Как реанимируют заброшенные санатории на побережье Черного моря

В сфере курортной недвижимости Краснодарского края в последние годы сформировалась устойчивая тенденция — редевелопмент гостиниц и санаториев советского периода. Инвесторами становятся крупные застройщики, сетевые бренды и туроператоры, которые создают на месте бывших всесоюзных здравниц современные апарт-отели, спа-комплексы и пр. По мнению экспертов, такие проекты являются непростыми с точки зрения реализации и сроков окупаемости, но с позиции сохранения исторической памяти и развития туротрасли — подход оправдан на все сто процентов.

Реновация прошлого

Редевелопмент, реставрация и косметический ремонт объектов санаторно-курортного комплекса — три основных инструмента, которые сейчас активно используются крупными инвесторами для вывода на рынок новых доступных лотов. Речь идет о том, что инвестор покупает или берет в аренду гостиницу, ремонтирует ее и выставляет на продажу по уже более высокой стоимости.

Такой подход, по словам эксперта по инвестициям в недвижимость Евгения Ткачева, начал набирать популярность в Сочи в 2020 году. Ощущая нехватку свободных земель под новое строительство на фоне повышенного спроса на внутренний туризм, девелоперы переключились на реконструкцию ветхого наследия СССР — заброшенных зданий пансионатов, гостиниц и санаториев.

В ноябре 2020 года старейшая в Сочи гостиница «Приморская» (дата постройки — 1936 год) была продана строительной компании «Группа ЛСР», принадлежащей российскому миллиардеру Андрею Молчанову. По информации местных властей, новый собственник намерен сохранить исторический фасад и корпус здания, создав современный гостиничный спа-комплекс.

В этом же году 19 санаториев, входящих в сеть «РЖД-Здоровье», были проданы с молотка за 6,6 млрд руб. компании ООО «Эрув» Александра Клячина, владельца сети Azimut Hotels. В числе проданных объектов четыре сочинских санатория — «Октябрьский», «Черноморье», «Мыс Видный» и «Ивушка». Новый владелец сообщил, что по каждому объекту будут приниматься отдельные решения о необходимости реновации.

В декабре 2020 года комплекс зданий SPA-отеля «Русский дом Дивный» (бывший пансионат «Мосэнерго») за 436 млн руб. приобрел туристический оператор «Библио-Глобус». В это же время сочинский комплекс «Аква-Лоо» перешел под управление сетевого бренда Swandor, работающего в интересах туроператора «Пегас».

Компания Nedvex (оператор и застройщик Сочи) в 2020 году приступила к реализации проекта реконструкции санатория, построенного на первой береговой линии в 1971 году. На его месте появится комплекс «Моне».

«К проектированию мы привлекли известные российские архитектурные бюро WALL и DBA-GROUP. На территории площадью 1,6 га разместились зоны для активного и спокойного отдыха, ресторан, кафе и ночной бар, SPA-центр, фитнес-клуб, зона барбекю, парк из реликтовых деревьев и пр. В трех корпусах все номера реализуются с отделкой и балконами с видом на море, горы или сад. Сегодня большая часть работ уже завершена, в ближайшее время 4-звездочный отель сможет принять первых гостей»,— рассказала генеральный директор Nedvex Юлия Хлуднева (Галимова).

Второй аналогичный проект Nedvex — резиденции премиум-класса «Волна» и гостиница Volna Resort & SPA на базе бывшего пансионата «Весна», который был открыт в 1970 году. Комплекс располагается на территории 7,9 га на первой береговой линии Черного моря.

Третий проект редевелопмента в Сочи, где Nedvex выступает в качестве оператора, а застройщиком является компания AR Group,— Grand Royal Residence.

«Это апартаментный комплекс премиум-класса, который будет создан в результате реконструкции санатория "Красмашевский" — памятника архитектуры и одного из старейших курортных объектов Сочи. По окончании работ на территории Grand Royal Residence появятся семь корпусов и собственная инфраструктура, которая включает спа-комплекс, тропический дендропарк с фонтаном и пр.»,— рассказывает госпожа Хлуднева.

В других курортных городах Краснодарского края также реализуют проекты редевелопмента объектов советской санаторно-курортной отрасли, но их не так много, как в Сочи.

