С какими сложностями сталкиваются строительные компании в Крыму и Севастополе

В рамках нацпроекта к 2030 году в Крыму необходимо построить 14 млн квадратных метров жилья. Однако сегодня застройщики сталкиваются с рядом серьезных ограничений: недостаток земли под жилищное строительство, неразвитая инфраструктура, юридические обременения участков. Эксперты считают, что увеличить темпы роста жилищного строительства на полуострове может приток застройщиков с континента, а также распространение на отрасль преференций участников Свободной экономической зоны.

Согласно целям национального проекта «Комфортная и безопасная среда для жизни» в Крыму до 2030 года должно быть построено 14 млн кв. м жилья. Таким образом, улучшить жилищные условия смогут более 650 тыс. семей. В марте на совещании о социально-экономическом развитии Республики Крым и Севастополя вице-премьер России Марат Хуснуллин поставил полуострову задачу максимально увеличить объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья и туристических объектов. «Считаем, что Крыму и Севастополю надо выходить на показатель 0,82 метра на человека быстрее, чем вся страна»,— сообщил тогда господин Хуснуллин.

Однако темпы строительства на полуострове невысоки по сравнению с другими регионами России. Согласно данным Крымстата, в прошлом году в регионе было введено в эксплуатацию 742 тыс. кв. м жилья (из них 292 тыс. кв. м многоквартирного жилья). В январе—июне 2022 года этот показатель составил 448 тыс. кв. м, что на 83% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На многоквартирное жилье пришлось всего 56 тыс. кв. м. Для сравнения, в первом полугодии текущего года в Краснодарском крае было введено 3,9 млн кв. м жилья (включая частные дома) с ростом в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года.

Дефицит земли и коммуникаций

В июле заместитель председателя Совета министров — министр финансов Республики Крым Ирина Кивико сообщила, что в регионе планируется реализация крупных строительных проектов на общую сумму 3,2 млрд руб. Речь, по ее словам, идет о строительстве крупного многофункционального логистического центра в Симферопольском районе, развитии виноградарства в Симферопольском и Бахчисарайском районе и жилищном проекте в Феодосии, где планируется возвести жилищный комплекс малоэтажной застройки в средиземноморском стиле на 400 квартир. Сумма инвестиций в ЖК ожидается в объеме более 1,9 млрд руб. Срок реализации — порядка семи лет.

Согласно данным Инвестиционного портала Республики Крым, в регионе на сегодняшний день реализуются проекты строительства современного жилого микрорайона «Жигулина Роща» (Симферополь), инициированного ООО «Столичная коммерческая группа» (общий объем инвестиций — 16,2 млрд руб.), и строительства жилого комплекса в городе Евпатория, инициированного ООО «Петрокомплект» (общий объем инвестиций — 2,5 млрд руб.).

Как рассказал Guide руководитель проектного департамента ГК «Монолит» Константин Луканин, Крым сегодня является привлекательным местом с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость. «Исключение составляют степные районы полуострова. Застройщики пока не торопятся вкладывать свои деньги в строительство жилья на севере Крыма. Интерес вызывают крупные города, такие как Симферополь и Севастополь, а также курортная зона»,— говорит господин Луканин.

Среди основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики в Крыму,— недостаток земельных участков под возведение жилых комплексов, отмечает управляющий партнер Аналитической корпоративной группы (Севастополь) Илья Пичуев. «Крым и Севастополь имеют огромную проблему с дефицитом земельных участков. При Украине участки в самых удобных местах, которые могли бы использоваться под многоквартирную застройку, были распроданы и уже застроены. Этот дефицит серьезно влияет на стоимость строительства. Участков просто нет»,— заключил эксперт.

Как ранее рассказал в интервью Guide глава Крыма Сергей Аксенов, власти региона планируют вовлечь в инфраструктурный оборот до 1000 га земли на территории, прилегающей к Черному морю, в окрестностях Николаевки в Симферопольском районе и в Сакском районе. «Есть планы, есть группы предпринимателей, которые готовы осуществлять строительство на этих территориях. По сути, это будет новый город на 50 тыс. жителей. Мы сейчас делаем расчеты, согласовываем с федеральным правительством. Средства на строительство инфраструктуры будут, по предварительным данным, в 2023 году. Ряд предпринимателей занимается разработкой мастер-плана этой территории и будет готов его презентовать в июне-июле»,— рассказал господин Аксенов.

