С какой целью покупают долю квартиры, как можно оформить ипотеку и другие вопросы — в материале “Ъ”.

Многие объекты жилой недвижимости находятся в долевой собственности. Иногда покупка или продажа доли является способом урегулировать проблемы в семейных и финансовых отношениях. Например, когда при разводе один из супругов выкупает долю второго, чтобы стать единственным владельцем жилплощади.

Хотя стоимость доли уступает стоимости квартиры в целом, для ее покупки иногда необходимо привлечь финансовые ресурсы со стороны. В связи с этим возникает запрос на ипотечный кредит. Банки часто оформляют подобные сделки, но во многих случаях велик шанс получить отказ.

При ипотечном кредитовании в роли обеспечения выступает залог приобретаемого или имеющегося имущества. Под него банк и дает деньги в долг. Рассматривать долю в качестве обеспечения кредитная организация не будет, поскольку такая недвижимость низколиквидна — ее невозможно быстро продать по адекватной цене. Поэтому при покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком.

Сергей Сауткин, риелтор, аналитик по рынку недвижимости:

Причин покупки доли в квартире может быть несколько:

• У покупателя уже есть доля в этой квартире, и, купив оставшуюся долю, он станет владельцем всей квартиры. В случае покупки оставшейся доли проще оформить ипотеку. Если покупатель планирует приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но, когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения. При покупке в ипотеку банк становится залогодержателем всей квартиры.
• Для прописки. Комната или квартира стоят, как правило, ощутимо дороже доли, но для прописки достаточно приобретения доли. Однако стоит помнить, что сделки с малыми долями в недвижимости ради постановки на регистрационный учет — большой риск. Известны случаи, когда владельцу доли отказывали в регистрации или вовсе ее прекращали.
• Покупка доли с целью инвестиции. Например, 1/2 доли квартиры можно купить значительно дешевле ее реальной стоимости, так как доля ценится ниже. Далее покупатель половины квартиры может договориться с владельцем второй половины, продать всю квартиру целиком за максимально высокую цену и заработать на этом.

Преимущественное право покупки

Согласно законодательству, владелец доли до ее продажи должен взять у всех сособственников жилплощади нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки. Собрать подписи нужно в течение месяца. Это не сложно сделать, если сособственников один-два и они всегда на связи. Но, например, для коммуналки с несколькими владельцами получение отказов может стать проблемой.

Если преимущественное право было нарушено, то любой из сособственников в течение трех месяцев может оспорить сделку купли-продажи через суд и требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Это норма регламентируется п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Оформление сделки

Для начала заемщику необходимо подготовить документы для предварительного рассмотрения в банке. Это паспорт, справка о доходах по форме 2-НДФЛ, СНИЛС. После получения предварительного одобрения будет необходимо собрать и предоставить в банк все документы на приобретаемый объект, включая письменный отказ других владельцев от первоочередного права выкупа доли или части помещения.

Дальнейшие этапы зависят от запросов конкретного банка. Скорее всего, заемщику будет необходимо заключить договор страхования ипотеки, провести оценку покупаемого имущества, подготовить все технические и кадастровые документы.

Следует учесть, что ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по стандартным программам. Это связано с ликвидностью такой недвижимости и невозможностью быстро продать объект в случае невыплаты кредита. Кроме того, оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья. В новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.

Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.

Самый простой вариант

Вариант, где вероятность положительного решения о выдаче кредита высока,— покупка «последней доли», в результате которой недвижимость целиком переходит в собственность покупателя. В этом случае в роли обеспечения выступает вся квартира, в которой покупается доля. Однако все же банки выдают ипотеку на долю нечасто, а банки в этом случае крайне осторожно.

Чтобы пройти через эту процедуру, собственнику необходимо подписать договор ипотеки с целью передачи своей половины доли. Затем происходит подписание кредитного договора, а также закладная и договор купли-продажи недвижимости. После этого подписывается договор ипотеки и кредитный договор.

Во многих банках сделка по выкупу доли в квартире осуществляется всего за один день. Это касается как подписания договора ипотеки, так и подписания кредитного договора с договором купли-продажи. После завершения этих процедур документы отправляются на регистрацию. После ее окончания человек становится собственником квартиры, которая будет находится у банка в залоге. Когда последняя доля квартиры уже выкуплена, то после разрешения Пенсионного фонда можно компенсировать часть затрат по ипотеке материнским капиталом.

Главной трудностью в этом случае является поиск банка, который может согласится выдать ипотеку на выкуп доли. К сожалению, не все кредитные организации осуществляют подобные сделки.

Возможные причины отказа банка

Для повышения шансов на одобрение сделки по покупке доли следует изучить все стандартные требования по кредитоспособности, которые банки предъявляют к заемщикам. Наиболее очевидные причины отказа и варианты, как его избежать:

— Сделка заключается между супругами, даже если они живут в гражданском браке. Вероятность выдачи ипотеки повысится, если супруги будут в официальном разводе.

— Приобретение жилья, покупка доли в квартире вызовет большие вопросы, если в ней участвуют родители и дети. В этом случае можно прибегнуть к помощи третьего лица, который готов оформить сделку на себя.

Хорошие шансы может иметь вариант ипотечного займа, когда покупается коммерческая недвижимость у близкого родственника. Если объект не является частью наследства и продавец единственный владелец, то родственные связи не будут помехой.

Прежде чем подавать заявку в банк на оформление ипотеки с родней, лучше проконсультироваться с юристом, который работает на сайте и сможет подсказать лучший выход по каждому индивидуальному случаю.

Марина Колоколова