Стоп, сняты
Владельца «Кристалла» обязали снизить платежи арендаторам
АО «Синема Парк» (управляет одноименной федеральной сетью кинотеатров) добилось двукратного снижения платежей за пять месяцев 2020 года по договору с пермским бизнесменом Александром Флегинским. Речь идет о периоде с конца марта до конца августа, когда из-за ограничительных мер в связи с коронавирусом деятельность кинотеатров была приостановлена. В результате «Синема Парк» не смог использовать арендуемое им здание пермского кинотеатра «Кристалл». Бизнесмен с решением суда не согласен. Иск он связывает с попыткой компенсировать убытки отрасли после ухода из России крупнейших кинокомпаний.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
С заявлением в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области АО «Синема Парк» обратилось в апреле этого года. Как следует из документов суда, истец требовал от ИП Флегинского снизить арендную плату за здание кинотеатра «Кристалл» и парковки в период действия ограничительных мер по коронавирусу. Договор аренды здания общей площадью 7,433 тыс. кв. м и парковки 1,8 тыс. кв. м был заключен между «Синема Парк» и подконтрольным господину Флегинскому ООО «Вери Кофе» в 2016 году. Согласно его условиям, в пользование арендатору были переданы помещения зоны многозального кинотеатра, торгово-коммерческая и барная зоны, а также технические помещения. Договор был заключен на 15 лет с возможностью продления. С марта по август 2020 года ежемесячная плата за аренду здания составляла более 2,8 млн руб., за парковку — свыше 171 тыс. руб.
Как указывается в заявлении, с 27 марта деятельность кинотеатров была приостановлена указом губернатора Пермского края в связи с распространением коронавируса. В своих доводах об удовлетворении иска АО «Синема Парк» ссылалось на утвержденные правительством РФ требования «К условиям и срокам отсрочки арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Согласно документу, они применяются к тем организациям, которые работают в наиболее пострадавших от пандемии коронавируса отраслях экономики. Как указывает истец, среди них оказались и организации общественного питания, а деятельность кинотеатров была вообще приостановлена. 27 марта 2020 года «Синема Парк» уведомил арендодателя о невозможности продолжения коммерческой деятельности на объекте из-за ограничительных мер. В результате кинотеатр «Кристалл» открылся только 1 сентября 2020 года.
Александр Флегинский, как следует из решения арбитража, против требований истца возражал, но его позиция в судебном акте не раскрыта. Арендные отношения между «Синема Парк» и господином Флегинским начались после того, как общество выкупило у него компанию Very Velly, которая управляла тремя кинотеатрами в Перми. В сделку вошел операционный бизнес вместе с проданным брендом. При этом здания кинотеатров остались в собственности бизнесмена.
Это уже не первый спор Александра Флегинского с АО «Синема Парк». В 2018 году он попытался расторгнуть договор аренды «Кристалла» и помещений в торговом центре «Колизей Синема». Свои требования господин Флегинский обосновывал тем, что арендатор допускает просрочку оплаты, не предоставляет сведения об оборотах, не компенсирует коммунальные и эксплуатационные платежи, сократил число субарендаторов и не учитывает их оборот. В итоге в удовлетворении этих требований было отказано. Как установил суд, в результате требуемые суммы были уплачены, а просрочка не является существенным нарушением условий договора.
В рамках нового спора суд удовлетворил требования АО «Синема Парк» в полном объеме, согласившись с доводами истца. Согласно решению, ежемесячная плата за аренду «Кристалла» с 27 марта по 31 августа была уменьшена в два раза, до 1,4 млн руб., а за парковку — до 85,7 тыс. руб.
Источник, знакомый с позицией господина Флегинского, говорит, что предприниматель будет обжаловать это решение в апелляции. По его словам, в июне прошлого года стороны подписали договор о рассрочке платежей за спорный период. «В рамках его исполнения АО „Синема Парк“ осуществило примерно 15 платежей, то есть они признавали его условия, а спустя десять месяцев вдруг передумали»,— рассказывает он. Собеседник «Ъ-Прикамье» подозревает, что действия «Синема Парк» могут быть связаны с попыткой компенсировать таким способом текущие проблемы. «Ведущие мировые компании прекратили работать с российскими кинопрокатчиками, поэтому доходы падают, отрасль в кризисе»,— полагает он.
Советник практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова говорит, что практика освобождения арендатора от платежей или их уменьшения при невозможности использовать имущество по назначению в условиях пандемии коронавируса довольно распространена.
«При этом необходимо понимать следующее. Гражданское законодательство предусматривает, что именно на арендодателе лежит обязанность обеспечить арендатору „спокойное“ владение и пользование арендуемым имуществом. Следовательно, все риски, связанные с невозможностью пользования арендатором переданным объектом, должен нести именно арендодатель»,— отмечает эксперт. Она указывает, что в споре между «Синема Парк» и господином Флегинским суд посчитал возможным распределить риски между арендатором и арендодателем поровну. «Данный подход необходимо назвать жизненно справедливым, однако не соответствующим логике гражданского права»,— убеждена госпожа Жолобова.