Активы розничных фондов приблизились к 70 млрд рублей

Минувший квартал стал успешным для розничных ЗПИФов рентной недвижимости. Объем активов под их управлением вырос на 36%, до 68,6 млрд руб. Инвесторов привлекают защитные свойства инструмента, который генерирует денежный поток даже в текущих кризисных условиях. Запуск подобных фондов изучают и новые управляющие компании, хотя большая часть из них ориентируется на ЗПИФы для квалифицированных инвесторов, которые имеют меньше регуляторных ограничений.

Третий квартал 2022 года оказался успешным для управляющих компаний с точки зрения привлечения средств инвесторов в розничные ЗПИФы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости. По оценке управляющей компании Accent Capital, активы таких фондов выросли за отчетный период на 18,3 млрд руб., до 68,6 млрд руб. Это на 7,7 млрд руб. выше привлечений за первое полугодие этого года и на 2,6 млрд руб. больше показателя за весь 2021 год. К настоящему времени на рынке работают 25 подобных ЗПИФов.

Впрочем, большая часть прироста пришлась на фонды УК «Современные фонды недвижимости» (СФН), суммарные активы которых выросли за квартал на 65,8%, до 45,4 млрд руб.

По словам руководителя направления развития розничного бизнеса компании Руслана Надрова, наиболее активно клиенты инвестировали в ЗПИФ недвижимости «Современный арендный бизнес 7». В других УК рост активов составил до 3,2%, что в значительной степени было связано с переоценкой портфеля. «Сжатие как общего инвестиционного спроса на рынке, так и сроков инвестирования ограничивает потенциал спроса в этом сегменте длинных по своей природе инвестиционных продуктов»,— отмечает директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов.

Тем не менее интерес к этому сегменту поддерживается положительными результатами управления такими фондами с начала года. По словам господина Надрова, за третий квартал УК СФН выплатила пайщикам фондов свыше 2,5 млрд руб., с начала года — более 6,6 млрд руб.

«Во всех наших фондах сохраняются стабильные выплаты и, более того, наблюдается уверенная тенденция к их росту, основанному на инфляционном подъеме товарооборота в магазинах с дисконтным продуктовым предложением, отличающихся неэластичностью спроса на их торговую номенклатуру»,— отмечает Андрей Богданов.

По его оценке, на горизонте года «рентные дивиденды» фондов недвижимости в зависимости от сектора могут составить 7–12%, в добавок к которым качественные объекты с встроенной индексацией ставки аренды могут прирасти в стоимости на 4–5%.

Это выше текущих ставок по депозитам крупных банков (по данным ЦБ, в октябре составляла 6,8% годовых), а также сравнимо со ставками по ОФЗ (доходность среднесрочных выпусков составляла 7,5–9% годовых). По словам руководителя направления аналитики и исследований Accent Capital Елены Михайловой, недвижимость в кризис является защитным активом наравне с валютой и драгоценными металлами. Но в условиях санкций доллар и евро стали «токсичными валютами», интерес к которым резко снизился. Кроме того, «все важные контракты в недвижимости долгосрочные и заключаются с учетом инфляции», отмечает госпожа Михайлова. По словам гендиректора УК «Баланс Эссет Менеджмент» Виталия Балановича, вложения в ЗПИФ недвижимости являются более привлекательными для инвестора, чем прямая покупка недвижимости, так как подобный продукт представляет собой диверсифицированный портфель различных объектов недвижимости.

Вместе с тем ориентация фондов на неквалифицированных инвесторов несет определенные ограничения. По словам члена совета директоров УК «Парус Управление активами» Алексея Сивякова, объекты институционального качества стоимостью от 2 млрд руб. трудно приобрести без использования кредитных ресурсов, что доступно только в случае фондов для квалифицированных инвесторов. Собрать такую сумму среди частных инвесторов — нетривиальная задача даже для крупных УК, отмечает он.

Поэтому в сегмент фондов для неквалифицированных инвесторов планируют выйти несколько новых участников рынка — «Ингосстрах-Инвестиции», «Баланс Эссет Менеджмент» (в том числе совместно с ГК «Самолет»), «Тинькофф Капитал» (по аналогии с фондом «Тинькофф ЖК Republic — REDS» с другими застройщиками). УК СФН планирует расширить свою линейку за счет ЗПИФов для квалифицированных инвесторов.

Виталий Гайдаев