Высокобюджетное жилье растеряло спрос

Массовый отток из Москвы экспатов и отъезд за границу части обеспеченных россиян привели к обрушению спроса на рынке высокобюджетной аренды. В этом сегменте число сделок на нем за год сократилось на 30–40%. От резкого роста экспозиции пустующих квартир пока спасает намерение многих собственников не сдавать, а продать свою недвижимость. Но оставшимся арендодателям все же приходится давать значительные дисконты. Желающих инвестировать в высокобюджетное жилье при такой конъюнктуре становится все меньше.

Уехали с концами

Ключевым трендом для рынка высокобюджетной аренды Москвы в текущем году стало резкое снижение спроса. Так, согласно оценкам Intermark Real Estate, показатель в сентябре—октябре сократился на 21% относительно аналогичного периода прошлого года. Другие консультанты заметили схожую динамику, хотя цифры немного расходятся. В NF Group оценивают сокращение числа сделок на рынке высокобюджетной аренды (от 150 тыс. руб. в месяц) Москвы за первые девять месяцев года в 40% относительно аналогичного периода прошлого года. Хотя в третьем квартале на рынке и был отмечен сезонный рост, отмечают аналитики. Основатель Kalinka Group Екатерина Румянцева говорит о падении спроса на 30% в сегменте квартир от 250 тыс. руб. в месяц.

Партнер NF Group Андрей Соловьев считает основными причинами текущего спада общее состояние неопределенности, отъезд из страны части потенциальных клиентов и отток нанимателей-экспатов. Последние, согласно оценкам Intermark, в прошлом году формировали около 20% спроса на аренду дорогого жилья. Президент AREA Николай Винидиктов считает, что на рынок влияет и отъезд за границу многих высокооплачиваемых сотрудников из числа россиян. Общая же неопределенность, по мнению эксперта, напротив, подогревает спрос: «Люди не уверены, что хотят приобретать недвижимость, они продляют договоры аренды». Так рынок теряет потенциальных покупателей, но приобретает в их лице арендаторов на более длительный срок, рассуждает он. Часть потенциальных покупателей жилья, по мнению господина Винидиктова, сейчас не спешит заключать сделки, ожидая дальнейшего снижения цен.

Сильно зависит спрос и от политической конъюнктуры. Так, по словам СЕО Apple Real Estate Данилы Савченко, в сентябре клиенты негативно отреагировали на объявление частичной мобилизации: количество обращений моментально сократилось на 20%, а число освобождаемых квартир выросло на 5%. Средний объем экспозиции, по его словам, сейчас на 10–15% превышает показатели прошлого года. В AREA увеличение объема предложения также оценивают в 15%. Частично прирост арендной экспозиции, по словам господина Савченко, связан с решением многих собственников продать жилье, определившись с планами по переводу бизнеса и семьи в другие страны.

Цены в условиях такой конъюнктуры снижаются. Средняя стоимость высокобюджетной аренды, согласно подсчетам Apple Real Estate, за год сократилась на 6%. В Intermark приводят аналогичную оценку за два года, указывая, что средняя стоимость предложения сейчас составляет 353 тыс. руб. в месяц. Но показатель не учитывает дисконтов.

На рынке появились скидки

Данила Савченко констатирует, что средний размер скидок на рынке высокобюджетной аренды сейчас составляет 5–10%, хотя многие собственники готовы предоставить и дисконт в 15–30%. Но господин Винидиктов предупреждает, что выделить общую тенденцию все же не так просто: «Где-то собственнику нужно срочно сдать квартиру, и он готов к большему дисконту, где-то люди не торопятся сдать объекты».

Одновременно Екатерина Румянцева обращает внимание на поменявшуюся в условиях кризиса стратегию нанимателей: «Многие рассчитывают найти идеальное жилье со значительным дисконтом». Активность оставшихся арендаторов, по наблюдениям Андрея Соловьева, в целом смещается в сторону более бюджетных вариантов со ставкой до 200 тыс. руб. в месяц. На такие варианты сейчас приходится треть всех заявок — это на 15 процентных пунктов выше показателя за аналогичный период прошлого года.

Клиенты, рассматривающие аренду квартиры до 300 тыс. руб. в месяц, сейчас формируют 20% запросов — за год показатель сократился на семь процентных пунктов. В Intermark Real Estate средневзвешенный бюджет спроса оценивают в 204 тыс. руб. в месяц в сентябре—октябре, указывая, что речь идет об одном из минимальных значений показателя в текущем году.

Но своего дна рынок в любом случае еще не достиг. Андрей Соловьев предполагает, что негативные тенденции могут сохраниться до конца текущего года — это отразится на динамике сделок. Николай Винидиктов называет свой дальнейший прогноз «умеренно пессимистичным» предполагая, что цены снизятся на 10–15% в течение нескольких месяцев. «Но мы по-прежнему очень зависимы от внешних событий, курса доллара, политической ситуации»,— констатирует он. В Apple Real Estate ждут дальнейшего снижения количества клиентов на 15% и корректировку стоимости сделок на 15–20% от текущих цен.

Низкий спрос на высокобюджетную аренду может подорвать интерес потенциальных инвесторов к вложениям в такие активы. Согласно подсчетам господина Соловьева, в целом доходность от покупки дорогих квартир сейчас составляет 3–6% годовых. Этот показатель он называет довольно низким. Для того чтобы заработать на таких вложениях, эксперт считает целесообразным вкладываться в проекты на стадии строительства, предполагающие готовую отделку.

Хотя господин Винидиктов считает, что в целом инвесторов на рынке высокобюджетного жилья практически не осталось. «И раньше перспектива покупать элитную квартиру, чтобы сдавать в аренду, была сомнительна, поскольку окупались такие вложения 20–30 лет, а сегодня условия еще осложнились: купить квартиру на пиковой цене и сдать по минимальной — так себе решение»,— рассуждает он.

Данила Савченко обращает внимание на то, что элитную недвижимость в целом скорее стоит воспринимать как актив, который не дешевеет, чем в качестве выгодной инвестиции — быстро продать или выгодно сдавать недвижимость часто сложно. «Многие покупают такие квартиры, чтобы передать их детям, внукам»,— заключает он.

Александра Мерцалова