Как переживает кризис рынок офисов

Второй год подряд офисный рынок перманентно входит в зону турбулентности. Вначале этот сегмент стал одним из первых, пострадавших в пандемию, в разгар которой казалось, что бизнес-центры как формат окажутся менее востребованными. Но как только появились первые ясные признаки постковидного восстановления этого сектора рынка недвижимости — нагрянул другой кризис, геополитический. Теперь консультанты фиксируют новые антирекорды, а стабилизации в сегменте — хотя бы частичной — они ожидают не раньше 2023 года.

Похоже, сейчас у участников офисного рынка наступила стадия принятия кризисной ситуации, маховик которой был запущен в конце февраля. По крайней мере, как пишут консультанты Commonwealth Partnership в своем обзоре по итогам первого полугодия, во втором квартале многие компании перешли от стадии ожидания к действиям. «Например, сейчас мы фиксируем полный или частичный отказ от арендованных площадей, поиск новых экономически выгодных вариантов размещения»,— развивает эту мысль руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.

Уходят, не прощаясь

Серьезным ударом для сегмента стал уход с российского рынка международных компаний—крупных арендаторов высококачественных офисных пространств в Москве после начала военной операции России на Украине. По подсчетам Ricci, за последние десять лет иностранные компании арендовали в Москве около 2,8–3,0 млн кв. м преимущественно в офисах класса А, что в целом составляет не менее 16% от общего объема рынка качественных офисных площадей. В итоге, ожидают в компании, после ухода части зарубежных арендаторов или сокращения ими снимаемых офисных площадей на рынок дополнительно выйдет около 600–800 тыс. кв. м в высококачественных бизнес-центрах.

Но есть и хорошие новости, утверждает госпожа Никитина: «Выросшее предложение субаренды и прямой аренды площадей, которые вышли на рынок вследствие исхода международных компаний, позволят наконец удовлетворить потребность российских игроков в качественных офисных площадях с отделкой на выгодных коммерческих условиях».

По данным аналитиков, средневзвешенная ставка аренды по рынку во втором квартале снизилась на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это оказалось максимальным значением, оно стало характерно для бизнес-центров класса В. Что же касается офисов классом повыше, то ставка здесь сократилась меньше — всего на 2%. По данным Knight Frank, в апреле—июне средняя ставка аренды, запрашиваемая собственниками бизнес-центров класса А, составила 28 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналитики Commonwealth Partnership ожидают, что по итогам года ставки аренды покажут снижение примерно на 8%.

Кто взамен

Однако новых договоров не стало больше. Более того, их объем, по наблюдениям Commonwealth Partnership, показывает негативную динамику. Как и в случае со ставками аренды, более драматичное снижение наблюдается в классе В — 14%. В классе А объем сделок на 5% ниже такого же индикатора 2021 года.

Снижение объемов сделок привело и к росту вакантных площадей на офисном рынке Москвы. По итогам первого полугодия 2022-го самый высокий рост свободных площадей на офисном рынке Москвы Knight Frank зафиксировал в премиальных объектах, где вакантность выросла с 9,3% до 13%. Самая большая доля пустующих помещений наблюдается на центральных улицах столицы, где во втором квартале вакантность выросла с 16,4% до 21,1%. В бизнес-центрах у станции метро «Белорусская» — с 12,2% до 16,3%, добавляют в IBC Real Estate.

Рост вакантности обусловлен уходом международных компаний, а крупные IT-игроки находятся в процессе оптимизации занимаемых площадей, поясняет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Аналогичная ситуация наблюдается и в Санкт-Петербурге. Но сейчас в городе спрос на офисы формируют в большей степени компании из нефтегазовой сферы, государственных структур и российской IT-индустрии, отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге. В частности, компании рассматривают возможность переезда в более качественные офисы с сохранением или оптимизацией текущего бюджета на аренду.

Еще один вызов, с которым столкнулись участники офисного рынка,— сокращение спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей таких площадей. В Commonwealth Partnership к концу 2022-го прогнозируют объем спроса на уровне 1,2 млн кв. м, что на 40% меньше, чем год назад. Еще более критичное снижение показателя ожидается в 2023 году, предупреждают консультанты: спрос тогда может оказаться на уровне 900 тыс. кв. м.

Антирекорды строительства

На этом фоне девелоперы бизнес-центров ожидаемо не торопятся заявлять на рынке новые крупные проекты, а некоторые даже заморозили стройки, находившиеся на стадии согласования разрешений. По подсчетам Knight Frank, в январе—июне в Москве было запущено всего три бизнес-центра общей площадью 38 тыс. кв. м — это в 12 раз меньше год к году. Результат прошлого года был обеспечен за счет ввода крупных объектов, построенных под нужды госкомпаний: «Ростех-Сити» общей площадью 174 тыс. кв. м и «Сбер-Сити» на 128 тыс. кв. м.

В Санкт-Петербурге ситуация также складывается не лучшим образом. С начала года в городе, по данным Nikoliers, был введен всего один небольшой бизнес-центр — объект на Обводном канале, 118 общей площадью чуть более 5 тыс. кв. м. Как прогнозируют консультанты, до конца года в Санкт-Петербурге ожидается завершение строительства еще около 170 тыс. кв. м.

Рост цен на стройматериалы из-за кризиса в сочетании с падением спроса приведет к дальнейшей заморозке строек и снижению темпов ввода новых объектов, считают в Commonwealth Partnership. По мнению аналитиков, в ближайшие два года будут достраиваться единичные здания из тех, строительство которых началось до 2022-го. Они ожидают, что в 2022–2023 годах объем нового строительства будет находиться на уровне 120–150 тыс. кв. м — это самый минимальный показатель за последнее время.

Офисный рынок реагирует на изменения в экономике с задержкой, поэтому уже во второй половине нынешнего года будут особо заметны негативные последствия геополитического кризиса в этом сегменте. Если в первой фазе военной операции России на Украине и последовавшего за ней экономического падения рынок офисной недвижимости замер, наблюдая за развитием ситуации, то сейчас он начал осознавать неизбежность происходящего. Во второй половине года, как считают участники рынка, очевидным трендом станет ротация арендаторов, а также рост предложения субаренды. Это может стать в определенной мере антикризисным инструментом, так как позволит компаниям с неразрывными долгосрочными договорами оптимизировать свои расходы.

Как говорят опрошенные "Ъ-Коммерческая недвижимость" участники рынка, пока рано делать сравнения нового геополитического кризиса с экономическими падениями, которые российский рынок переживал в 2008-м, 2014-м или же в разгар пандемии. Такого опыта у бизнеса еще не было. А искать способы для маневра ему придется, даже несмотря на сужающиеся возможности.

Антон Боровой