Местоположение, или локация, пожалуй, основной фактор, определяющий рыночную стоимость недвижимости. И это относится не только к коммерческим объектам, но и к жилью. Поговорим о том, что входит в понимание местоположения и где лучше строить, чтобы жилой дом или дача были инвестиционно привлекательными и ликвидными на открытом рынке. А самое главное, чтобы вложенные в строительство деньги не только окупились, но и принесли прибыль. И не важно, строите вы сейчас для себя или на продажу. Важно изначально, на стадии выбора земельного участка, задуматься о том, насколько он будет ликвиден как актив сейчас и в будущем.

Далеко ли, близко ли?

Речь идет, разумеется, о расстоянии от центра города. Далеко или близко? На первый взгляд, это очень субъективно. Однако фактор влияния на стоимость – это прежде всего спрос большинства. Есть любители «подальше», но если основная масса потребителей на рынке предпочитает «близко», то это непременно должно отразиться на цене. Помните основные постулаты формирования цены на рынке? Спрос порождает предложение. А цена предложения стремится оправдать спрос. Спрос высокий – цена высокая, и наоборот. Если говорить о пермском рынке, основной спрос на дома и дачи находится в пределах 30 км от центра города. Многие продавцы кривят душой, указывая расстояние от окраины города. Поэтому при выборе объекта этот показатель нужно всегда перепроверять по навигатору. И указанные в объявлении 20 минут до центра города могут оказаться на деле 40–50 минутами.

Транспортная доступность, подъездные пути

В каких условиях добираться до дома – один из аспектов местоположения. То есть расстояние-то, может, и небольшое, но время, затрачиваемое на дорогу через пробки, может существенно понизить привлекательность объекта. Многие продавцы пишут о перспективах. Мол, сейчас плохо, а вот построят развязку – будет хорошо. Логично учитывать это для дальних перспектив, но в текущем периоде на цену это не влияет. Важно как сейчас. Вот когда будет быстро добираться, тогда цена и поднимется. То есть данный фактор работает только в текущем времени.

Еще один момент – качество дорожного покрытия. Есть ли грунтовая дорога по маршруту к объекту и какой она протяженности – важно для тех, кто имеет личный транспорт. Наличие остановок общественного транспорта поблизости – для остальных. Поэтому при планировании строительства необходимо соблюдать баланс «цена строительства – целевая аудитория». Другими словами, бессмысленно строить дорогой объект, к которому ведет разбитая дорога и отсутствуют перспективы ее улучшения. Даже если это относительно недалеко от города.

Инфраструктура

Это то, что окружает объект. Здесь важна, в частности, социальная инфраструктура. Наличие поблизости таких необходимых для жизни объектов, как магазины, детские сады, развлекательные объекты, особенно важно, если мы говорим о жилье для постоянного проживания. Для дач этот список немного сокращен. Однако в любом случае фактор налицо. Например, курортная инфраструктура поддерживает относительно высокие цены на недвижимость вблизи Усть-Качки, несмотря на расстояние до Перми в 50 км. Горнолыжный комплекс «Жебреи» дал толчок к активной застройке территорий в радиусе 6 км, хотя комплекс имеет четкую сезонность и интересен в зимнее время. Поэтому тут сыграл роль еще один фактор – близость к береговой линии, который, в свою очередь, имеет сезонность другой направленности – летней.

Привязка объекта к имеющейся инфраструктуре – это один аспект успеха будущего проекта строительства. Так сказать, «присоседиться». Другой аспект больше рассматривается в контексте проекта массового строительства – это создаваемая инфраструктура. В частности, организованность поселка существенно влияет на рыночную стоимость объектов, а значит, и на успех проекта в целом, поскольку это дает целый ряд преимуществ будущим потребителям: начиная от безопасности проживания в поселке и заканчивая сервисом, получаемым его жителями. Сюда входит централизованное решение технических и организационных вопросов, связанных с эксплуатацией недвижимости.

Речка, лес

Наличие естественного водоема существенно повышает ликвидность, особенно расстояние до воды. Тут цена может колоссально различаться в зависимости от того, на какой линии находится объект. Даже искусственный пруд может повысить привлекательность объекта. Кстати, этот фактор имеет существенно большее влияние на рынке дач.

Все это важно учитывать при выборе локации для постройки своего дома, не говоря уже о масштабном проекте строительства коттеджного или дачного поселка. Ведь на самом деле факторов намного больше, и все их необходимо объективно оценить.

В заключение хочу экспертно обозначить границу ликвидности в пределах 40 км от центра города. Это означает, что вложенные средства будут иметь больше прибавочной стоимости при продаже, чем ближе к городу расположена недвижимость, и точка окупаемости проходит примерно на границе этого расстояния. Здесь играют роль и другие перечисленные факторы, но этот четко прослеживается. Например, на продажу сейчас выставлен домик за 1,5 млн рублей: новый, качественный, эстетически привлекательный, с современной внутренней отделкой, мебелью и бытовой техникой. Что называется, «заезжай и живи». Даже, на первый взгляд, вложенные средства намного выше цены предложения. В объявлении указано, что затраты на основные строительные материалы составили 2,5 млн рублей. Такая отрицательная прибыль обусловлена расстоянием в 50 км от города и отсутствием поблизости каких-то знаковых объектов инфраструктуры. Это перекрыло все остальные преимущества, даже экологически чистое месторасположение, природу и речку. Другими словами, если этот дом гипотетически подвинуть ближе к городу на 20 км, то его цена выросла бы до 4,5 млн минимум.

Думаю, мораль здесь всем понятна: “Location, location, location!” – как любят повторять американские брокеры по недвижимости и девелоперы. Отсюда вывод: если хотите «подальше» – купите готовый дом, если «поближе», то грамотно постройте, чтобы иметь ликвидный актив, который в любой момент может быть выгодно продан. А какие дома максимально ликвидны – в следующем материале.

Ольга Вячеславовна Симонян
– эксперт в недвижимости, опыт с 1995 года;
– два высших экономических образования («Экономика на предприятии», «Финансы и кредит»);
– диплом оценщика стоимости предприятия (бизнеса), 1999 г.;
– судебный эксперт по вопросам оценки стоимости недвижимости;
– диплом Mini MBA Marketing (Институт USIB, Екб, 2022 г.);
– сертифицированный управляющий недвижимостью (Институт UREM USA, 2000 г.);
– опыт руководства Лабораторией анализа и прогнозирования рынка недвижимости PTDN group;

– опыт управления семейным загородным клубом.

Комплексные решения вопросов, связанных с недвижимостью и бизнесом, в том числе маркетинговые исследования рынка, разработка концепции строительства и стратегии продвижения, бизнес-планирование, помощь в реализации.
г. Пермь, ул. Клименко, 1, офис 19 (приемная)
+7 (342) 2-103-888, +7 (902) 47-96-339 (руководитель)
www.zui.ru, www.inexexpert.ru, www.inexan.ru, www.снизимналог.рф
Корпоративная почта: info@zui.ru

_{Реклама | ИП Симонян Ольга Вячеславовна}