Рынок жилья в Удмуртии ждет увеличения продаж

Первое полугодие 2022 года ознаменовалось очередным испытанием для всех отраслей, в том числе и для застройщиков. После ажиотажного спроса на квартиры в новостройках Ижевска в прошлом году, девелоперы были вынуждены приостановить уже начатые проекты из-за охлаждения спроса. При этом цены на квартиры в Удмуртии не снижаются. Сегодня на рынке очередной бум спроса. Его поддерживают субсидированная ставка по ипотеке и комфортный ежемесячный платеж. По мнению экспертов, сейчас сложились наилучшие условия для приобретения недвижимости. Об этом они рассказали на круглом столе «Рынок жилья: покупать, продавать или подождать», организованном «Kommersant Events Удмуртия».

Застройщики верят в перспективы

По данным минстроя Удмуртии за семь месяцев 2022 года объем жилищного строительства достиг 907 тыс. кв. м, что составляет 191,1% к аналогичному периоду 2021 года. В сравнении с плановым показателем 900 тыс. кв. метров, рост составил 100,8%. В том числе индивидуальных жилых домов построено 544 тыс. кв. м (231% к аналогичному периоду прошлого года), многоквартирных жилых домов — 363 тыс. кв. м (152% к аналогичному периоду прошлого года). Всего сдано 39 жилых домов, в которых 6845 квартир. Из них в Ижевске 27 домов, в Завьяловском районе — девять домов, по одному многоквартирному дому в Воткинске, Глазове и Сарапуле. «В настоящее время 63 застройщика осуществляют строительство 122 многоквартирных жилых дома (92 проекта) жилой площадью 1,2 млн. кв. м, которые будут введены в эксплуатацию в сроки, установленные разрешениями на строительство»,— сообщили в пресс-службе министерства строительства Удмуртии.

Рынок недвижимости в Удмуртии жив и вполне успешен, несмотря на трудности, с которыми ему периодически приходится сталкиваться, отмечают эксперты. Игроки демонстрируют высокую адаптивность. Так к примеру, с введением проектного финансирования и эскроу-счетов в Удмуртии произошла консолидация вокруг ключевых застройщиков, которая сопровождалась уходом мелких и ненадежных игроков.

Последовавшие за этим пандемия коронавируса и западные санкции не оказали губительного влияния на отрасль во многом благодаря мерам господдержки в жилищном секторе. В частности, программа льготной ипотеки серьезно подняла спрос на квартиры в новостройках и спровоцировала бурный рост цен на недвижимость. Застройщики от этого только выиграли, а вместе с ними — множество связанных со строительством областей, обеспечивающих жителей рабочими местами.

«Весной и в начале лета мы видели значительное снижение спроса, но цифры июля-августа показывают, что он начал неравномерный рост, — отмечает Роман Пузырев, финансовый директор группы компаний «Острова».— Республика — одна из передовых в области проектного финансирования и работы с эскроу-счетами. Поэтому мы достаточно безболезненно проходили ситуацию весны-лета. Все застройщики стремились ввести вовремя или с опережением свои дома, банки подставили плечо и так или иначе решили все проблемы — стабильно выдавали деньги».

Он считает, что некие изменения в объемах строительства мы увидим гораздо позднее, а сейчас отрасль в Удмуртии чувствует себя уверенно и стабильно.

Большинство сделок в Удмуртии заключаются с привлечением заемных средств. Ставка по ипотеке сильно влияет на спрос на новостройки, уверены эксперты. «Мы в очередной раз это наглядно увидели, когда весной этого года резко выросли ставки, рынок тогда ощутимо просел, — говорит Резеда Файзуллина, руководитель отдела продаж компании "Талан". — И это же событие стало точкой роста — появилось много альтернатив привычной ипотеке. Это и различные рассрочки, трейд-ин, авто-трейд-ин, субсидии от банков. Вкупе с возобновлением господдержки рынок заметно оживился, застройщики Ижевска активно выводят новые проекты во всех сегментах — от эконома до бизнес-класса».

В апреле-мае на рынке недвижимости можно было наблюдать некоторое затишье — в тот период ощутимо выросли ипотечные ставки, и частные покупатели заняли выжидательную позицию, а инвесторы использовали повышение процентов по вкладам. Однако, по мнению экспертов, это не спровоцировало снижения стоимости квадратных метров. Рост цен на новостройки обуславливается еще и продолжающимся ростом себестоимости строительства.

