Какие digital-технологии используют на рынке жилой недвижимости Кубани

Цифровые технологии активно проникают во все сферы экономики, и рынок жилой недвижимости — не исключение. В России сейчас насчитывается 118 жилищных комплексов, получивших класс умных многоквартирных домов (МКД) согласно единому реестру застройщиков. Из них шесть ЖК построены в Краснодаре.

По прогнозам экспертов, к 2025 году умными приборами учета будет оснащена каждая вторая квартира в стране. Удорожание одной квартиры, где внедрены IT-технологии, для инвестора не превышает 200–300 тыс. руб. Но это несопоставимая сумма с тем уровнем комфорта, который при этом получает владелец квартиры. Аналитики рынка недвижимости считают, что санкции замедлят внедрение цифровых технологий в жилищные комплексы.

От «А» до «E»

По состоянию на октябрь 2022 года в реестре умных новостроек, составленном Единым реестром застройщиков (ЕРЗ), в России всего 118 домов. ЕРЗ разработал методологию в ноябре 2021 года, в соответствии с ней новостройкам присваивается класс умного дома: от «А» до «Е».

Сейчас в стране построен всего один многоквартирный дом, который соответствует высшему классу умного МКД,— это ЖК «Дом Булычев» в Кирове, имеющий категорию «А».

В Краснодарском крае семь жилищных комплексов получили класс «Е»: МКР «Родные Просторы» в поселке Знаменском (ГК «Точно»), ЖК Role Clef и ЖК NOVELLA в Краснодаре (AVA Group), ЖК «Флора» в Сочи и ЖК «Отражение» в Краснодаре (СК «Неометрия»), ЖК Sun Hills Olginka в Туапсинском районе, с. Ольгинка (Метрикс Development), а также ЖК LiME в Краснодаре (СИК «Девелопмент-Юг»). ЖК «Фрукты» в Сочи (СК «Неометрия») получил класс D, а ЖК Development-Plaza в Краснодаре (СИК «Девелопмент-Юг») — класс «С».

В сентябре этого года Ассоциация цифрового развития Краснодарского края и Единый реестр застройщиков заключили соглашение о сотрудничестве в сфере развития цифровизации жилого девелопмента. Как рассказал «G» руководитель Ассоциации цифрового развития Краснодарского края Сергей Грабский, по законодательству новые умные сервисы (приложения, домофоны, видеонаблюдение, подсчет расхода воды) никак не регламентируются, и это большой пробел. «Нами был разработан классификатор, согласно которому определяется, что должно быть в доме, чтобы он был цифровизован от класса "Е" до "А". Дома класса "А" полностью управляются со смартфона»,— прокомментировал господин Грабский.

Эксперт сравнивает классификацию умных домов с системой присвоения количества звезд гостиницам в зависимости от уровня сервиса и оснащенности. «Классификатор ЕРЗ — это то, насколько дом цифровизован и насколько в нем удобно жить. Сейчас это происходит в заявительном порядке. Застройщик на стадии строительства решает, что в доме будет реализован умный домофон и умное видеонаблюдение. Эти данные передаются в ЕРЗ, и на основании полученной информации появляется еще один умный дом в Краснодаре»,— говорит Сергей Грабский.

В Ассоциации цифрового развития Краснодарского края работает экспертная группа по созданию умного города. Специалисты оценивают, насколько достоверно реализованы в ЖК заявленные цифровые функции, только после этого дома получают подтвержденный класс цифровизации. Ассоциация помогает застройщикам выбрать оборудование, выдает рекомендации для того, чтобы повысить класс дома.

«Желающих построить умные дома много, и соответствующие требования появляются у покупателя. Поэтому застройщики конкурируют между собой, и покупатели с каждым днем хотят чего-то большего. Застройщики уже понимают, что "умность" дома — это тот критерий, на который реагируют покупатели. Это тот фактор, который существенно влияет при продажах»,— добавляет руководитель Ассоциации цифрового развития края.

При условии оснащения цифровыми системами стоимость одного квадратного метра, по словам господина Грабского, повышается в среднем на 5 тыс. руб., что составляет около 3% от стоимости кв. м.

«При этом жизнь в таком доме ощутимо становится комфортнее»,— считает собеседник «G».

Основную часть технологий для умных ЖК разрабатывают специалисты из Краснодара. Как отмечает Сергей Грабский, крайне важна также работа системного интегратора, без которого «не заработает ни одна система».

