Стрит-ритейл меняет арендаторов

Массовое закрытие в нынешнем году магазинов международных брендов заметно поменяло облик пешеходных улиц центральной части Москвы: привычные бутики сменились темными витринами. Хотя многие из этих помещений вакантными консультанты до сих пор формально не признают. Процесс замещения арендаторов начался: открываются магазины российских дизайнеров, рестораны и заведения стрит-фуда. Спальным районам дополнительный импульс придает активное развитие дискаунтеров.

Рынок стрит-ритейла Москвы в течение всего 2022 года характеризуется увеличением доли пустующих площадей. Так, по оценкам NF Group, вакантность на пешеходных улицах в центре города в первом полугодии составила 17,2%, увеличившись на 5,3 процентного пункта. В CMWP показатель оценивали в 15%. Однако вопрос определения уровня вакантности на фоне не всегда четких планов западных брендов по уходу из России в текущем году стал для рынка торговой недвижимости дискуссионным.

Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко поясняет, что владельцы объектов под определением «вакантное» понимают помещения, свободные от арендных обязательств физически и юридически, не приносящие арендного дохода. Но много торговых объектов, которые занимают бренды, формально только приостановившие деятельность. Зачастую ритейлеры продолжают платить за аренду, хотя и не афишируют это, подтверждает директор по продажам Point Estate Роман Амелин. Поэтому, говорит госпожа Буренко, называть их вакантными некорректно. Старший директор CORE.XP Марина Малахатько тоже относит к вакантным помещения не с временно приостановившими работу магазинами, а с официально съехавшими арендаторами.

Пустеющий центр

Основной рост доли вакантных помещений пришелся на центральную часть города, так как здесь была сосредоточена большая часть магазинов зарубежных брендов. В спальных районах их практически не было, констатирует руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Светлана Дергунова. Наиболее пострадавшими от закрытия магазинов директор по продажам Роман Амелин считает Столешников переулок и Петровку. Марина Малахатько соглашается, что именно на этих торговых улицах сейчас больше всего временно закрытых магазинов международных брендов, а следовательно — существенный потенциал роста вакантности. К пострадавшим эксперт также относит Кузнецкий мост и Большую Дмитровку.

Сохраниться в привычном виде среди традиционных «бутиковых» улиц Москвы пока удалось лишь Третьяковскому проезду — это, по словам госпожи Малахатько, связано с тем, что здесь располагаются магазины под управлением группы Mercury.

Участок Тверской улицы от Манежной до Пушкинской площади, по словам Романа Амелина, испытывает сложности последние несколько лет. Ирина Буренко предполагает, что у помещений на Тверской на отрезке от Манежной площади до Бульварного кольца есть серьезные минусы для бизнеса: «Это большие многоуровневые помещения с подвалами и антресолями». Марина Малахатько обращает внимание и на то, что многие потенциальные арендаторы скептично относятся к Тверской из-за отсутствия единой концепции улицы и частых перекрытий на время проведения городских мероприятий.

Смена деятельности

По мнению Ирины Буренко, карта спроса на рынке стрит-ритейла не поменяется: отрезки улиц с высоким пешеходным трафиком, как и прежде, будут востребованы бизнесом. «Например, многим арендаторам интересна Пятницкая улица, но только на отрезке от Климентовского переулка до набережной»,— замечает она. Но торговые улицы, которые сегодня по-прежнему не испытывают проблем с арендаторами, заполнены совсем не бутиками.

На Покровке ушедших западных брендов не так много — в этой локации традиционно размещались магазины демократичного сегмента. На Мясницкой состав арендаторов поменялся естественным образом: на смену банкам пришли заведения общепита. А ресторанные районы, по словам госпожи Малахатько, в целом оказались достаточно устойчивы к текущему кризису.

Эксперт отмечает, что многие владельцы объектов стрит-ритейла сейчас не ждут окончательного принятия решения о прекращении оператором договора аренды. По мнению Ирины Буренко, собственникам не важен профиль арендатора.

