Суд заново рассмотрел законность покупки властями Товарного двора

Арбитражный суд Пермского края частично удовлетворил иск прокуратуры региона к Управлению автодорог и транспорта и РЖД. Надзорный орган требовал признать ничтожной сделку по продаже железнодорожниками в собственность региона объектов недвижимости на территории так называемого Товарного двора и права на аренду земли под ними. По мнению прокуратуры, цена сделки в 798 млн руб. является завышенной. Кроме того, истец просил применить последствия недействительности, обязав РЖД вернуть 500 млн руб. покупателю. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным, отказав в удовлетворении остальных требований. Собеседники «Ъ-Прикамье» полагают, что фактически это решение сохраняет status quo и позволит продолжить застройку территории Товарного двора. Эксперты отмечают, что практика признания сделок недействительными без применения последствий является нетипичной.

В состоянии судебного спора прокуратура Пермского края, ОАО «РЖД» и региональное КГБУ «Управление автомобильных дорог и транспорта» находились с лета 2020 года. Тогда надзорный орган обратился с иском о признании ничтожным договора от 29 ноября 2018 года, по которому КГБУ приобрело 18 объектов недвижимости на территории так называемого Товарного двора, а также право аренды земельных участков площадью около 14 га. Там планируется построить новый транспортно-пересадочный узел, спортивную арену, а также провести часть ул. Строителей. Цена сделки, со ссылкой на заключение экспертов, была определена в 798,7 млн руб. Прокуратура посчитала, что реальная цена сделки составляет чуть больше 387 млн руб. Она потребовала признать договор ничтожным и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Также надзорный орган указывал, что регион мог применить процедуру изъятия земель для госнужд, поэтому выбранный способ получения имущества незаконен.

В прошлом году суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Это решение устояло в апелляции, но Арбитражный суд Уральского округа вернул дело на новое рассмотрение. Суд согласился с мнением прокуратуры, что эксперты производили расчеты, исходя из коммерческого назначения земли, права на аренду которой приобрел регион. При этом ее вид разрешенного пользования — «объекты технологического назначения транспортного узла».

При новом рассмотрении дела прокуратура изменила требования, отказавшись от двусторонней реституции. Поскольку приобретенные здания были демонтированы, а границы земельных участков изменены, истец потребовал признать договор ничтожным, а также взыскать с РЖД 400 млн руб., затем эта сумма была увеличена до 500 млн. Центральным вопросом, который обсуждали стороны, стала стоимость объектов и права аренды участков под ними. Cуд назначил новую экспертизу стоимости объектов при условии их изъятия для государственных нужд. Согласно их выводам, в этом случае имущество Товарного двора должно стоить 797 млн руб. Прокуратура не согласилась и с этой оценкой, ссылаясь на заключение БТИ, согласно которому стоимость объектов и права аренды составляет 300 млн руб. Также надзорный орган полагает, что эксперты в очередной раз применили неправильный расчет, поскольку руководствовались стоимостью права аренды земли коммерческого назначения.

В итоге суд требования прокуратуры удовлетворил частично. Договор между РЖД и Управлением автодорог и транспорта края признан ничтожным, а в удовлетворении остальной части требований отказано.

Источник, близкий к администрации губернатора, говорит, что решение суда означает, что земельные участки останутся у края, а деньги у РЖД, поэтому на реализацию инфраструктурного проекта на этой территории судебный акт никак не повлияет. «Судя по всему, суд пришел к выводу, что край должен был получить эти объекты не по договору купли-продажи, а через процедуру изъятия,— полагает он,— но, в то же время, его цена была экономически обоснованной, никакого ущерба бюджету не причинено».

Собеседник, знакомый с позицией прокуратуры, говорит, что это решение суда сохраняет status quo между железнодорожниками и КГБУ. «Полагаю, вопрос о возможности внесения апелляционного представления на этот судебный акт будет обсуждаться после изучения его мотивировочной части»,— пояснил он.

Старший партнер юридической фирмы INTELLECT Роман Речкин отмечает, что для понимания логики суда в вынесении данного решения необходимо читать его мотивировочную часть. По его словам, признание сделки недействительной без применения последствий является нетипичным случаем. «Законодатель исходит из того, что так быть не должно,— отмечает господин Речкин.— ГК РФ даже ограничивает возможность подать иск о недействительности сделки, не заявляя о двусторонней реституции». По его словам, суд может применить последствия недействительности по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Отказ в их применении возможен, если, например, получатель имущества признан добросовестным приобретателем.

«Если объекта, например здания, к моменту разрешения спора судом не существует, то это не является основанием для отказа в реституции полностью, просто в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость»,— отметил эксперт.

Дмитрий Астахов