Дорогие московские новостройки оторвались от цены предложения

Стремление застройщиков заложить в цену новостроек все возможные риски и нежелание покупателей переплачивать в кризис привели к рекордному дисбалансу на рынке элитных новостроек Москвы. Средняя сумма реальных сделок оказалась в полтора раза ниже средней цены предложения. Для удержания оставшихся на рынке покупателей застройщикам приходится дисконтировать лоты.

Средние цены предложения элитных новостроек Москвы по итогам октября превысили среднюю стоимость заключенных сделок на 53,5%, следует из данных Intermark Real Estate. Это рекордный разрыв, отмечают аналитики. В начале 2022 года аналогичный разрыв оценивался в 11,6%, годом ранее — в 43%. Партнер NF Group Андрей Соловьев указывает, что средневзвешенная цена экспозиции элитных новостроек сейчас составляет 1,53 млн руб. за 1 кв. м, превышая цену реализации без учета дисконтов на 52%. «Разница между этими показателями была всегда, но не такая высокая, как сейчас»,— замечает он.

Средняя стоимость предложения на рынке элитных новостроек, по оценкам Intermark, в октябре выросла на 33,5% год к году, до 1,73 млн руб. за 1 кв. м, это пиковое значение за весь период наблюдения за рынком.

В то же время средняя цена, по которой реально продавались квартиры, за год выросла всего на 5%, до 1,13 млн руб. за 1 кв. м. Член ассоциации AREA Александр Кузин считает, что экспонируемые цены на лоты в высокобюджетных новостройках за год выросли на 20–40%, в то время как стоимость сделок осталась на уровне прошлого года. Директор по продажам Point Estate Роман Амелин считает, что экспонируемые цены на новостройки выросли на 10%, а реальные — на 3–5%.

По мнению директора департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate Анатолия Довганя, кризис стимулирует девелоперов повышать заявленные цены, закладывая риски, увеличение себестоимости материалов и растущую стоимость кредитования. Одновременно, по его словам, с рынка вымываются наиболее бюджетные предложения, а в структуре продаж растет доля более просторных квартир, где стоимость 1 кв. м ниже. На эти изменения указывает и директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Гурцева: «Из экспозиции вымываются ликвидные лоты, а "зависают" дорогостоящие пентхаусы, двухуровневые квартиры с террасами».

В то же время активность покупателей элитного жилья сейчас находится на низком уровне, сейчас может заключаться одна сделка в месяц по продаже квартиры стоимость от 100 млн руб., говорит Александр Кузин.

«Сейчас хорошая ситуация для покупателей, застройщики соглашаются на дисконт, но единой картины нет. По одним лотам скидки могут быть 20–30%, по другим — 5–7%»,— поясняет эксперт. Анатолий Довгань отмечает, что средний размер скидки за год вырос с 4,9% до 7,7%. Господин Соловьев отмечает, что размер скидок заметно увеличивается в давно экспонируемых проектах.

Низкий спрос уже привел к росту предложения. По оценкам NF Group, сейчас на рынке элитных новостроек Москвы экспонируются 1,8 тыс. квартир и апартаментов. С начала этого года показатель вырос на 37%. По словам Александра Кузина, к старту готовятся еще 10–12 проектов, которые выйдут на рынок уже в 2023 году. Одновременно в Intermark констатируют, что большой разрыв между стоимостью предложения и реализации пока скорее свидетельствует о неготовности покупателей к новому существенному повышению цен. Это негативно сказывается на динамике продаж застройщиков, стимулируя их развивать программы лояльности, добавляют аналитики.

Несмотря на негативную конъюнктуру, застройщики, по словам господина Довганя, скорее сохраняют позитивные ожидания, рассчитывая, что рынок в ближайшие годы восстановится. Косвенными предпосылками к этому эксперт считает высокие инфляционные ожидания и прогнозы относительно роста стоимости валют. В то же время господин Соловьев предполагает, что рыночная цена на элитное жилье еще в принципе не установилась: рынок находится в состоянии турбулентности, покупатели и застройщики апробируют различные модели поведения.

Александра Мерцалова