К примеру, в Геленджике пансионат «Сосновая роща», построенный в 1985 году, через 30 лет после основания присоединился к сети отелей «Алеан». Сейчас это комплекс Alean Family Resort & Spa Biarritz 4* , работающий по системе «ультра все включено».

В селе Кабардинка в рамках соглашения между администрацией Геленджика и ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» реализуется инвестиционный проект по реконструкции бывшего детского оздоровительного лагеря «Знамя». Здесь планируют организовать пансионат на 270 номеров. По информации заместителя главы Геленджика Андрея Грачева, общий объем инвестиций составит порядка 1 млрд руб. Пансионат планируют ввести в эксплуатацию в следующем году.

Некогда самый крупный и престижный оздоровительный комплекс Анапы, основанный в 1974 году,— «Россиянка» — после реконструкции превратился в апарт-отель. Имя частного инвестора не раскрывается.

Начиная с 2020 года на услуги санаториев отмечается повышенный спрос, поэтому сохранение и увеличение текущего фонда санаторно-курортных объектов должно стать приоритетной задачей, говорит региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia) Ольга Широкова.

«Часть санаториев получают новых собственников, которые планируют не только сохранять, но и развивать санаторную функцию объектов, в частности санатории сети "Azimut Здоровье", бывшие "РЖД-здоровье" — объекты действующие, расположены в сильных санаторных локациях. Также есть примеры, когда новый собственник перезапускает недействующие санатории. Мы также видим в России примеры строительства новых санаториев. Они создаются на основе и российских традиций, и международного опыта, и глобальных трендов — это является основой для успешного возрождения отрасли»,— отмечает эксперт.

При этом, по ее словам, в Сочи есть уникальные санатории, которые уже много лет ждут реконструкции, например санаторий им. Орджоникидзе.

Санаторий 1934 года постройки представляет собой целый дворец и является памятником архитектуры. После распада СССР здравница переходила «из рук в руки». В 2013 году один из собственников санатория им. Орджоникидзе — ООО «Черноморский курорт Плаза», принадлежащее сингапурской компании «Грейт Чэмп Пте Лтд»,— представил проект реконструкции уникального здания. Инвестиции оценили в 7,5 млрд руб., в итоге сумма оказалась неподъемной для компании, ремонт так и не начался. В 2016 году Арбитражный суд Краснодарского края по иску сочинского прокурора признал приватизацию санатория незаконной и вернул его в госсобственность. Сейчас санаторий им. Орджоникидзе числится на балансе санатория «Авангард» (филиал ФГБУ «Детский медицинский центр» Управления делами президента РФ).

В июне 2021 года пресс-служба мэрии Сочи сообщила, что в санатории им. Орджоникидзе начинаются работы по реконструкции, в ходе которой будет сохранен архитектурный облик комплекса. После реконструкции в нем будут отдыхать и проходить лечение родители с детьми.

20 лет окупаемости

По оценке застройщиков, редевелопмент в сфере курортной недвижимости имеет ряд неоспоримых преимуществ перед строительством, но существуют и риски.

В компании «Галс-Девелопмент», которая реализовала проект реновации пансионата «Камелия» в Сочи, рассказали, что в рамках работы над проектом рассматривались различные сценарии развития площадки. Однако в качестве наиболее привлекательного был выбран вариант реконструкции гостиницы со строительством дополнительных корпусов апартаментов. «Такой механизм остается актуальным, но все зависит от индивидуальных особенностей каждой площадки, таких как: расположение, состояние существующих строений, объем ограничений в рамках редевелопмента. Срок окупаемости гостиничного комплекса высокого класса составляет порядка 15–20 лет. В случае с "Камелией" дополнительные доходы от реализации комплекса апартаментов позволили сократить срок окупаемости проекта»,— отметили в компании.

В Сочи бывшие санатории и гостиницы, которые требуют внимания и реконструкции, расположены в живописных локациях и имеют свою историческую ценность, отмечает Юлия Хлуднева. «Экономика и окупаемость каждого проекта рассчитывается индивидуально. Даже жилые комплексы, расположенные в одной локации, обладают различными характеристиками, различной социальной нагрузкой — все эти факторы влияют на стоимость реализации проекта. Большая часть бюджета проекта приходится на покупку земли или покупку объекта под редевелопмент. Исходя из стоимости земли или объекта считается и финансовая эффективность проекта. Можно сказать, что проекты редевелопмента сложнее и более финансово затратные. Однако сроки окупаемости проектов редевелопмента меньше, в том числе благодаря своему выгодному месторасположению».