«Сейчас можно наблюдать подъем потребительской активности. Спрос на ипотечные кредиты с государственной поддержкой сохранялся всегда, а сейчас к комфортным значениям вернулись и стандартные ипотечные ставки. Все больше ижевчан отдают предпочтение современным проектам, благодаря передовым технологиям строительства, стильным фасадам, продуманным планировкам, высокому качеству придомового благоустройства, оформления мест общего пользования в домах. Чем больше появляется в городе современных домов, тем выше насмотренность у людей: они приходят в гости на новоселье и уже не хотят жить в «старом» фонде, предпочитая повышать качество своей жизни»,— делится мнением Наталья Сурнина, руководитель офиса продаж в Ижевске компании-девелопера UDS.

Наиболее стабильным в период экономических спадов и падений, судя по опыту предыдущих лет, остается рынок элитного жилья. Здесь нет резких взлетов и падений. Бума продаж на этом рынке не произошло и не ожидается из-за стабильного и не меняющегося количества конечных потребителей. «В нашем проекте Лофтквартал 212* спрос довольно однороден и стабилен. В июле в период традиционного для недвижимости сезонного спада снижения спроса не произошло, количество сделок оказалось сопоставимо с декабрем 2021-го и мартом 2022-го годов, когда запрос на покупку недвижимости был очень высок. Более того, растет средний чек за счет того, что сразу приобретается подземный паркинг и /или вторая квартира в этом же доме», — рассказала Резеда Файзуллина, руководитель отдела продаж компании «Талан».

Дом за городом

На первичный рынок повлияло снижение льготной ставки по ипотеке: ставки стабилизировались, потребители перестали ждать новых снижений, и это подтолкнуло их не откладывать покупку. Вместе с тем эксперты отмечают возникновение проблем на вторичном рынке:

«Для того, чтобы купить квартиру в новостройке, клиенты продают свое вторичное жилье, — рассказывает Егор Курбанмагомедов, коммерческий директор Kalinka Group (Калинка Груп). — С учетом того, что ставка по ипотеке на вторичное жилье порядка 10%, возникают проблемы когда срок реализации достигает 60 и более дней. Поэтому иногда клиенты откладывают приобретение новостройки. Это одна из проблем, которая требует поддержки государства».

При этом, по его словам, сейчас мы имеем лучшие условия, которые могут быть, когда ставка по ипотеке ниже уровня инфляции.

С экспертом не вполне согласна Ирина Алексеева, генеральный директор Центр продаж новостроек и загородной недвижимости FLЭTHOUSE (Флэтхаус). Она считает, что цены на новостройки подтянули за собой и цены на вторичный рынок. Многие не готовы ждать по 2-3 года до сдачи квартиры и покупают в уже в готовом доме. Разница в цене между новостройками и ценами на такие объекты невелика, но заехать можно сразу после сделки. «Сейчас появилась партнерская программа на вторичку, где можно выбрать себе ставку от 4,4% на готовое жилье — говорит госпожа Алексеева. — Мы приближаемся к самым фантастическим ставкам за всю историю моей работы, а это больше 20 лет. Сейчас комфортно покупать квартиру даже несмотря на то, что увеличилась на нее цена. Также, многие клиенты выбирают не только жилье в многоэтажных домах, но и рассматривают малоэтажное строительство (дом с земельным участком). Учитывая, что однокомнатная квартира в сданном доме стоит около 4 млн руб.(в среднем, 36 квадратных метров), семья скорее выберет дом 60-70 квадратов за те же самые деньги. Выбор жилья огромен, ставки по ипотеке минимальны — у будущего новосела самые лучшие условия. Сейчас идеальное время для покупки»

Новую волну спроса эксперты отмечают и на рынке индивидуального жилищного строительства. Снижение ипотечных ставок повлекло за собой стабилизацию на рынке строительных материалов. «Рост цен остановился и находится сейчас на одном уровне, — отмечает Владимир Сивков, директор компании «СНиП Строй Ижевск». — По сравнению с весенним спадом спрос на индивидуальные дома увеличился на 300—400%. Ежедневно сделки заключают по шесть человек. Средний ценник дома для семьи из пяти человек начинается от 3,5 млн руб.». По его прогнозам, если раньше строительный сезон приходился на лето-осень, то в этом году он сдвинется к зиме.

В связи с увеличением спроса на индивидуальное строительство особенно актуальным в этом году стал кредит на газификацию жилья.

«А для тех, кто уже приобрел недвижимость, но не рассчитал свои финансовые возможности на ремонт, или тех, кто просто решил обновить интерьер, в Датабанке есть программа кредитования под залог недвижимости с увеличенным сроком кредитования до 7 лет, — рассказывает Алсу Кононова, начальник отдела кредитования АО "Датабанк" — Крупнейшие банки выдают миллионы кредитов, заметная часть которых оформляется онлайн. Решение по кредиту, например, ипотеке, принимается формализовано и на общих условиях. Датабанк же рассматривает каждую заявку на кредит индивидуально, при этом оптимально совмещая взаимодействие с заемщиками онлайн и непосредственно в офисах».