Не повсеместно и не так быстро

По данным портала ЕРЗ.РФ, в России на 1 сентября 2022 года строится 3,8 тыс. жилых комплексов, из них 10% (380) возводится с внедрением элементов умного дома. При этом, по оценкам Лаборатории цифровизации жилья, полностью укомплектованы элементами умного дома только около 1% домов (сданных и строящихся).

В Реестре умных новостроек ЮФО находится на четвертом месте среди субъектов по количеству внедренных цифровых элементов в ЖК. Лидируют ЦФО (26) и СЗФО (27), а также Поволжье (19). В ЮФО построены 14 подобных жилищных комплексов.

Среди самых распространенных цифровых решений для управления многоквартирными домами краснодарские застройщики называют контроль доступа транспорта и людей к жилищным комплексам, управление потребляемыми ресурсами, освещением и климатическими системами.

«Традиционная система контроля доступа к ЖК повышает уровень безопасности, но также требует всегда иметь при себе ключ-идентификатор, нажимать кнопку при входе, вынуждать гостей звонить, набирая номер на домофоне. Умная система, сохранив безопасность, позволит легко и комфортно использовать дистанционный идентификатор "свободные руки" или смартфон в роли брелока, ключа и экрана домофона одновременно»,— комментирует коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт.

Умный домофон с функцией Face ID позволяет принимать звонки от гостей на телефон, связываться с управляющей компанией, а также звонить в экстренные службы с домофонной панели, отмечает спикер.

«Во многих жилых комплексах Краснодарского края уже введена система АСКУЭ (автоматизированная система контроля и учета энергоресурсов), умные домофоны внедряются не повсеместно и не так быстро. Это одно из приоритетных направлений для застройщиков на ближайшее будущее»,— рассказал директор департамента информационных технологий ГК «Точно» Иван Шурыгин.

Системы контроля доступа в виде систем распознавания лиц или современных домофонов и круглосуточное видеонаблюдение есть практически во всех крупных ЖК бизнес-класса, добавил исполнительный директор ООО «Юг-Инжиниринг» Юрий Никитенко.

«К примеру, в ЖК "Краснодар-Сити" реализована многоступенчатая система охраны с использованием умных технологий, она позволяет полностью контролировать территорию комплекса, включая внутренние и внешние парковки, зоны отдыха и места общего пользования в каждом литере»,— отметил господин Никитенко.

Каждый дом умный

В Краснодарском крае в ЖК внедряются лишь некоторые элементы умного дома, полностью реализованных автоматизированных домов в регионе нет, считает директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов.

«Умный дом подразумевает, что, начиная с подъезда и заканчивая квартирой, ничего не делается руками. Управление в доме осуществляется голосовыми командами, жестами или хлопками. В Краснодаре же постепенно внедряются различные элементы умных домов — вход по отпечаткам пальцев или распознаванию лиц, а также передача данных от счетчиков управляющим компаниям»,— сказал господин Камалов.

Если умным домом назвать те, где используются современные домофоны и видеонаблюдение, то практически каждый дом умный, считает директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» Ирина Дробышева.

«Если говорить о расширенном спектре услуг — от оплаты коммунальных платежей до консьерж-службы, то таких решений пока единицы. Застройщики сегодня лишь анонсируют, что занимаются переходом к использованию данной технологии»,— отмечает госпожа Дробышева.

По ее словам, удорожание одной квартиры, где внедрены IT-технологии, для инвестора, как правило, не превышает 200–300 тыс. руб., и это максимум (выборочно технологии могут стоить меньше). Удобство в эксплуатации и сдаче дома с умными технологиями очевидно, добавляет спикер.

Телекоммуникация с жителями

Сегодня свыше трети россиян при выборе жилья обращают внимание на наличие системы «умный дом», отмечают представители телекоммуникационных компаний, которые работают с застройщиками при внедрении элементов умных домов. Как рассказала «G» директор МТС по работе с корпоративными клиентами в Краснодарском крае Елена Усенко, оператор работает сразу в двух направлениях по цифровизации жилой застройки. «В первую очередь это взаимодействие с девелоперами еще на уровне нулевой отметки, когда застройщик привлекает оператора на строительство и последующее обеспечение дома цифровыми сервисами. Например, такими как умный шлагбаум, домофония, видеонаблюдение и телеметрия. Если оператор включается в стройку на этом этапе, то застройщик может сэкономить существенную сумму на цифровизации, при этом девелопер получает все основания увеличить среднюю стоимость квартиры за счет дополнительных услуг»,— комментирует госпожа Усенко.

