Этот сегмент все меньше привлекает инвесторов

Растущая конкуренция с онлайн-торговлей и неутихающий кризис резко снизили интерес инвесторов к строительству торговых центров. Объем их ввода сокращается, обновляя минимальные значения. Актуальными в сложившихся условиях остаются районные объекты, торговые галереи в составе многофункциональных комплексов и транспортно-пересадочных узлов. Но поддерживать их экономику непросто: формирующие в моменте основной спрос на помещения операторы индустрии развлечений, сервисные и спортивные центры традиционно считаются у собственников низкодоходными группами.

Череда кризисов на рынке торговой недвижимости закономерно привела к резкому снижению активности инвесторов и девелоперов. За первую половину текущего года в Москве были введены в эксплуатацию торговые центры площадью 38,1 тыс. кв. м — это на 41,8% ниже показателя за аналогичный период также непростого для девелоперов 2021-го, подсчитали в агентстве Knight Frank. Речь идет, по сути, о трех небольших объектах районного масштаба: средняя площадь вводимого в Москве торгцентра сейчас составляет всего 10,5 тыс. кв. м против 36,5–57,5 тыс. кв. м в рекордных для рынка 2014–2016 годах. В RD Management ввод торговой недвижимости в Москве по итогам первого полугодия оценивают в 25 тыс. кв. м, называя достигнутый показатель минимальным с 2015 года.

Не время торговать

За весь текущий год, согласно подсчетам Knight Frank, в Москве могут появиться 136,6 тыс. кв. м торговых площадей. Этот прогноз на 57,1% ниже того, который аналитики делали в конце прошлого года. Если он сбудется, то ввод торговой недвижимости может сократиться на 62% относительно показателя 2021 года. Согласно подсчетам CORE.XP, суммарно в России на текущий год заявлен ввод 524 тыс. кв. м торговых площадей, но, исходя из существующей динамики, консультанты предполагают, что итоговый показатель будет существенно ниже.

Основная причина незавидной динамики в сегменте торговой недвижимости — массовый перенос сроков ввода в эксплуатацию и отмена проектов, тренд на которые на рынке наблюдается с начала пандемии. Это ожидаемо происходит на фоне резкого роста потенциальной вакансии в существующих объектах, конкуренции собственников за арендаторов, увеличившейся стоимости строительства и потери ключевых иностранных ритейл-операторов, перечисляет заместитель руководителя департамента исследований и аналитики компании Commonwealth Partnership (CMWP) Татьяна Дивина. В свете этих факторов, по ее мнению, тенденция сохранится как минимум в среднесрочной перспективе.

Настроения инвесторов понятны: согласно оценкам CMWP, в торгцентрах, введенных в эксплуатацию в Москве в 2020–2022 годах, доля свободных площадей сейчас составляет 41% при среднем значении по рынку 11%. «Операторы не готовы выходить в новые объекты из-за высокой стоимости отделки и меблировки помещений, предпочитая площади, которые освобождают другие игроки»,— поясняет госпожа Дивина. Хотя гендиректор компании «Этерна» Дмитрий Томилин обращает внимание на то, что сейчас по-прежнему вводятся объекты в высокой стадии готовности, «бумажные» проекты массово переносятся или отменяются. «Существующие объекты будут завершены, но появление новых сомнительно»,— соглашается гендиректор RD Management Константин Пыресев.

Пустые магазины

Массовый уход международных брендов, которые, по оценкам Focus Technologies, занимали до 30% площадей в крупных торгцентрах Москвы, привел к резкому снижению посещаемости объектов. С весны динамика, конечно, успела стабилизироваться, но спад все еще остается заметным. В июле показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве был на 5% ниже аналогичного значения 2021 года и на 24% отставал от показателя 2019-го. В Санкт-Петербурге аналогичный спад оценивался в 5% и 19% соответственно.

Стремясь генерировать дополнительный трафик, операторы торгцентров все активнее делают ставку на событийную составляющую, констатирует Татьяна Дивина. Эксперт рассказывает об опыте Саратова, где в торгово-развлекательных центрах запущены организованные региональным министерством труда и соцзащиты мобильные центры занятости. Альтернативный пример — торгцентр «Акварель» в Волгограде, где проводятся SWAP-вечеринки — ярмарки вещей: можно сдать ненужную одежду, обувь, аксессуары, книги, посуду, детские товары и другие вещи, а взамен взять бесплатно что-то из принесенного другими людьми или партнерами. В московском «Гудзоне» открыли выставочную площадку, где представлены живопись, графика различных жанров и направлений профессиональных художников из разных городов России.