По словам директора департамента архитектуры и строительства Севастополя Максима Жукалова, городские власти благодаря специальной подпрограмме градостроительного и инвестиционного обоснования для комплексной застройки в целях строительства служебного и социального жилья (общий объем финансирования — 99,95 млн руб.) смогли определить несколько территорий, возможных для вовлечения в жилищное строительство, общей площадью более 500 га с градостроительным потенциалом порядка 3 млн кв. м жилых помещений. Также, по словам господина Жукалова, прорабатывается вопрос реновации старого жилого фонда Севастополя. Однако, отмечает чиновник, реновация осложняется значительным количеством объектов культурного наследия, а также жилых домов, представляющих историко-культурную ценность.

Степной Крым — это район, в котором есть достаточно много земли для возведения многоквартирного жилья, однако здесь пока нет спроса на многоквартирное жилье, отмечает Константин Луканин.

В 2019 году была утверждена госпрограмма «Социально-экономическое развитие Республики Крым и Севастополя». В частности, она предусматривает обеспечение полуострова социальной, инженерной, транспортной и иной инфраструктурой. Всего до 2025 года на ее реализацию предусмотрено 618 млрд руб. В частности, в текущем году в Крыму построен водовод от Бештерек-Зуйского водозабора до села Белое в Симферополе, что позволит обеспечить 95 тыс. жителей Симферополя качественной питьевой водой, а в Феодосии построена сеть водоснабжения для микрорайона Челнокова Греческий квартал.

Генеральный директор АО «НЕФ» Сергей Сова напоминает о том, что ранее в Крыму существовал дефицит питьевой воды, но в скором времени он должен остаться в прошлом благодаря строительству тракта водоподачи. «Имевшиеся ранее проблемы с электроснабжением были успешно решены. И более того, власти готовы избытки существующей электроэнергии предоставлять на территорию Донбасса, строить линии электроснабжения»,— отмечает эксперт.

Сложности с инженерной инфраструктурой застройщики называют одними из самых главных. «Основными проблемами являются отсутствие инженерных сетей, дорог либо их моральный и физический износ. Строительство и реконструкция инженерной инфраструктуры требует значительных финансовых вложений, которые застройщики без участия региональных и федеральных властей не в состоянии осуществить»,— отметил Константин Луканин.

Он также пояснил, что строительство инфраструктуры за свой счет невозможно из-за низкой маржинальности проектов. «С учетом того, что в Крыму высокая сейсмичность и конструктив здания выходит значительно дороже, чем в большинстве регионов России, а также существуют ограничения по этажности (не выше 16 этажей), фактическая маржинальность проектов не позволяет застройщикам строить инженерную инфраструктуру только за свой счет. То же касается и социальных объектов»,— рассказал господин Луканин.

Украинский шлейф

В июне Республиканский институт политических и социологических исследований опубликовал опрос экспертов рынков недвижимости, работающих в Крыму и Севастополе. Согласно ему треть специалистов агентств недвижимости и частных риелторов сталкивались со случаями оспаривания сделки купли-продажи объекта недвижимости третьим лицом в судебном порядке. Второй частой потенциальной угрозой инвестициям, по данным опроса, стала возможность изменения вида разрешенного использования участка по решению органов местной власти или суда после оформления сделки, из-за чего купленным земельным участком невозможно воспользоваться для строительства.

«С такой проблемой сталкиваются прежде всего те, кто собирается строить индивидуальное жилье. И прецедентов немало. Это, в частности, связано с тем, что бывшие украинские органы власти выделяли земли в охранных зонах. При Украине на это никто внимания не обращал»,— рассказал Илья Пичуев.

Группа компаний «Монолит» с оспариванием сделки купли-продажи сталкивалась, но эти случаи носят единичный характер, рассказал Константин Луканин. «При этом все участки, по которым возникали споры, остались в пользовании у компании. Проблем с изменением назначения земельного участка нет, есть сложности, связанные с необходимостью внесения изменений в генплан и правила землепользования и застройки: процедура занимает от нескольких месяцев до нескольких лет»,— пояснил он.

