирующих в сделках купли-продажи земли.

Еще в ноябре 2020 года господин Рябов попросил суд признать недействительными два договора купли-продажи земли (как единую сделку) в будущем поселке Изумрудный у деревни Медовка в 10 км к северу от Воронежа: договор 2018 года между Дмитрием Сидельниковым и физлицом Андреем Данельсоном, а также 2019 года — между господином Данельсоном и Виталием Сопливенко. Тогда речь шла только о четырех участках и взыскании с покупателей суммарно 36 млн руб. Но теперь управляющий просит провести экспертизу стоимости (по состоянию на 2018 год) 30 земельных участков общей площадью более 3,5 га, раскупленных у «посредников» (господ Данельсона и Сопливенко) двумя десятками физлиц.

Представитель господина Сопливенко не возражал против экспертизы, но попросил добавить в вопрос эксперту уточнение, что ближайшие коммуникации находились на расстоянии более 1 км от участков, а также об «оптовом характере» сделки.

Большинство нынешних собственников земли купили ее у господ Данельсона и Сопливенко, другие — у Зинаиды Мордасовой, которая сначала приобрела три участка, но два перепродала. Один участок после господина Данельсона сменил трех собственников, еще один — двух.

Нынешние владельцы участков опасаются, что, если экспертиза признает первые сделки нерыночными, они могут лишиться земли. Один из сегодняшних владельцев, который приобретал участок через риелтора, рассказал «Ъ-Черноземье», что не знал историю перехода прав собственности на землю: «Я проверил документы — с ними все было нормально, поэтому в историю владения не вникал».

За участок площадью около 11 соток он отдал 620 тыс. руб.: «Это было сопоставимо с другими предложениями на местном рынке. Возможно, получилось чуть ниже рыночной цены, но я долго искал и торговался». Собеседник «Ъ-Черноземье» отметил, что с момента покупки успел построить и зарегистрировать на участке жилой дом; общую сумму своих вложений он оценил примерно в 7 млн руб.

Он рассказал, что на сделку госпожа Мордасова приходила с молодым человеком, которого представила как своего сына: «Они вдвоем объясняли, что хотели строить дом, поэтому купили участок, но в итоге решили приобретать квартиру, поэтому им нужны деньги. Все выглядело логичным, вопросов не было. Мои знакомые также приобретали участки, и у них не складывалось впечатления, что сделка имеет какие-то подводные камни. Некоторые покупали участки у некой управляющей компании "Самоцветы" (по данным Kartoteka.ru, принадлежит Светлане Сидельниковой.— «Ъ-Черноземье»). Многие успели построить дома, некоторым уже предлагали купить их за 8–12 млн руб., потому что место уникальное — город рядом, а дома стоят в сосновом лесу. И люди не соглашались».

«Все покупали у разных людей, некоторые расценивали участки как объект инвестиций — за два-три года они выросли в цене вплоть до двух раз. А про первых собственников нынешние владельцы узнали только после получения определения суда»,— отметил собеседник «Ъ-Черноземье».

Дмитрий Сидельников вчера заверил «Ъ-Черноземье», что «нынешним владельцам нечего бояться»: «Суд понимает, что люди официально купили землю и построили дома, спор идет не об этом».

Финансовый управляющий Сергей Рябов вчера не успел ответить на вопросы «Ъ-Черноземье», пообещав предоставить комментарий позднее.

Один из собеседников «Ъ-Черноземье», участвовавших в цепочке продаж, отметил, что в суде «рассматривается лишь сделка между Сидельниковым и Данельсоном — была она фиктивной или нет»: «Возможно, Данельсона обяжут что-то выплатить в конкурсную массу. Третьих лиц, которых суд проверяет выборочно (только на улице Рубиновой собственников гораздо больше), это не касается — их лишь просят показать в суде документы, которые у них есть. Представители управляющей компании, которая тоже продала людям пять участков, также намерены прийти в суд, чтобы развенчать опасения нынешних собственников и поддержать их».

«Заявление ходатайства означает, что финансовый управляющий планирует оспаривать сделки,— отмечает руководитель практики имущественных и обязательственных отношений компании Amulex.ru Галина Гамбург.— Несоответствие цены договора рыночной стоимости земли может повлечь признание сделок недействительными, но только если нарушает права одной из сторон или третьих лиц». По ее словам, у нынешних собственников в этом случае будут «два варианта»:

«Либо добиваться признания добросовестными приобретателями (это может получиться, учитывая цепочку владения), либо возвращать в конкурсную массу не сами земельные участки, на которых уже есть дома (а закон исходит из единства дома и участка), а их стоимость в деньгах».

Партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин отмечает, что судебная практика «часто складывалась неудачно для покупателей»: «Распространен возврат имущества банкрота для последующей продажи. Тогда граждане, которые лишаются земли, могут быть включены в реестр требований кредиторов и получить денежное удовлетворение за счет того имущества, которое будет продано на торгах. Обычно это несоизмеримо со стоимостью утраченного имущества». Если управляющий вернет банкроту участки, обремененные домами, на торги может выставляться земля вместе со строениями, полагает господин Малинин: «Тогда граждане смогут включить в реестр требования, равные стоимости участков, плюс эквивалентные убыткам от потери домов».

Впрочем, в 2022 году управляющим, исходя из практики, стало сложнее доказывать недействительность сделок, замечает юрист: «У граждан есть шансы сохранить сделки в силе. Важно обосновать, что участки приобретались по рыночной стоимости».

Адвокат Константин Ерохин напоминает, что при оценке сделок суд «принимает в расчет ряд факторов, основные из которых — цена, аффилированность с покупателем и способ оплаты»: «Если стоимость участков колебалась в границе 20-30% от рыночной, а также если участки приобретались обычными физлицами по стандартной процедуре (то есть оплата под условием перехода права собственности или банковская ипотека) и сумма была получена должником, такую сделку суд оставит в силе. Дополнительными условиями для того, чтобы узаконить куплю-продажу, можно считать последующее размежевание земли или приобретение участков в ипотеку, что подтверждает добросовестность покупателей и влючает в периметр возможных пострадавших от решения суда банк, а также строительство на участке сооружений — это говорит о том, что сделка не была направлена исключительно на вывод имущества». Господин Ерохин подчеркивает, что в его практике после критики участников процесса и других независимых экспертов «суд назначал три и более рыночных экспертиз»: «Поэтому к вопросу оценки предметно можно будет вернуться через два-три месяца».

Олег Мухин