По мнению застройщиков, есть и другие варианты приобрести квартиры выгоднее, чем в среднем по рынку — это сезонные скидки летом и, например, перед Новым годом. Также имеет смысл отслеживать сбытовые мероприятия у застройщиков — дни открытых строек, распродажи, квартиры недели. Как правило, скидки даются на ограниченный пул квартир. «И все же, время — деньги. Для большинства клиентов успеть получить низкую субсидированную ставку по ипотеке гораздо выгоднее, чем ждать скидки. Наши банки партнеры на данный момент предоставляют субсидированную ставку от 0,01% годовых на квартиры от "Талан". У большинства наших клиентов, нет уверенности, что период субсидирования продлится долго, поэтому они, как правило, не откладывают покупку в долгий ящик, ведь при изменении ставки платежи могут увеличиться в 2-3 раза»,— заключает Резеда Файзуллина.

Тренд на владение

Увеличение спроса на недвижимость эксперты связывают не только с уменьшением процентных ставок и благоприятными условиями, сложившимися на рынке, но и с пересмотром взглядов на экономическую ситуацию. В 2020 году произошла смена тенденций и сейчас стал актуальным тренд на «владение».

«Если ранее молодая часть аудитории задавалась вопросом, зачем иметь свое жилье, если можно работать в разных городах, то с наступлением ковида многие поняли, что работа нестабильна и всегда есть вероятность вернуться,— рассказывает Андрей Овчинников, руководитель маркетингового агентства Brandcore.— Но в момент возвращения, у тебя по-прежнему не будет никакого островка недвижимости, несгораемого остатка. А цены за это время выросли в разы».

Так, по его подсчетам, в 2020 году размер первоначального взноса составлял 4,7 средних заработных плат, в 2022-ом — семь, а к примеру, в Казани — 11.

В Удмуртии можно купить квартиру по льготным ипотечным программам. Они уменьшают процентную ставку. «Среди них договор социального найма для предприятий АПК, потребительский кредит с господдержкой, сельская ипотека, молодежная квартира. Я считаю, что например, сельская ипотека способствует развитию сельских территорий. Это хорошие шаги, которые делает правительство»,— отмечает Александр Ходырев, директор регионального объединения работодателей «Союз строителей Удмуртии».

В республике программа «Сельская ипотека» весьма востребована:

«Минимальный первоначальный взнос по программе — 10%. Это один из самых низких первоначальных взносов по сравнению с другими льготными программами,— отмечает Наталия Плаченова, заместитель директора Удмуртского регионального филиала АО «Россельхозбанк». — Доступны две цели кредитования — приобретение жилого дома и строительство жилого дома через подрядную организацию. То есть, к примеру, 6 млн руб. можно взять под 3%»**

Покупателей жилья поддерживает не только государство с помощью госпрограмм, но и банки, и сами застройщики, которые субсидируют процентную ставку. Например, Датабанк предлагает*** индивидуальное ипотечное кредитование по программам с государственной поддержкой: материнский капитал (до 693 144 руб.) и выплата многодетным семьям (450 тыс. руб.). Итоговая сумма кредита может достигать 1 143 144 руб. «Такие виды ипотечного кредита не схожи с обычным кредитом, так как заемщик платит только проценты до погашения основного долга за счет средств маткапитала или господдержки, которые поступят напрямую в Датабанк от Пенсионного фонда или АО «ДОМ.РФ», — рассказала Алсу Кононова. — Ипотеку по таким программам можно оформить как на покупку недвижимости (в том числе комнаты и доли), так и на строительство дома. Преимуществом является то, что не нужны оценка недвижимости и первоначальный взнос». По словам эксперта, с начала 2022 года около 2 тыс. семей с детьми улучшили свои жилищные условия благодаря таким программам. И спрос на такие кредиты только растет. Уже в первые два летних месяца темп роста по количеству оформлений составил 216% по сравнению с апрелем и маем.

Эксперты считают, что жители Удмуртии стали больше внимания обращать на ипотечные программы еще и потому, что они «перестали пугать».

«Я считаю, что ипотека — это один из самых эффективных инструментов для приобретения жилья, потому что тактика «накопить всю сумму и купить без привлечения кредита» не совсем оправдана в условиях, когда цены на недвижимость устойчиво растут, — отмечает Оксана Сухих, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса ПСБ в Удмуртии. — Пять лет назад двухкомнатная квартира на ул. Советской стоила 2,6 млн руб., а сейчас однокомнатная стоит 4 млн руб.».

