Проект

В Петербурге открываются новые пространства для специалистов IT и креативной индустрии — кластеры для молодежи, которые включают в себя зоны для коллабораций и развития. Российский бизнес с их помощью пытается «приземлить» цифровых кочевников на родине, оттянув процесс миграции, который приобрел массовый характер из-за внешнеполитической и экономической обстановки на фоне спецоперации на Украине. Эксперты считают, что новые форматы недвижимости не только привлекательны для совместного проживания, но и выгодны как инвестиционное вложение из-за высокой доходности за счет аренды и относительно низкой стоимости квадратного метра.

Редкий, но привлекательный формат

Шеринговая экономика продолжает набирать обороты. Такие сервисы, как каршеринг, роадшеринг, велошеринг, стали привычными в повседневной жизни, а вот подобный формат, касающийся недвижимости, еще только укрепляется в сознании соотечественников. Креативный кластер Digital Village стал одним из тех мест, в составе которых было решено открыть коливинг — крупнейший в России и один из крупнейших в Европе. При этом в мире сегодня бум строительства коливингов. По подсчетам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, только за 2021 год их количество выросло на 26%, перевалив за 6700. Сегодня при средней заполняемости в 93% доля сетевых объектов стремится к 100%.

Коливинги — это формат жилой недвижимости, инфраструктура в котором находится не в квартире, а в общественной зоне: ею могут пользоваться жители комплекса. Этот сегмент стал популярным всего несколько лет назад, хотя первый в мире коливинг появился в 2006 году в Купертино, штат Калифорния. Пятеро молодых людей приехали на работу в Исследовательский центр Эймса и решили арендовать один особняк на всех. Так появился будущий роскошный двухэтажный коливинг «Осознанное сообщество» — The Rainbow Mansion. У его жителей были схожие интересы: им всегда было что обсудить, какими идеями и опытом обменяться. Позже The Rainbow Mansion стал домом для множества талантливых людей из Tesla, Apple, Google и других корпораций. В 2016 году компания The Collective открыла в Лондоне первый в мире коливинг более чем на 150 апартаментов Old Oak. Пространство объединило молодых людей из разных уголков мира (было представлено около 30 национальностей) с идеей построить диджитал-мир.

В России же насчитывается примерно 40 коливингов разных типов. Самая маленькая группа — классические, например, Colife (Москва), Offshore Zone (Сочи), You&Co (Санкт-Петербург). Также на рынке присутствуют отели-коливинги, имеющие специальный тариф на длительное размещение (от одного месяца). В таком формате часто стараются формировать сообщество из долго проживающих резидентов, поэтому для него свойственны более расширенный набор предоставляемых услуг и, соответственно, более высокая цена проживания. Примерами могут послужить We&I (Санкт-Петербург), Say Wow (Москва), Code Coliving (Москва).

Самые распространенные и недорогие форматы — это общежития-коливинги, идейные коммуны и некоммерческие сообщества для вегетарианцев, программистов, предпринимателей. Например, «Триглинки» (Санкт-Петербург), «Wow Коливинг» (Москва), «Раксиом» (Казань). Кроме того, некоторые собственники предоставляют жилье или апартаменты под коливинг. Последние форматы и породили аналогии коливингов с обычной коммуналкой или общежитием. Действительно, многие сравнивают коливинги с экспериментальными домами-коммунами, строившимися в самом начале советской эпохи. Марксистская идея коллективной жизни, конечно, в чем-то схожа с идеями шеринговой экономики, но без цифровизации она была логично обречена на вырождение и отторжение. Кроме того, принципиальное отличие этого формата в сервисах, которые предоставляют управляющие компании объектов.

«Все меньше людей заинтересованы в жилье в классическом его понимании. Молодежь до 35 лет не хочет тратить время на поездки на работу и поиск новых друзей, решать бытовые вопросы. Именно поэтому такие гибридные шеринговые форматы недвижимости постепенно захватывают мир. В России мы сделали ставку на цифровизацию, на которой акцентируемся в рамках проекта Digital Village в Петербурге»,— рассказывает президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management Александр Шарапов.

Новые проекты и метавселенные

Учитывая, что классических проектов в формате коливингов в столичных городах малое количество, то появление новых всякий раз становится событием для рынка. На 2023 год обозначен ввод подобных объектов в Санкт-Петербурге от AFI Development, Becar Asset Management, GloraX.