Дискаунтер у дома

В спальных районах, по словам Светланы Дергуновой, сложностей с поиском арендаторов сейчас нет, в то время как в центре дела все еще обстоят непросто. Устойчивый спрос на помещения стрит-ритейла на окраинах во многом обеспечивают в своих планах развития делающие ставку на отдельные форматы магазинов продуктовые ритейлеры. Сейчас фокус крупных игроков сосредоточен на развитии жестких дискаунтеров, констатирует гендиректор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров. Ключевыми драйверами этого направления эксперт называет X5 Group с сетью «Чижик», «Магнит», который развивает «Мою цену» и «Доброцен» и т. д.

Господин Бурмистров обращает внимание и на сохраняющиеся на 2022–2023 годы планы по развитию «мягкого» дискаунтера «Пятерочки». Сеть расширяет портфель собственных торговых марок и усиливает предложение в низком ценовом сегменте. Активно открывать магазины основного формата планирует и «Магнит». Также Михаил Бурмистров выделяет резкий рост в первой половине 2022 года магазинов сверхмалого формата, который в основном представлен сетями «Красное & Белое» и «Бристоль», хотя во втором квартале темпы открытий здесь могут и замедлиться.

Примечательно, что все эти сети делают ставку на городской формат: новых открытий гипермаркетов, по словам господина Бурмистрова, сейчас практически нет. Напротив, некоторые существующие операторы сейчас активно трансформируют часть своих площадей под dark store. Сети супермаркетов в условиях снижения доходов населения также в основном придерживаются консервативных планов развития.

В X5 Group подтверждают, что в текущем году продолжат открывать магазины «у дома» «Пятерочка» и жесткие дискаунтеры «Чижик». В нынешнем году группа планирует открыть 400 магазинов этой сети вместо запланированных ранее 300. В «Ленте» указывают на положительную динамику малых форматов: сеть продолжит открывать магазины «у дома», совершенствовать операционную модель гипермаркетов и супермаркетов. «Магнит» рассчитывает увеличить с 400 до 500–600 до конца года количество дискаунтеров «Моя цена», продолжится развитие основного формата и непродовольственной сети «Магнит Косметик». Во «Вкусвилле» указали, что в рамках развития сети ориентируются на подбор помещений площадью 200–250 кв. м.

Гибкая политика

Снижение активности арендаторов пока не заставило собственников массово пересматривать ставки: переговоры о предоставлении дисконта ведутся в индивидуальном порядке, замечает госпожа Дергунова. Одним из проявлений кризисной стратегии владельцев помещений стрит-ритейла эксперт пока считает тот факт, что 20–30% из них выставляют лоты одновременно в аренду и на продажу. Хотя в NF Group ранее обращали внимание на снижение минимальной запрашиваемой ставки на 10–45% на половине торговых улиц столицы. Наиболее заметной эта динамика оказалась в Камергерском переулке.

Марина Малахатько отмечает, что многие собственники торговых помещений все еще живут надеждой, что смогут найти релевантную замену уходящим зарубежным игрокам: турецкие премиальные бренды или что-то вроде того. «Я бы рекомендовала смотреть на рынок без лишних иллюзий и в первую очередь пересмотреть политику арендных ставок»,— рассуждает она.

Одним их позитивных примеров в этом смысле можно считать помещения на одной из главных туристических улиц Москвы — Старом Арбате, пустовавшие на фоне закрытия сувенирных магазинов из-за COVID-19, а сейчас активно заполняющиеся арендаторами. Ирина Буренко не исключает, что это происходит благодаря смягчившейся за период простоя площадей позиции собственников: «Мы знаем, например, что большое помещение с огромными витринами на Старом Арбате, пустовавшее несколько лет, сейчас сдано для ювелирного магазина по очень компромиссной ставке».

Александра Мерцалова