Экономисты уже считают неизбежной перестройку офисной недвижимости в жилую

Мгновенное по историческим меркам освоение компаниями технологий удаленной работы в связи с пандемией COVID-19 необратимо, полагает группа экономистов, исследовавших этот эффект на крупнейшем офисном кластере мира — Нью-Йорке. Долгосрочное падение стоимости офисов в городе на 40% приведет в среднесрочной перспективе к перестройке их части в жилье. Стабильно будущее только офисов класса А — как символов престижа и репутации компаний на рынках, где это критически необходимо. Если это предположение сбудется, деловая культура изменится и во всем остальном мире.

Работа трех нью-йоркских экономистов — Арпита Гупта из университета Нью-Йорка (бизнес-школа Stern), Вринды Миттал и Стийна ван Нейевербурга из Университета Колумбия — опубликована в серии ассоциации NBER в конце сентября и озаглавлена крайне категорично: «Работа из дома и апокалипсис на рынке офисной недвижимости».

Предположения о том, что пандемия COVID-19 сильно изменит ситуацию на рынке офисов из-за распространенности удаленной работы, успели стать тривиальными, но только сейчас появились данные, а не предположения о долгосрочных трендах в этой отрасли.

Гупта, Миттал и ван Нейевербург анализировали эконометрическими методами, доступными с 1990-х, рынок офисной недвижимости в Нью-Йорке с начала 2020 по лето 2022 года, и их выводы, основанные преимущественно на его финансовой составляющей, однозначны. Именно распространенность «удаленки», среди многих иных факторов, играет основную роль в том, что будет с офисами в Нью-Йорке, определяющем бизнес-культуру и деловые стандарты для мультинациональных корпораций — а через них и остального мира: стоимость нью-йоркских офисов в среднесрочной перспективе снизится на 39%, отдельные сегменты рынка станут невостребованными.

По расчетам Гупты, Миттал и ван Нейевербурга, в текущих ценах нью-йоркская недвижимость потеряет в цене порядка $0,5 трлн — вопрос только в том, как быстро и по обвальному или же эволюционному сценарию. Исключением станут лишь наиболее дорогие офисы класса А, которые останутся востребованными и не потеряют в цене в силу важности для работы крупнейших компаний — спрос на этот вид недвижимости поддержат соображения престижа и деловой репутации.

Основной фактор, который разрушит менее качественные сегменты рынка офисов,— именно отсутствие необходимости в «физических» рабочих местах.

Авторы работали в том числе с данными о динамике физической загруженности офисов в разные периоды 2020–2022 годов и в предыдущие годы и утверждают, что не существует сценариев, в которых по крайней мере Нью-Йорк (а скорее всего, это универсальный сценарий для деловых центров в США вообще) вернется к «доковидной» модели и былой загруженности офисов.

В работе указывается, в том числе, на то, что к «апокалипсису» офисной недвижимости имеет смысл готовиться — в том числе к дефолтам по производным ценным бумагам, пику неперезаключения контрактов на аренду в 2026–2028 годах, проблемам с финансами органов городского самоуправления (они в США традиционно зависят от доходов от аренды муниципальной недвижимости), проблемам с финстабильностью в целом. За сами невостребованные офисы Нью-Йорка Гупта и коллеги предлагают не волноваться — практически неизбежен процесс их быстрой перестройки в многоквартирные жилые комплексы, в части случаев он будет поддержан муниципалитетами. Трансляция процесса за пределы Нью-Йорка авторами специально не описана, но ее несложно предсказать: новая деловая культура распространится не только в крупнейшем городе США. Изменить этот тренд, если авторы правы, могут только события, по масштабу и влиянию превосходящие пандемию,— такое изменение структуры рынка экономисты не имеют оснований даже предполагать.

Дмитрий Бутрин