Функциональный ввод

Эпоха крупных торгцентров, судя по всем признакам, закончилась, констатирует руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Наталья Круглова. Единственным живым сегментом эксперт называет объекты районного формата, ориентированные на локальный спрос: они будут развиваться как в крупных городах, так и вблизи коттеджных агломераций. В устойчивости «районников» уверен и гендиректор УК «Аструм Недвижимость» Марат Мирхайдаров, называя формат наиболее выигрышным. Уход международных брендов практически не повлиял на работу таких объектов из-за низкой доли в них соответствующих арендаторов. «В торгцентрах районного масштаба большая доля площадей отводится товарам и услугам первой необходимости, сервисам, которые необходимы посетителям, проживающим по соседству»,— рассуждает он. На этом фоне эксперт ждет дальнейшего роста спроса на подобный формат объектов.

В моменте обозначенный тренд легко подтверждается цифрами: по словам регионального директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, именно на «районники» в текущем году в Москве приходится 95% нового строительства. По мнению главы ритейл-департамента CORE.XP Марины Малахатько, речь также идет об объектах в составе многофункциональных комплексов, уже ставших в Москве драйверами развития ритейла. В таких комплексах торговые площади занимают 15–20% общего объема. В качестве примеров эксперт выделяет торгцентр Discovery Park в составе одноименного жилого комплекса MR Group, торговое ядро проекта Neva Towers, здание Центрального телеграфа на Тверской улице.

Второй потенциальной точкой роста предложения торговой недвижимости в Москве можно считать объекты в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Именно в таких объектах наравне с районными торгцентрами, по мнению Константина Пыресева, в основном будут появляться новые помещения для ритейлеров. Торгцентры в составе ТПУ, по его словам, часто выступают обременением для девелоперов, но могут быть и успешными.

Марат Мирхайдаров обращает внимание на то, что ключевым для таких объектов остается численность населения и перспективы его увеличения: формат рассчитан на то, чтобы жители в рамках маршрута дом—работа—дом могли купить все необходимое. Именно логистический фактор, по мнению Натальи Кузнецовой, можно считать основным преимуществом торговой недвижимости на ТПУ. «Достаточно обратить внимание на "Европейский", который, по сути, часть ТПУ Киевского вокзала,— это один из немногих объектов, не испытывающих даже сейчас проблем с арендаторами»,— указывает она. Марина Малахатько отмечает, что ТПУ в целом интересны инвесторам, но их сложность — относительно непредсказуемая цена строительно-монтажных работ.

Одновременно Марина Малахатько считает, что вряд ли стоит ждать строительства масштабных торгцентров в ближайшие десять лет: насыщение рынка совпало с общим спадом покупательской способности и давлением онлайн-торговли. Президент Magic Group Александр Перемятов поясняет, что владельцы торгцентров оказались в крайне невыгодном положении. На этом фоне неудивительно, что вопрос строительства новых объектов вызывает у инвесторов крайнюю осторожность.

Альтернативные арендаторы

Как бы то ни было, все появляющиеся и существующие объекты собственники в любом случае стремятся чем-то заполнять. Сейчас, по наблюдениям Марины Малахатько, основными драйверами сделок аренды торговых площадей стали городские многофункциональные центры, пункты выдачи заказов, склады формата self-storage, фитнес-центры, образовательные концепции, операторы индустрии развлечений (за исключением кинотеатров), заведения общественного питания. Марат Мирхайдаров также заметил растущую активность спортивных клубов: «Работающий у нас фитнес-центр арендовал дополнительные площади для групповых занятий — спрос на них сейчас достаточно высокий».

В региональных, по мнению Евгении Хакбердиевой, привлечение досуговых и спортивных арендаторов в торгцентры частично продиктовано нехваткой общей инфраструктуры для развлечения и саморазвития. «Собственники торгцентров стали рассматривать альтернативных арендаторов: это клубы саморазвития, мастер-классы, творческие кружки, молодежные центры, киберспортивные клубы, VR-развлечения, лазертаги, картинг, занятия танцами, гимнастика, йога, пилатес, сквош-клубы, различные временные коллаборации с арендаторами»,— рассказывает она.