Что касается рисков для застройщиков при реализации проектов элитного редевелопмента, по словам госпожи Хлудневой, они минимальны при грамотном подходе к работе с проектом: «Важный этап — обследование объекта перед покупкой, в том числе на предмет того, является ли это здание объектом культурного наследия. Мы в компании проводим все необходимые исследования объекта, изучаем его характеристики и корректируем будущий проект в соответствии с его особенностями».

Трудности перестройки

Помимо стандартных рисков, сопряженных с девелопментом, проекты с реконструкцией исторических зданий имеют дополнительные риски, связанные с проектированием и себестоимостью, рассказали в компании «Галс-Девелопмент».

«Редевелопмент всегда создает дополнительные вызовы для команды проекта и архитектора, историческое здание нужно не только восстановить, но и правильным образом вписать в современную застройку окружающих строений и благоустройства. При этом обновленное здание должно отвечать всем функциональным требованиям современных пятизвездочных гостиниц. Реконструкция также требует очень бережного отношения к существующим строениям, некоторые объекты приходится "собирать" буквально по кирпичикам, что зачастую может существенным образом увеличить себестоимость проекта»,— отметили в «Галс-Девелопмент».

По мнению партнера архитектурного бюро Syntaxis Александра Старикова, довольно непростой, но выполнимой задачей при грамотном подходе является создание успешного коммерческого проекта на месте заброшенного санатория и бережное отношение к его истории.

«В таких случаях крайне важно не пытаться заниматься фальсификацией истории, создавая новодел, который лишь копирует исторические приемы. Необходимо, чтобы зритель мог визуально отличить аутентичную часть архитектуры от новой, которая органично дополняет ансамбль, отдает дань уважения задумке авторов, но и привносит современные идеи, делает место более интересным для современного пользователя. В этом подходе, я считаю, и проявляется настоящее уважение к истории, месту, а сама работа не выглядит пошлой или вторичной. В Москве есть ряд успешных кейсов реконструкции знаковых исторических зданий, которые можно считать образцом такого подхода к редевелопменту: "Дом Наркомфина", здание музея "Гараж" и "ГЭС-2". Все это постройки, в которые не только удачно вписана новая функция, но одновременно сохранена и акцентирована историческая память места. Да, это не санатории, но принципы работы в данном случае являются универсальными»,— делится мнением господин Стариков.

Основной риск таких проектов, по его словам,— это потенциально очень высокий бюджет их качественной реализации. Гораздо дешевле снести здание и вместо него построить такое же или вовсе добавить к новому объекту пару этажей сверху. Но это будет оскорблением памяти места, посетители сразу считывают такие ходы и моментально воспринимают проект как бутафорию, уверен архитектор.

«Высокая стоимость обусловлена дороговизной и сложностью проектных работ, где архитектор должен детально выявить, что является действительно ценным, а от чего можно отказаться. Огромное значение приобретает процесс комплексного исследования контекста и самого здания, который позволяет понять, как вселить новую жизнь в актив. Уровень комфорта, технологического оснащения и сервисов в индустрии гостеприимства со времен СССР тоже значительно вырос. Именно поэтому сегодня очень непросто вписать передовую инженерию в пространство, которое изначально не было предназначено для интеграции таких систем. Для этих целей применяются нестандартные решения, которые всегда дольше прорабатываются и выходят дороже с точки зрения как внедрения, так и эксплуатации»,— объясняет Александр Стариков.

Плюсами работы с такими активами он называет эффект подлинности окружения. «Люди стремятся быть сопричастными к опыту предыдущих поколений. Старая кирпичная кладка, участки ржавого металла с облезшей краской, неровные потрескавшиеся деревянные фрагменты — когда все это становится зрительно и тактильно доступным, то вызывает чувство восторга, уважение у посетителей, доверие к пространству. Если эти факторы правильно включить в маркетинговую и PR-стратегии, то это всегда приносит дивиденды. Люди готовы платить за историю»,— резюмирует эксперт.

Наталья Решетняк