В сентябре 2022 года будет сдана первая 26-этажная башня Digital Village на улице Орджоникидзе, 44. Всего же проект подразумевает возведение пяти зданий общей площадью 120 тыс. кв. м, объединенных стилобатом. В его состав войдут четырехзвездочный апарт-отель под брендом We&I Ramada by Vertical на 469 номеров, трехзвездочный отель под брендом Vertical, а также самый большой в Европе творческий коливинг You&Co.

Digital Village будет включать современные технологические решения. Они предполагают прямое подключение к собственному дата-центру, входящему в топ-20 ЦОД в РФ, получение услуг через приложения и программные продукты. Кроме того, резиденты смогут выпускать собственные токены и NFT для развития себя в комьюнити. Таким образом создается своя метавселенная наряду с миром реальным. Через сообщество реализуется множество инструментов нетворкинга для резидентов — хакатоны, конференции, митапы, форсайт-сессии, random coffee, медитации, сессии осознанности. Для всего этого будут привлекаться управляющей компанией партнеры, в том числе из области искусства, кино, спорта.

«Стремясь завоевать внимание молодежи, Becar Asset Management решила оснастить Digital Village передовыми решениями. В частности, компания договорилась о партнерстве с IT-корпорацией "Яндекс". Интеграция голосового помощника "Алиса" и российской цифровой платформы Kaizen создаст положительный синергетический эффект, позволив автоматизировать управление отелем, обеспечить гостей цифровым комфортом, а инвесторов — понятным инструментом отслеживания доходности. Среди прочего постояльцам будет доступно приложение гостя Digital Concierge, разработанное PropTech-центром "Миран". Оно позволит не только управлять замками в двери и светом в номере, но и заказывать еду или общаться с ресепшен, оставляя запросы голосом или через мобильное приложение. В каждом номере также появятся "умные" счетчики, которые будут автоматически собирать показания и передавать их напрямую в кабинет инвестора»,— комментирует директор по развитию PropTech «Миран» Роман Блонов.

В Becar подчеркнули, что построить кластер Digital Village побудил успешный опыт действующего We&I, расположенного в 16-этажном здании на Большом Сампсониевском проспекте. Здесь обосновались в основном блогеры и тиктокеры. Управляющая компания проводит мероприятия в режиме нон-стоп: утренние пробежки, мастер-классы, лекции, тематические вечеринки, киносеансы и прочее.

«Новые формы недвижимости помогают понимать друг друга и находить пользу, выгоду, прибыль от взаимодействия людей с разными взглядами, идеями, ценностями. Именно таких форматов ждет поколение Y и Z»,— рассуждает Александр Шарапов.

Digital Village в ближайшие годы планируют масштабировать на все крупные города России и СНГ, с перспективой выхода на азиатский и европейский рынки. Планируемое количество Digital Village к 2030 году — десять реализованных проектов.

Формат для миллениалов

Сегодня основная масса путешественников — люди в возрасте 22–40 лет, окончившие университет и работающие удаленно, а также представители творческих профессий и деловые туристы. Именно на таких людей и нацелено строительство Digital Village.

«Все больше современных средств размещения тяготеют к компактности. Для путешественников достаточно площади номера в 15 кв. м. Но при этом с наличием больших зон общего пользования: ресторана, кинотеатра, спа, спортзала, кухни, гостиных. Их аудитория — молодые люди, еще не обремененные детьми. В основном это цифровые кочевники: блогеры, веб-дизайнеры, айтишники — все те, у кого работа не привязана к конкретному городу. Их число растет, и востребованность современных средств размещения тоже будет увеличиваться»,— отмечает господин Шарапов.

В компании подсчитали, что объем потенциальной целевой аудитории Digital Village в России превышает 28 млн человек, среди них текущие и будущие специалисты диджитал-профессий, с высокой представленностью в столичных регионах страны.

Сообщество в таких креативных кластерах образуется целенаправленно, для этого там есть специальные комьюнити-менеджеры, которые помогают людям завязать контакты, продумывают ивент-программу. Кроме того, это отличная инфраструктура для туристов. А в условиях санкций против России внутренний туризм становится одним из «локомотивов» экономики. Дополнительные возможности и индустрия локальных путешествий позволят участникам рынка вместе преодолеть последствия кризиса и объединить людей вокруг интересных и социально значимых мероприятий.

