Максим Скатов — о новых ФСО и последствиях их принятия

В начале ноября вступают в силу новые федеральные стандарты оценки (ФСО), утвержденные приказом №200 Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля. О том, как новые ФСО повлияют на оценочный рынок, рассказывает президент саморегулируемой организации «Союз "Федерация специалистов оценщиков"» (СРО СФСО) Максим Скатов.

Начиная с 7 ноября отчеты об оценке будут готовиться российскими оценщиками уже по новым общим стандартам оценки ФСО I–IV, которые закрепляют в правовом поле новый вид стоимости — равновесную, детализируют требования к составлению задания на оценку и отчета об оценке, а также определяют новый порядок определения стоимости, вводя новый критерий оценки — предпосылку стоимости. Помимо утверждения новых ФСО Минэкономразвития также внесло изменения в действующие специальные стандарты оценки, регламентирующие оценку конкретных видов активов, и отменило ряд стандартов, касающихся конкретных видов стоимостей.

С введением новых ФСО изменится уже привычная нам структура и содержание отчетов об оценке и заданий на оценку. ООО «НКЦ "Эталонъ"» и другие ведущие оценщики уже разрабатывают новые формы отчетов и заданий на оценку. СРО СФСО рекомендует всем оценщикам позаботиться об этом заранее.

Новые ФСО I–IV формировались Советом по оценочной деятельности Минэкономразвития на базе международных стандартов оценки и в российских реалиях апробацию не проходили, поэтому говорить об удобстве их применения или однозначного повышения достоверности результатов оценки весьма преждевременно.

Введенный Минэкономразвития критерий предпосылки стоимости подразумевает под собой определение конкретных условий (обстоятельств) использования объекта оценки, которые могут быть рыночными или же, наоборот, нерыночными.

С одной стороны, указание конкретных пунктов нормативно-правовых актов, на основании которых проводится оценка, и описание конкретных условий будущих сделок действительно может повысить достоверность отчета об оценке и обезопасить оценщика от использования его отчета об оценке не по назначению, как часто бывает при определении стоимости «для управленческих решений».

С другой стороны, ввиду отсутствия наработанной практики возможны неоднозначные трактовки некоторых понятий и различными проверяющими органами, и потребителями отчетов об оценке, и самим оценочным сообществом.

К примеру, нерыночной предпосылкой определения стоимости является такой наиболее часто встречающийся при оценке различного вида активов фактор, как наличие конкретных участников сделки и пользователей объекта оценки. При таких предпосылках, согласно новым ФСО, должна определяться равновесная стоимость, а не рыночная, поскольку последняя предполагает лишь гипотетических участников сделки. При этом нигде в российском законодательстве термин «равновесная стоимость» даже не встречается. Данное нововведение может вызвать путаницу у заказчиков оценки при формировании своих заданий на оценку.

Кроме того, вводятся предпосылки о ликвидации объекта оценки, когда может потребоваться определение рыночной стоимости объекта оценки в условиях добровольной продажи объекта по частям или его утилизации в условиях рыночного срока экспозиции. В свою очередь, при такой же оценке в предпосылке о ликвидации объекта, но в условиях вынужденной продажи может быть определена и ликвидационная стоимость объекта оценки. Снова возникает риск некорректно определить вид нужной заказчику стоимости: это или рыночная стоимость в условиях ликвидации, или ликвидационная стоимость. Банковское сообщество уже выразило по этому поводу опасения, поскольку в ряде случае банк не всегда может на 100% гарантировать применимость той или иной предпосылки сделки. Кроме того, есть опасения, что будет также отменен специальный стандарт оценки для целей залога, поскольку тогда у крупных банков не останется их единого свода правил, на которые они опирались как заказчики оценки при заказе оценочных услуг.

Есть и еще один противоречивый момент. Согласно новым общим ФСО, до момента принятия специальных стандартов оценки, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки и внесения изменений в федеральные стандарты оценки, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 30 декабря 2020 года №884 (до настоящего времени они не приняты), приоритет имеют нормы общих новых ФСО. Вместе с этим приказом №200 также вносятся изменения в ныне действующие специальные стандарты оценки ФСО №8–11, согласно которым в случае расхождений между требованиями данных специальных федеральных стандартов оценки и требованиями новых общих ФСО приоритет имеют эти специальные федеральные стандарты оценки.

То есть мы имеем дело с юридической коллизией, когда юридический приоритет имеют одновременно два равносильных нормативно-правовых акта.