Преодолевая дефицит

После начала СВО на Украине в целом по России был отмечен рост стоимости стройматериалов, но в Крыму это давняя проблема — Крым находился под санкциями на протяжении восьми лет. «Вначале СВО был и дефицит, и рост цен на строительные материалы, технику и комплектующие. На данный момент стоимость остается стабильной, в части дефицита и отсутствия на рынке западной продукции могу отметить, что уже появились аналоги из стран Азии. Речь о насосном, лифтовом оборудовании, спецтехнике и подъемных механизмах»,— рассказал Константин Луканин.

Генеральный директор УК «Визант Групп» (управляет отелями в Крыму) Нелли Шатова отмечает, что проблемой является не стоимость стройматериалов, а наличие качественных строительных компаний, которые готовы брать на себя большие объемы. «Многие крупные российские компании до сих пор не зашли в регион, и для многих инвесторов это является камнем преткновения. А материалы в целом стоят столько же, сколько и в Краснодаре, просто к ним плюсуется доставка. Большинство материалов покупается именно там»,— сообщила госпожа Шатова.

На проблему отсутствия на рынке застройщиков из других регионов России также указывает Илья Пичуев. «К сожалению, к нам не зашли материковые застройщики. Некоторые попытки в 2015–2016 годах были, но не срослось. Местные застройщики работают с украинских времен и продолжают это делать»,— рассказал эксперт.

Сигнал застройщикам

В июне стало известно о законопроекте, разработанном Минэкономразвития России. Он направлен на обеспечение возможности реализации участниками свободной экономической зоны (СЭЗ) инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства. В сообщении министерства отмечается, что статус СЭЗ предполагает всевозможные льготы и упрощенные условия при ведении градостроительной деятельности и землепользовании. При этом договор участника СЭЗ предприниматели смогут заключать в электронной форме.

В Минэкономразвития уточнили, что статус свободной экономической зоны в первую очередь планируется предоставить Крымскому региону, что позволит привлечь в его экономику не менее 1 трлн руб. внебюджетных инвестиций. В настоящее время законопроект находится на рассмотрении в Государственной думе.

«Пользуясь преференциями СЭЗ, строительный бизнес значительно увеличит объемы вводимого жилья, что поможет привлекать на полуостров высококвалифицированные кадры»,— цитирует замминистра экономического развития Сергея Назарова «РГ».

Как сообщил в своем Telegram-канале Сергей Аксенов, в случае принятия данного законопроекта развитие строительной сферы в Крыму может значительно ускориться, и жилищные условия смогут улучшить большее число граждан. «Внесение изменений в законодательство будет способствовать выполнению поручения президента Российской Федерации по привлечению в экономику крымского региона не менее 800 млрд руб. внебюджетных инвестиций»,— написал Сергей Аксенов.

По словам Сергея Совы, застройщики выиграют в случае принятия закона. «Но нужно понимать, что в данный момент бизнес не сможет в полном объеме воспользоваться льготами режима СЭЗ. Предварительно, предпринимателям будут доступны льготы, касающиеся градостроительной деятельности и землепользования, но не особый режим налогообложения и обложения страховыми взносами. Однако в любом случае само рассмотрение возможности получения застройщиками статуса — это важный сигнал для инвесторов со всей страны»,— сообщил эксперт.

Некоторые крымские застройщики уже являются резидентами СЭЗ, при этом они реализуют проекты по строительству комплексов апартаментов, как правило, в курортной зоне, так как строительство жилой недвижимости на территории Крыма на данный момент не подпадает под условия, действующие в СЭЗ, отметил Константин Луканин.

«Кроме того, есть обязательное условие: в собственности у застройщика должна оставаться часть возводимого комплекса и на территории этой части необходимо создавать рабочие места. Говоря о преференциях, можно сказать, что включение застройщика в число резидентов СЭЗ позволяет обходить ряд ограничений, диктуемых градостроительными нормами. Однако если на участке нет никаких ограничений, схема с СЭЗ является не совсем выгодной для застройщика, так как не позволяет полностью реализовать объект конечному потребителю»,— резюмировал участник рынка.

Андрей Ульченко