Решение стратегических задач

В новых экономических условиях объекты нового формата недвижимости имеют дополнительную социальную нагрузку — обеспечивают условия для развития и удержания молодежи в России. По оценке ассоциации «Руссофт», объединяющей отечественные софтверные компании, из страны в феврале — мае 2022 года уехало в совокупности до 40 тыс. айтишников, включая 13 тыс. сотрудников софтверных компаний и центров разработки зарубежных корпораций. Одна из задач — удержать специалистов. Сегодня государство предпринимает много шагов для решения этой задачи: введены льготы, отсрочки от армии, снижены ипотечные ставки. В свою очередь, бизнес готов предложить пространства для объединения специалистов, их комфортного проживания и работы.

Значимость проектов строительства молодежных креативных кластеров для общества, города и государства состоит не только в том, что проект приведет к повышению ценности прилегающих к нему территорий, но и в том, что государство со своей стороны продемонстрирует поддержку прогрессивной молодежи. Кроме того, открываются новые рабочие места и регулярно пополняется государственный бюджет за счет налоговых поступлений от ведения гостиничной деятельности. Например, авторы проекта Digital Village сообщали о создании 700 новых рабочих мест в Санкт-Петербурге, а за счет налогов планируется значительное пополнение городского бюджета. Подобные частные образования необходимы для государства, чтобы составить конкуренцию европейским аналогам за счет развития прогрессивных идей и их реализации.

«Поскольку технологии в принципе настолько быстро сменяют друг друга, сегодня все больше внимания уделяется способности работников постоянно адаптироваться и усваивать новые навыки и подходы в зависимости от предлагаемого контекста. На передний план в эпоху метамодерна выходят поставщики интеллектуального капитала. При этом функционал целого перечня профессий — от журналистов до врачей и юристов — ждет серьезная автоматизация, которую мы наблюдаем и сейчас. Одновременно продолжит расти занятость в высокодоходных когнитивных и творческих профессиях и, как ни странно, в низкодоходном ручном труде. В то же время в профессиях, приносящих средний доход и требующих монотонных стандартных действий, она будет значительно снижаться»,— комментируют в Becar.

Поддержка не помешает

При этом сами девелоперы, занимающиеся строительством апарт-отелей и коливингов отмечают, что не отказались бы от поддержки для возведения объектов. Например, в мае 2022 года Российская гильдия управляющих и девелоперов обратилась к правительству РФ с просьбой рассмотреть возможность поддержки отрасли в части создания объектов туристической и социальной направленности через механизмы льготного кредитования при строительстве апарт-отелей и коливингов.

«Бизнес ощущает существенное уменьшение покупательной способности. При этом формат апарт-отелей позволяет туристу тратить умеренные деньги на проживание, пользуясь полноценной и качественной инфраструктурой и социальной средой. Внимание властей сделает такие проекты, как Digital Village, более доступными для россиян и, как следствие, приведет к еще большему развитию туристической отрасли»,— говорил в обращении Александр Шарапов.

Для инвестора

Креативный кластер Digital Village, будучи полноценным гостиничным комплексом, реализуется в статусе апартаментов, которые де-юре являются нежилыми помещениями, в которых нельзя оформить постоянную регистрацию. Именно этим объясняется отсутствие в этих проектах такой социальной инфраструктуры, как детские сады и школы, а также относительно низкая стоимость квадратного метра — в среднем на 20% меньше, чем в жилых комплексах с квартирами. Последний фактор делает эту недвижимость особенно интересным форматом для инвесторов.

Эксперты отмечают более высокую доходность от сдачи в аренду, которую могут принести современные форматы недвижимости (коливинги и лайфстайл-отели), по сравнению с традиционными квартирами. В среднем она составляет 8–12%. Схема инвестирования та же, что и в случае, например, с квартирами. Доступна как стопроцентная оплата, так и рассрочка или ипотека в крупнейших банках. Ранее девелоперы нередко предлагали заключить временные договоры гарантированной доходности.

«Большинство людей не понимают, как управлять такими пространствами, поэтому побаиваются их. При этом в апарт-отелях снят вопрос управления, а доходность инвестиций существенно выше, чем в квартирах. То есть эта инвестиция — прекрасная финансовая подушка безопасности или своеобразный пенсионный продукт»,— заметил господин Шарапов.