Также, по ее словам, оператор внедряет в Краснодаре отдельные сервисы для управляющих компаний — CRM-системы и специальные приложения для жильцов. С помощью таких программ обеспечивается автоматизированный обмен данными с приборов учета, транслируются сообщения от УК, налаживается обратная связь с жителями.

«По нашим прогнозам, к 2025 году умными приборами учета будет оснащена каждая вторая квартира. Кроме того, рост рынка будут поддерживать государственные инициативы по установке этих устройств»,— добавляет Елена Усенко.

При этом, по словам представителей телекоммуникационных компаний, благодаря использованию систем «умный дом» управляющие компании значительно упрощают операционные процессы, снижают число споров с жителями и сокращают издержки на организацию ручного сбора и анализа данных. Жители получают современный, комфортный и безопасный дом и возможность решать все возникающие вопросы через смартфон.

Как отмечает директор краснодарского филиала Tele2 Вячеслав Козин, в рамках IoT-решений (Интернет вещей — концепция сети передачи данных между устройствами) оператор предлагает клиентам в Краснодаре М2М-тарифы (Machine-to-Machine — межмашинное взаимодействие) для удаленных устройств и датчиков.

«Клиентам компании доступны несколько предложений: от небольших пакетов интернета для smart-часов и счетчиков до объемных тарифных планов для модемов и роутеров. С помощью SIM-карт оператора осуществляется контроль работы оборудования и его технического состояния, отслеживается местоположение устройств, создаются и контролируются уровни доступа сотрудников к различным объектам. Мы отмечаем стабильный интерес к услуге "Интернет для вещей" в Краснодарском крае. В сравнении с тремя кварталами прошлого года количество обращений за М2М-картами в текущем году возросло на 5%»,— говорит господин Козин.

Чаще всего IoT-решениями пользуются компании, осуществляющие монтаж и обслуживание домового оборудования. Так, SIM-карты Tele2 установлены в лифтах, и с помощью мобильного интернета ведется контроль систем безопасности и осуществляется связь с диспетчером в случае аварийных ситуаций.

Проекты в области цифровизации инфраструктуры в регионе реализует и «МегаФон». Компания предлагает застройщикам продукты для автоматизации инженерных систем зданий. Автоматизированный контроль и управление работой оборудования инженерных систем, как отметил директор по развитию цифровых проектов «МегаФона» на Кавказе Андрей Рудаков, повышает надежность, безопасность и качество функционирования оборудования, оперативный сбор и обработку информации, которая поступает с датчиков.

«Внедрение таких решений снижает риски аварий в инженерных системах, возгорания и поражения электрическим током, упрощает эксплуатацию инфраструктуры, а также оптимизирует затраты на коммунальные услуги»,— говорит господин Рудаков.

Умные электросчетчики в прошлом году «МегаФон» установил в коттеджном районе «Николино парк» в Краснодаре. Приборы считывают показатели потребления электричества и собирают данные в едином личном кабинете управляющей компании.

Жилфонд не «поумнеет» из-за санкций

В Краснодаре всего в 7–8% домов от общего количества новостроек установлены элементы умного дома, констатирует генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько. По его словам, в ближайшие годы развитие цифровизации жилищных комплексов в России замедлится из-за санкций.

«Еще два-три года назад были единичные случаи появления умных домов. В последнее время таких объектов становится больше в Краснодаре, но их доля в общем объеме новостроек довольна низка. Учитывая санкционные ограничения, можно ожидать, что замедлится развитие этого сегмента. Импортные компоненты, связанные с умным домом, предоставляются ведущими мировыми компаниями, и если они не будут работать в России и не будут предоставлять оборудование, то развитие этого сегмента будет замедлено»,— говорит господин Володько.

По мнению спикера, большинство людей, которые сталкиваются с цифровыми технологиями, не до конца понимают все преимущества, поэтому осознанных потребностей у многих покупателей нет. Но эксперт уверен, что эволюция происходит быстро. «Сталкиваясь с этими устройствами, потребители понимают, что это интересно и удобно, поэтому быстро начинают предъявлять спрос на такие системы. Чем больше объектов будут появляться с такими системами, тем больше потребителей будут осознавать свою потребность»,— резюмирует Илья Володько.

Тат Гаспарян

---

Читайте нас в Telegram