Застройщик элитного жилья заинтересовался логопарком

На фоне снижения спроса на элитное жилье девелоперы таких проектов задумались о диверсификации своего бизнеса. Как выяснил “Ъ”, застройщик Vesper Дениса Китаева и Бориса Азаренко заинтересовался покупкой логопарка «Южные врата» в подмосковном Домодедово, который сейчас принадлежит чешской PPF Group, планирующей уйти из РФ. Но, предупреждают эксперты, арендная ставка складских объектов после роста в этом году перейдет к снижению.

Застройщик элитного жилья Vesper ведет переговоры с PPF Group о выкупе их доли в девелоперской компании Radius Group, рассказали три источника “Ъ” на рынке недвижимости и подтвердили два собеседника “Ъ”, близкие к сторонам. Они также знают, что на актив претендует еще несколько компаний, но Vesper находится в наиболее продвинутой стадии переговоров. Основной актив Radius Group — один из крупнейших в РФ логопарков «Южные врата» в подмосковном Домодедово, площадь которого после введения в эксплуатацию всех очередей составит 650 тыс. кв. м. В PPF Group, Vesper и Radius Group отказались от комментариев.

В июне «Ведомости» сообщали, что PPF Group решила продать «Южные врата». Среди претендентов издание называло фонды «Сбера» и ВТБ, Central Properties и группу НТК, основанную бывшим топ-менеджером ЛУКОЙЛа Валерием Субботиным. Кроме того, PPF Group планирует продать и остальные объекты компании — бизнес-центры Comcity в Новой Москве на 185 тыс. кв. м, доли в офисном комплексе «Метрополис» у станции метро «Войковская» на 113 тыс. кв. м, торгцентр «Невский центр» в Петербурге площадью 91 тыс. кв. м и другие. Площадки под строительство площадью более 200 га компания уже передала группе ИСТ Александра Несиса.

Исторически доходность девелопмента жилья в элитном сегменте выше, чем при владении складским объектом,— минимум 15% годовых против 10%, отмечает партнер ILM Андрей Лукашев. Но в этом году элитный сегмент новостроек пострадал сильнее других. По подсчетам Est-a-Tet, в апреле—июне спрос на элитные новостройки Москвы сократился более чем в десять раз год к году, до 2,8 тыс. кв. м, в то время как продажи застройщиков жилья бизнес-класса сократились в 2,7 раза, комфорт-класса — на 27,6%, а продажи премиальной недвижимости выросли на 2,9%.

В сегменте складской недвижимости у Vesper ранее не было интересов. Источники “Ъ” говорят, что таким образом девелопер хочет диверсифицировать свой портфель. «Южные врата» — качественный актив, который имеет потенциал увеличения арендного потока, считает Андрей Лукашев. Логопарки показали наибольшую устойчивость к кризисам в отличие от офисных и торговых объектов, и в ближайшие десять лет этот тренд не сменится, полагает управляющий партнер Ricci Владимир Авдеев.

Впрочем, сейчас на рынке ожидается снижение ставок аренды логопарков. Директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко ожидает, что в Московском регионе к концу года арендная плата скорректируется с 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м до 5,3–5,4 тыс. руб. Снижению поспособствуют высвобождение складских помещений и сокращение спроса. По данным Knight Frank, в Москве и Подмосковье сейчас вакантно 2,6% площадей и еще 1,4% складов предлагается в субаренду, в то время как в конце года показатели не превышали 0,4% и 0,5% соответственно. Спрос арендаторов на логопарки, по подсчетам аналитиков, в первом полугодии 2022 года сократился более чем в два раза, до 474 тыс. кв. м.

Рыночную стоимость логопарка «Южные врата» ранее эксперты оценивали в 20–30 млрд руб. Господин Лукашев не исключает, что Vesper может приобрести актив не в одиночку, а вместе с финансовым партнером. Но, по словам Владимира Авдеева, Vesper за последнее время реализовал несколько проектов, которые имели хорошую прибыль, например комплекс Lucky в районе станции метро «Улица 1905 года», и теперь имеет достаточно капитала для приобретения логопарка в Домодедово.

Дарья Андрианова