Владелец земли требует компенсации за выявленные захоронения

Верховный суд РФ (ВС) разъяснит, кто несет ответственность, если часть купленной инвестором земли оказалось невозможно использовать — в отсутствие межевания на ней разместили кладбище. Проблема с границами участков существует давно и во многих регионах уже решена, но на некоторых территориях остается актуальной. В частности, утверждают эксперты, в Новой Москве, о которой идет речь в иске, базовая координатная сетка смещена на 10–20 м к северу по отношению к реальным объектам.

ВС рассмотрит необычный спор о незаконном использовании участка земли, находящегося в частной собственности. В январе 2010 года пайщики ЗПИФа «Михайловский-Рентный» получили в долевую собственность участок площадью 72,6 тыс. кв. м в Новой Москве на территории ЗАО «Кузнецовский комбинат». На смежном участке располагалось Рудневское кладбище, эту землю департамент имущества Москвы в 2018 году передал в ГБУ «Ритуал».

По итогам обследования границ земли с кадастровым инженером в августе 2018 года ООО «Управляющая компания "Михайловский"» (УК, управляет активами ЗПИФа) обнаружило, что на участке находится «кладбище со вспомогательными инфраструктурными элементами», занимающее 17,43 тыс. кв. м.

УК написала в департамент имущества Москвы, предложив выкупить часть участка, занятую кладбищем, или возместить убытки, но ответа не получила. В марте 2020 года компания обратилась в арбитражный суд Москвы за взысканием с департамента 28,5 млн руб. ущерба, поясняя, что не давала разрешения на использование участка под захоронения.

Иск отклонили. Суд счел вину департамента в причинении убытков недоказанной. Он сослался на письмо начальника отдела службы «одного окна», в котором говорилось, что департамент имущества не выдавал разрешения на захоронение на Рудневском кладбище «с момента его вхождения в 2012 году в границы города Москвы и по состоянию на 25 марта 2020 года». Кроме того, поскольку кладбище предполагает установление санитарно-защитной зоны, убытки следует требовать с управления Роспотребнадзора по Москве, говорится в решении. К тому же суд счел, что УК должна была узнать о нарушении своих прав не позднее 15 февраля 2010 года, то есть пропустила срок исковой давности. Тем более что захоронения на участке (всего их 583) начались с 1980 года, то есть «задолго до регистрации права собственности». Апелляция и кассация с этим согласились.

УК обжаловала решения в ВС. В заявлении компании говорится, что в нарушение земельного законодательства часть участка с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» была «самовольно занята захоронениями».

Заявление же о невыдаче с 2012 года разрешений на захоронения опровергается актом обследования участка от 17 мая 2019 года, подтверждающим, что на этой земле «хоронили по 2019 год включительно и даже позднее».

По мнению УК, спорную часть участка невозможно использовать по назначению, что влечет обязанность города возместить убытки, а отвечать должен департамент имущества, который выступает «главным распорядителем бюджетных средств Москвы» и именно ему поручено заниматься выбором и регистрацией участков для создания новых мест захоронений. Срок давности, по мнению УК, не истек, потому что в 2010 году участок не был размежеван, а «визуально определить наложение захоронений не представлялось возможным». Дело 31 октября передали в экономколлегию ВС, рассмотрение назначено на 8 декабря.

Получить комментарий от УК не удалось. В департаменте имущества Москвы “Ъ” заявили, что не отвечают за использование участка под Рудневским кладбищем, так как он передан ГБУ «Ритуал», а давать оценки по незавершенному судебному процессу считают преждевременным.

Руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы «Авелан» Вероника Величко считает, что нарушение закона есть, участок (его часть) должен быть изъят для госнужд с выплатой компенсации собственнику.

Проблема возникла из-за того, что закон разрешал регистрировать право собственности на землю «без установления границ на местности», поясняет партнер Alumni Partners Виталий Можаровский.

Другую причину он видит в «правовом нигилизме властей», которые продолжали предоставлять землю под захоронения в течение девяти лет после регистрации права собственности на участок пайщиков ЗПИФа.

По словам Виталия Можаровского, в практике есть случаи официальных захоронений на частных землях и «в начале нулевых это была абсолютно типичная ситуация». Однако, подчеркивает эксперт, «странно и удивительно, что такие примитивные ошибки встречаются в 2019 году в столице, где полно опытных специалистов и юристов». По его словам, проблемы с границами земельных участков есть в регионах, например, в Кургане, Брянске и Пскове. На территории Новой Москвы, добавляет эксперт, из-за поспешного присоединения областного земельного кадастра к городскому уже более десяти лет базовая координатная сетка смещена на 10–20 м к северу по отношению к реальным объектам, что «огромная погрешность для густонаселенного региона».

Вероника Величко согласна, что ответственность лежит на департаменте имущества Москвы, который выбирает участки для новых мест захоронений, то есть ошибка произошла «по его недосмотру». Заморозить ситуацию невозможно, подчеркивает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин: по закону о похоронном деле «места погребения могут быть перенесены только в случае угрозы постоянных затоплений или других стихийных бедствий», при этом «кладбище не может находиться в частной собственности и тем более на сельхозземле».

Сложность в том, уточняет Вероника Величко, что захоронения начались еще до постановки участка на кадастровый учет и регистрации права ЗПИФа: ВС придется решать, мог ли фонд обнаружить нарушение еще при покупке.

Срок давности для иска об имущественных убытках, три года, считается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, добавляет Илья Бахилин. Он полагает, что при любом исходе этот случай должен мотивировать частных покупателей земли «тщательно проверять приобретаемый участок».

Екатерина Волкова, Анна Занина