Но активное развитие выделенных категорий нельзя назвать завидным будущим дня рынка торговой недвижимости. Крупные объекты традиционно формировали свою доходность благодаря арендаторам, специализирующимся на продаже электроники, одежды и обуви, а не развлечений и продуктов, констатирует Наталья Кузнецова. Развитие альтернативных категорий и тем более размещение социальных объектов, по ее словам, не позволяет торгцентрам восполнять потери денежного потока: «Достаточно посмотреть на разницу в ставках аренды развлекательного формата и супермаркета по отношению к ставкам в одежной галерее второго этажа, чтобы оценить, насколько упадет доходность операционного цикла при замещении».

Дмитрий Томилин называет стратегию заполнения пустующих площадей «всем, чем можно» оправданной, но только в краткосрочной перспективе. В целом же ни фитнес-клубы, ни МФЦ, по его словам, не смогут компенсировать уход международных брендов даже в части замещения трафика. «В идеале нужны альтернативы крупных "якорей", которые мы пока не видим»,— говорит он.

Торговая реновация

Дмитрий Томилин характеризует ситуацию на рынке торговой недвижимости как небывалый кризис, самый тяжелый его этап. И, очевидно, пережить его удастся не всем игрокам. Эксперт предполагает, что рынок ждет череда банкротств и реорганизаций существующих объектов, и на этом фоне ждать новых проектов не стоит: в случае необходимости инвестору будет проще купить существующий торгцентр по сниженной цене. «Вся торговля не вымрет, но объекты с качественной концепцией, расположением и управлением оттянут на себя как мельчающий поток розничного спроса, так и арендаторов, менее удачные форматы примут на себя всю боль от потерь в экономике и отрасли»,— добавляет Наталья Кузнецова.

Важным вопросом в таких условиях для рынка станет судьба устаревающих торгцентров, которые столкнуться с проблемами при заполняемости. Марина Малахатько предполагает, что такие объекты будут постепенно трансформироваться в специализированные форматы: станут дискаунтерами, складами, мебельными или развлекательными центрами. Развития узкопрофильных торгцентров ждет и Наталья Кузнецова. Она предполагает, что такие центры будут наполнены по востребованным направлениям: DIY, спорттовары, детские товары и т. д. Вполне возможно, что появятся отдельные концепции «товары из Китая (Турции, Ирана)», говорит она.

Марина Малахатько не исключает и сноса некоторых торгцентров для освоения площадок в пользу жилищного или другого строительства. «В прошлом году на фоне высокого спроса на площадки под жилье было много обсуждений сделок по торговым объектам ради их земельных участков»,— соглашается Наталья Кузнецова. Но такие соглашения в ближайшее время вряд ли станут массовыми: в моменте девелоперы жилья также столкнулись с последствиями кризиса и общим снижением спроса. Однако вариантов перестройки существующих объектов много. Госпожа Малахатько рассказывает об уже запущенной сделке по продаже одного регионального торгцентра под размещения производства для госзаказов. «Объект полностью поменяет свой функционал после смены собственника»,— отмечает она.

Ускользающий смысл

Одновременно управляющий партнер RRG Денис Колокольников убежден, что в том или ином формате торговая недвижимость для городов останется актуальной, хотя об их новом формате говорить пока преждевременно. «Для строительства новых торгцентров можно рассматривать только те локации, в которых заметен их очевидный недостаток, "белое пятно", важно уже на старте формировать их концепцию достаточно гибко, чтобы пространство можно было трансформировать в зависимости от спроса»,— рассуждает он. Господин Колокольников убежден, что речь, по сути, должна идти о создании нового многофункционального пространства, где будут развиваться гастрономия, впечатления, образование, спорт и здоровый образ жизни, включая элементы биохакинга. Такие объекты, по мнению эксперта, будут привлекать аудиторию для времяпровождения.

Впрочем, все кризисные тренды характерны преимущественно для Москвы и крупнейших городов. Евгения Хакбердиева не исключает, что новые торгцентры будут появляться в городах с населением до 1 млн человек. Речь идет о локациях, где рынок торговой недвижимости по-прежнему сильно отстает от городов-миллионников, а предложение качественных ритейлеров находится на низком уровне. «С учетом массового строительства жилых объектов в небольших городах регион будет нуждаться в качественной сопутствующей инфраструктуре — это даст толчок для выхода новых сетевых арендаторов и позволит создать досуговые центры с учетом потребительских предпочтений»,— заключает она.

Александра Мерцалова