Digital Village создаст 3500 номеров для долгосрочного проживания с доходом собственников более 1,6 млрд рублей в год. Кроме того, объекты интересны еще и сочетанием рентной доходности с ростом капитализации — цена «квадрата» растет тут так же, как и в жилье.

Конкуренция Западу

Эксперты считают, что появляющиеся в России креативные кластеры, «заточенные» на цифровизацию, могут вполне составить конкуренцию крупным международным аналогам. Это общественное пространство для представителей креативной экономики, отвечающее запросам по запуску новых проектов и в целом — развития цифровой революции в России, на которую уповают после ухода крупных зарубежных игроков.

Ставка на диджитал-специалистов будет способствовать притяжению в города прогрессивных специалистов из локаций, где такие возможности им недоступны. Уникальные объекты долгосрочного проживания с развитой инфраструктурой внутри и вокруг них способствуют привлечению туристов, а также развитию городской инфраструктуры на прилегающей к объектам территории. Будут созданы новые логистические узлы и парки.

Философия шеринговой недвижимости

Обращает на себя внимание, что подобные креативные кластеры имеют под собой не только экономическое обоснование, но философское. Дело в том, что образ жизни «цифровых странников» стал продуктом эпохи так называемого метамодернизма. Этим термином принято обобщенно называть всю культуру начиная с 1990-х годов. Расширив границы настоящего до практически бесконечных, человек в эпоху метамодерна обречен следовать за постоянно расширяющимся горизонтом реальности. При этом определяющим фактором, который привел к уходу постмодерна, стала цифровая революция или, как ее назвал Клаус Шваб в своей одноименной книге, «Четвертая промышленная революция». Ее особенности и одновременно — отличия от всех других промышленных революций — в разнице масштабов изменений, а также тех возможностей и опасностей, которые они несут с собой. Те самые цифровые кочевники (они же — digital nomads) появились также вследствие этих тектонических изменений в современном социуме.

Цифровые кочевники — это люди, которые либо родились уже с гаджетом в руках, либо выросли, а их профессии были бы невозможны без быстрого интернета и высокопроизводительных, но при этом компактных устройств. Искусственный интеллект и обучающие машины часто тоже идут рука об руку с этими молодыми профессионалами и либо являются предметом их профессиональных интересов, либо используются в их работе.

Молодые профессионалы не привязаны к какому-то постоянному месту работы или компании, а скорее готовы работать от проекта к проекту. В то же время понятие семьи для этого поколения 20–30-летних несет иной посыл и смысл. Семейная ячейка часто заменяется некоей семейной сетью, раскинувшейся на несколько государств. Одновременно для людей этого поколения — кстати, одного из самых многочисленных в истории — все более характерным становится решение не заводить семью и детей как минимум до 30–35 лет. Это означает, что для всей этой армии зумеров и миллениалов нужно практически в два раза больше жилых единиц. Но при этом сами они могут быть чуть меньше обычного — особенно если все основное комьюнити единомышленников рядом.

Эти представители generation rent аренду предпочитает покупке, а шеринговые форматы недвижимости им стали куда удобнее. Чтобы пользоваться, им не нужно владеть, а нематериальная собственность для них куда важнее, чем материальная. При этом сами ценности создаются все меньшим количеством людей. Один человек, сумевший не только предложить идею, но и реализовать ее в стартапе, легко может стать миллионером. Отличительная особенность общества в эпоху «Индустрии 4.0» заключается в концентрации на себе. Именно такой подход определяет главную ценность человечества сегодня. Ему не нужно выживать, поэтому саморазвитие для него стало более базовой потребностью в своеобразной пирамиде Маслоу, чем поиск спутника жизни.

Проект Digital Village сегодня призван реализовать эту идею, имея в своем арсенале не только более продвинутые технологии строительства, но и современные технологии управления. Для тех, кто только уехал, например, от родителей, этот креативный кластер может стать первым домом, позволяя одновременно решить проблему одиночества в большом и незнакомом городе и получать заряд энергии в коллективе людей, одинаково думающих и имеющих схожие представления о мире. Причем такие тенденции характерны для Европы и США так же, как и, например, для Индии, поскольку современный мир куда более интегрирован между собой, чем это было двадцать или тридцать лет назад.

Алла Михеенко