Максим Жукалов - о градостроительных перспективах Севастополя

Директор департамента архитектуры и строительства Севастополя Максим Жукалов — о генеральном плане города, градостроительных проблемах и их возможных решениях, а также о развитии социальной и транспортной инфраструктуры.

GUIDE: Максим Александрович, когда появится стратегия градостроительного развития города Севастополя? Как будет развиваться город в ближайшие десятилетия?

Максим Жукалов: Стратегия градостроительного развития города будет определена Генеральным планом города, над актуализацией проекта которого мы сейчас работаем. Проект Генплана Севастополя, разработанный в 2017–2018 годах, подлежит приведению в соответствие с действующими документами территориального планирования Российской Федерации и т. п.

Актуализация проекта необходима также для пересчета потребности в социальной, инженерной и транспортной инфраструктуре в связи с необходимостью обеспечить динамично растущее население города, а также для установления границы населенного пункта с учетом особенностей административно-территориального устройства Севастополя и его статуса. Мероприятие по актуализации проекта Генплана планируется завершить в 2023 году.

Основным вектором градостроительного развития города будет являться комплексный подход, сочетающий одновременно экстенсивный и интенсивный пути развития Севастополя. Данный подход предполагает синхронное развитие городской жилой застройки, инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, благоустройство как общественных пространств, так и прилегающих к ним дворовых территорий, а также повышение уровня качества и комфорта городской среды для всех слоев населения. При этом ключевым вызовом остается преодоление «естественных делителей» ткани города: изрезанность балками, горами, береговой линии — бухтами. Отмечу, что на территории Севастополя — 30 бухт.

С учетом избранной версии актуализированной стратегической ставки города его пространственные вызовы будут направлены, во-первых, на сохранение архитектурной уникальности города, во-вторых, на вовлечение в оборот для целей жилищного строительства (в том числе социального жилья) земельных участков с использованием механизма комплексного развития территории. Кроме того, предполагается реконструкция старых жилых кварталов, ревитализация бывших промышленных площадок путем создания на них объектов социальной инфраструктуры и жилой и коммерческой недвижимости, а также создание рекреационных зон, в том числе парков, скверов и др.

Наша стратегия также предполагает реализацию экологических инициатив, обеспечивающих совмещение экологической и социальной политики (рекреационные зоны для жителей города и туристов). В целом Генеральный план будет нацелен на совершенствование структурно-функциональной организации города, включая регулирование перераспределения части функций, перегружающих центр и центральные районы города, и одновременное развитие многофункциональных зон — центров второго порядка в периферийных районах города.

G: Какие сейчас основные градостроительные проблемы у Севастополя? Как планируете их решать?

МЖ: Одной из основных градостроительных проблем города является прежнее развитие городской жилой застройки без сопряжения с развитием инженерной и транспортной инфраструктуры и без учета обеспечения такой застройки необходимыми объектами социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры. Центральная часть города требует реновации сетей и комплексного подхода к проектированию территорий, в том числе бывших производственных объектов (обороны и безопасности, недействующих промышленных предприятий).

Помимо названных проблем, хочу отметить ограниченность земельных ресурсов на территории города, в связи с чем отсутствует достаточное количество земельных участков, обеспеченных социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой, которые могут быть вовлечены в жилищное строительство. Кроме того, значительную часть застроенной территории города занимают территории с особыми условиями использования, не допускающими или ограничивающими строительство: зоны охраны, защитные зоны объектов культурного наследия, территории достопримечательного места, территории исторического поселения. Именно поэтому в настоящее время не осуществляется строительство социального и служебного жилья, жилье необходимыми темпами не предоставляется, что не оправдывает ожидания граждан после 2014 года.

Для развития территорий в целях строительства жилья необходимы программы комплексного развития таких территорий, что позволит обеспечить их необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой, объектами социального и коммунально-бытового обслуживания.

Для решения этой проблемы в рамках федеральной целевой программы «Социально-экономическое развитие Республики Крым и Севастополя до 2025 года» реализуется подпрограмма «Градостроительные и инвестиционные обоснования для комплексной застройки города Севастополя в целях строительства служебного, стандартного (социального) жилья» с общим объемом финансирования 99,95 млн руб., которая позволила определить несколько территорий, возможных для вовлечения в жилищное строительство, общей площадью более 500 га с градостроительным потенциалом порядка 3 млн кв. м жилых помещений. Строительные работы на указанных территориях планируется проводить в несколько этапов, с постепенным наращиванием объемов ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства к 2030 году.

G: Сколько квадратных метров жилья введено в Севастополе по итогам первого полугодия 2022 года? Какова доля индивидуального строительства?

МЖ: За первое полугодие 2022 года объем ввода жилья на территории Севастополя составил 346 тыс. кв. м, что составляет 91% от прогнозируемого объема. Из общего объема введенного в эксплуатацию жилья 74 тыс. кв. м — многоквартирные дома и 272 тыс. кв. м — жилье, построенное населением. По сравнению с аналогичным периодом 2021 года объем жилищного строительства вырос на 43%.

При этом объем индивидуального жилищного строительства более чем в 1,5 раза превышает объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов. Ежегодно на территории города Севастополя осуществляется регистрация права более чем на 3 тыс. вновь построенных индивидуальных жилых домов, что составляет 75% от общего объема жилищного строительства.

G: Какова сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья на территории города? С чем связан рост цен на жилую недвижимость и кто является основным покупателем недвижимости в Севастополе?