Такие неоднозначные толкования способны привести оценочное сообщество в турбулентное состояние, когда одна и та же норма будет трактоваться разными участниками рынка по-разному, до тех пор пока не сформируется судебная практика.

Но ведь оценка — это всегда чьи-то реальные деньги, и сегодня, когда рынку нужна стабильность и прозрачность, единообразие в стандартах и их понятное правоприменение, мы не можем себе позволить подвести бизнес принятием «двойных стандартов». Очевидно, что нужны детальные и понятные для всех разъяснения и методические рекомендации по каждому спорному вопросу, которые не оставят недобросовестным участникам рынка возможности манипуляции итоговыми результатами оценки. Нормативно-правовой акт, которым и являются новые ФСО, должен быть максимально понятен всему предпринимательскому сообществу и трактоваться всеми единообразно.

Определенные риски работы по новым стандартам несут при этом как заказчики оценки, так и сами оценщики.

Один факт того, что задание на оценку может корректироваться неограниченное количество раз вплоть до даты составления отчета об оценке, может поставить оценщика в совершенно неконкурентное положение, когда отчет был составлен оценщиком по одним предпосылкам, а в ходе проведения работ по оценке заказчик изменил через эти предпосылки сами условия предполагаемой сделки и сам объект оценки или вид определяемой стоимости. При отсутствии должной правовой конструкции в договоре на оценку, которая подстрахует оценщика на данный случай, оценщики могут столкнуться с тем, что и корректировать отчет об оценке им также придется многократно по причине несвоевременного обнаружения заказчиком этих предпосылок.

Дополнительной проблемой также может стать и двоякое толкование даты начала действия новых ФСО по уже заключенным контрактам на оценку со сроками сдачи работ после 7 ноября 2020 года. С одной стороны, согласно ст. 15 федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик обязан соблюдать требования федеральных стандартов оценки, то есть трактуя данное требование буквально, с 7 ноября 2022 года отчеты об оценке необходимо составлять в соответствии с требованиями новых общих ФСО. С другой стороны, все текущие договоры и контракты на проведение оценки содержат указание на необходимость применения тех федеральных стандартов оценки, которые действовали на дату подписания данных договоров, то есть возникает конфликт со статьей 422 ГК РФ.

В национальном объединении СРО оценщиков «Союз СОО» создана рабочая группа по переходу на новые стандарты, в работе которой СРО СФСО принимает активное участие. Ее целью является разработка единого подхода к соблюдению оценщиками обязательных требований новых стандартов.

Таким образом, мы видим, что с 7 ноября 2022 года изменения в стандартах оценки могут затронуть широкий спектр совершаемых в нашей стране сделок, и, если компания планирует заказать оценку со сроком сдачи работ после 7 ноября, ей лучше заранее к этому процессу подготовиться.

Изменения коснутся не только процессов оценки, но и экспертиз отчетов об оценке, проводимых в саморегулируемых организациях. Так, расширены обязанности эксперта по проверке информации, относящейся к объекту оценки: если ранее проверке подлежала информация, изложенная в отчете об оценке, то по новым ФСО эксперт «использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки», то есть, по сути, изучает все источники информации, актуальные на дату оценки. Также эксперт СРО проверяет и саму базовую конструкцию задания на оценку, а именно соответствие цели оценки выбранному заказчиком оценки виду стоимости и предпосылок к конкретному предполагаемому использованию объекта оценки.

Учитывая новые требования, которые расширяют горизонты работ оценщиков и экспертов, вероятнее всего, стоимость услуг по оценке и экспертизе отчетов об оценке возрастет.

К сожалению, мы видим, что каждая новая волна квалификационных экзаменов по оценке каждые три года сокращает количество квалифицированных оценщиков на рынке, и введение в действие новых стандартов оценки и изменение вопросов на квалификационных экзаменах может послужить еще одной причиной их ухода из профессии. И, конечно, в таких условиях заказчики оценки могут столкнуться не только с повышением тарифов на оценку, но и с дефицитом квалифицированных кадров, способных выполнить оценку под их задачи.

Оценочная отрасль ни разу не получала никаких мер государственной поддержки, а ведь именно сегодня поддержка оценочной отрасли и ее бесперебойная работа как никогда важны для обеспечения стабильного развития нашей экономики. Но мы готовы к трудностям и умеем с ними работать.