По ее словам, особой популярностью в Удмуртии сейчас пользуются льготные программы с господдержкой на покупку квартир в новостройках. Одна из них – «Семейная ипотека», которой могут воспользоваться семьи с ребенком, рожденным в 2018 году и позднее. Еще один льготный ипотечный продукт «Госпрограмма – 2020» доступна широкому кругу заемщиков. По этим двум программам в ПСБ также действует субсидированная ставка от застройщиков до 0,01% на весь срок кредита.

Просчитать риски

По словам Александра Ходырева, все эти программы позволяют легко войти в ипотеку, однако многим следует задуматься о собственной платежеспособности. «С 2010-го по 2020 год в России средняя ипотечная нагрузка на человека возросла в 10 раз и в Удмуртии составляет сегодня 142 тыс. руб. Мы находимся на 83 месте из 85 регионов по закредитованности. После нас только Тыва и Калмыкия»,— отмечает эксперт. Он считает, что нужно понимать, как будет оплачиваться кредит при возникновении форс-мажоров или потери работы. Здесь могут помочь страховые программы.

«Нужно обратить внимание, что в обязательное страхование по ипотеке входит только конструктив, то есть стены,— рассказывает Павел Шевченко, начальник отдела банковских продаж ижевского филиала АО «АльфаСтрахование». — Сюда не входит домашнее имущество и отделка. Все это нужно страховать отдельно. Кроме того, мы рекомендуем страховать гражданскую ответственность. По этой программе при возникновении пожара или затопления, страховая премия будет выплачена всем пострадавшим — то есть, например, владельцам квартир, расположенных ниже и пострадавших от тушения пожара».

Страховщики утверждают, что в этом году тарифы на их услуги не увеличивались, однако стоимость комплексного страхования повышается пропорционально росту цен на квартиры. «У нас вырос средний чек по кредитам, но тарифы страховая компания не повышала, — подтверждает Елена Масловская, руководитель блока розничных продаж ижевского филиала АО «АльфаСтрахование».— Также для финансовой поддержки своих клиентов, мы периодически устраиваем акции — скидки чтобы снизить нагрузку на страхование».

Драмы не будет

Потребность в жилье существует всегда, а в этом году квартира стала рассматриваться еще и как объект для инвестиций из-за значительного сокращения количества инвестиционных инструментов. Причем в 2022 году речь не идет о росте или приумножении средств, а лишь о сбережении уже имеющихся накоплений. «Мы отчетливо видим тренд на на сокращение общей площади планировок,— говорит Андрей Овчинников.— Ближайшие проекты будут более компактные, но не менее функциональные». Еще один блок требований потребителя, который отличает 2022 год, — инфраструктура. Понятие жилья вышло за рамки квартиры и теперь жители Удмуртии считают своим жильем и подъезд, и двор, и даже территорию жилого комплекса.

«Для потребителя наступил хороший момент приобрести запланированные ранее большие планировки, поскольку сегодня на рынок выводят все, что было приостановлено весной,— отмечает Роман Пузырев из группы компаний «Острова».— Рассчитывать, что в ближайшее время или в будущем получится купить хороший продукт с большим дисконтом смысла нет. Тем более сейчас застройщики играют в паре с банками, которые полностью финансируют дома, и им не выгодно снижение стоимости квадратного метра. Осенью мы ждем оживления, без драмы, падения цен, остановки строек».

По словам Ирины Алексеевой, падения цен на жилье не было с 2012 года. Более того, по ее подсчетам, в в 2015 году однокомнатная квартира в новостройке стоила 1,7 млн руб., а сейчас та же самая квартира доходит по стоимости до 4 млн руб.

О перераспределении спроса на меньшие площади с сохранением комнатности и уровня комфорта говорит и Резеда Файзуллина из компании «Талан»:

«При поиске двухкомнатной квартиры клиент сможет пожертвовать несколькими метрами, купить "двушку" поменьше, но при этом квартиру все же в понравившемся проекте. Это происходит потому, что будущий новосел покупает не только квартиру, но остальные места проведения досуга — огороженный и насыщенный активностями двор, общественные пространства в холлах, соседей, похожих на себя по интересам и уровню доходов. У нас эти опции в том или ином виде представлены во всех проектах. Например, в "Новом квартале на Шишкина" **** кроме традиционного для нас безопасного двора, предусмотрена семейная гостиная в холле, где дети могут вместе учить уроки или играть в настолки, даже когда пригласить гостей к себе в квартиру не совсем удобно».

Такие проекты значительно расширяют и сценарии жизни и в целом пространство для жизни. И если раньше ценность таких решений была не совсем понятна, то, покупая вторую или третью квартиру, многие обращают внимание на факторы комфорта, которых им не хватило ранее, считает эксперт.

Евгения Перевощикова