Ольга Змиевская об опасности низких ставок по субсидированной ипотеке

Близкие к нулю ставки по ипотеке от застройщиков могут означать завышенную цену на недвижимость, заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина. Она пообещала, что регулятор будет принимать меры в отношении таких ставок. Позицию ЦБ «Ъ-Кубань» прокомментировала директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

«Программа льготной ипотеки оказалась очень успешной, а застройщики заметили, что снижение ставки привлекает внимание покупателей, тогда как рост цен при этом как будто остается незамеченным. Так, стали появляться субсидируемые ставки, суть которых в следующем: банк считает размер переплаты за весь период кредитования, застройщик компенсирует часть этой суммы, потенциальному покупателю процентная ставка пересчитывается с учетом компенсации застройщика. Размер этой компенсации полностью или почти полностью закладывался в стоимость квадратного метра квартиры. Поначалу такие программы были своего рода скрытой скидкой.

В течение 2021 года популярность субсидированных ставок росла, а в 2022 году они стали повсеместными. Если посмотреть на район Западного обхода (наиболее активно застраиваемая зона в Краснодаре), то по всем объектам заявлены ипотечные ставки ниже среднерыночных.

Субсидированная ставка стала удачным маркетинговым ходом — покупатели хотят получить ипотеку с минимальным процентом. При этом многие застройщики в открытую говорят о том, что цена на квартиру по такой программе будет с "удорожанием", то есть выше, чем если купить ее по льготной ипотеке или за наличные. Но среднестатистический покупатель видит, например, что ставка ниже в два раза, а цена квадратного метра при этом увеличивается незначительно.

Действительно, итоговая сумма выплат при льготной и субсидированной ипотеке будет примерно одинаковой. Если квартира приобретается для длительного использования, а ее перепродажа в течение ближайших 10 лет не потребуется, то большой разницы между субсидированной и льготной ставкой покупатель не заметит.

Но, пользуясь программой субсидирования от застройщика, покупатель берет на себя риски, о которых нужно знать еще до подписания договора. Если по какой-либо причине через несколько лет он примет решение о продаже квартиры или досрочном погашении долга, а на практике такое случается очень часто, то он потеряет определенную сумму денег. Дело в том, что в договоре будет прописана цена с учетом "удорожания", которое может достигать 20–30%, а в отдельных случаях и 70% от прайса. Именно эту сумму он будет должен банку, тогда как рыночная цена такой же квартиры на вторичном рынке, разумеется, не будет включать этой надбавки. В случае продажи квартиры полученной суммы попросту не хватит для погашения всего долга. А в случае досрочного погашения ипотеки никакой выгоды от экономии на процентах не будет».

Читайте нас в Telegram