МЖ: По вопросу средней стоимости квадратного метра жилья на территории города и определению основных покупателей недвижимости в Севастополе я не являюсь профессиональным аналитиком рынка недвижимости, но, обобщая имеющиеся на рынке предложения, могу сказать, что цены на жилье во вторичном фонде за год выросли более чем на 40% (до 135,7 тыс. руб. — G). Конечно же, рост цен обусловлен целой совокупностью факторов, к которым в том числе можно отнести и высокий спрос на жилье в климатически благоприятном регионе, и ограниченность земельных ресурсов, и рост цен на строительные материалы.

G: Как проведение военной спецоперации на Украине и закрытие аэропорта Симферополь сказались на рынке недвижимости Севастополя?

МЖ: Несмотря на влияние факторов прекращения воздушного сообщения и неопределенности в завтрашнем дне, рынок недвижимости в Севастополе не утратил своей инвестиционной привлекательности, недвижимость приобретают как в целях улучшения жилищных условий, так и с целью вложения капитала, накоплений в приобретение жилья с учетом географических и климатических особенностей города.

G: Как в Севастополе обстоят дела с обеспеченностью жителей города объектами социальной инфраструктуры? Сколько школ, детсадов и поликлиник строится в настоящее время? Какие планы по строительству «социалки» на ближайшее будущее?

МЖ: На сегодняшний день утверждена документация по планировке территории в целях размещения медицинского кластера в районе Фиолентовского шоссе, начальной школы и детского сада в районе улицы Токарева, двух детских садов на проспекте Победы, разрабатывается документация по планировке территории в целях размещения двух детских садов в районе улицы Вакуленчука, образовательного комплекса (школа, детский сад и углубленное среднее образовательное учреждение «Альтаир») в районе балки Сарандинаки, школы, садика и хосписа в селе Осипенко.

С 2014 года выданы разрешения на строительство восьми школ, 14 детских садов, 12 медицинских учреждений (поликлиник, модулей экстренной помощи), введено в эксплуатацию пять школ, восемь детских садов, шесть медицинских учреждений.

G: Как в Севастополе решаются проблемы дорожной инфраструктуры? Как планируется разгружать основные транспортные артерии города?

МЖ: В рамках развития дорожной инфраструктуры, в целях реконструкции главных магистральных улиц общегородского значения приказами департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя в 2021 году утверждена документация по строительству автомобильной дороги «Проспект Античный», в 2022 году принято решение по планировке территории линейного объекта «Строительство транспортной развязки на пересечении проспекта Генерала Острякова (5 км) — подъезд к Максимовой даче». Также утверждена документация по реконструкции транспортной развязки 67 Н-198 на пересечении улиц Руднева — Вакуленчука — Меньшикова и автомобильной дороги общего пользования межмуниципального значения 67 Н-351 улица Руднева на участке от улицы Вакуленчука до улицы Льва Толстого.

Очевидно, что развитие дорожной инфраструктуры, в том числе решение имеющихся проблем и разгрузка основных транспортных артерий города, будет урегулировано в рамках Генерального плана города. В проекте Генплана Севастополя планируется предусмотреть строительство «Гераклейской рокады» и моста на Северную сторону через Севастопольскую бухту. Строительство указанных объектов позволит решить транспортную проблему развития 5-го и 7-го километров и разгрузить существующую транспортную инфраструктуру.

Строительство рокады и моста является важнейшим необходимым элементом развития городской инфраструктуры. В случае отсутствия или несвоевременного ввода параллельно с развитием городских районов через пять-семь лет город остановится в пробках. Такая ситуация будет усиливаться с мая по октябрь в связи с притоком туристов и владельцев жилых помещений, приезжающих на лето.

G: Как в Севастополе обстоят дела с расселением ветхого и аварийного жилья? Есть ли планы реновации старого жилого фонда?

МЖ: Вопрос реновации старого жилого фонда правительством Севастополя прорабатывается. Он осложнен значительным количеством объектов культурного наследия, жилых домов, представляющих историко-культурную ценность, что предопределяет лишь интенсивный путь развития такой территории.

G: Каким вы видите Севастополь будущего? Что должно измениться в городе через 10–20 лет?

МЖ: Севастополь — уникальный город, на постсоветском пространстве сохранивший архитектурные и культурно-исторические традиции, сформировавшиеся в городе в XIX – начале XX веков. Город, практически разрушенный во времена Второй мировой войны, восстановленный с соблюдением принципа государственной политики памяти, целью которой было конструирование нового культурно-исторического пространства. Севастополь выделяется на общем фоне благоприятной социальной и культурной инфраструктурой, хорошими климатическими и экономическими условиями, обладает туристической привлекательностью. Благоприятный климат обязательно должен быть дополнен хорошей транспортной и социальной инфраструктурой, достойными условиями жизни, комфортной городской средой, привлекательной как для молодежи, так и для пенсионеров, высоким уровнем образования и науки.

На сегодняшний день тема развития территорий и благоустройства становится ключевой, является одним из главных показателей эффективности работы органов власти. Город будет обеспечен решениями, которые для повышения уровня благосостояния населения сформируют устойчивые тенденции развития Севастополя. Эти решения предложат приемлемую для самых различных категорий населения форму внедрения инноваций, обеспечат качество и комфорт жизни горожан, их способность противостоять финансовым, политическим кризисам и стихийным бедствиям. Мы планируем обеспечить устойчивое развитие города как культурно-туристического и патриотического центра, а также центра военного и промышленного судостроения федерального уровня.

Беседовал Дмитрий Михеенко

---

Читайте нас в Telegram