Как схема выкупа арендуемых квартир работает в России

Минфин хочет развивать лизинг жилья: в ведомстве под ним понимают аренду квартиры с дальнейшим правом выкупа. В проекте стратегии развития финансового рынка до 2030 года сообщается, что такая мера может стать альтернативой ипотеке. Документ изучили в РБК.

Между тем аналитики полагают, что популярность такого инструмента действительно может вырасти, но при условии, что государство не продлит льготную программу жилищных займов. В Центробанке уже заявили, что необходимости сохранять господдержку нет. В таком случае на рынке не останется низких ставок, и покупатели недвижимости начнут искать инструменты с более мягкими условиями, что как раз и подразумевает лизинг, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:

«Такая схема подразумевает, что когда владелец квартиры, арендатор или, как в нашем случае, застройщик, заключает договор найма, то в нем прописывается возможность приобрести жилье в собственность. И тогда съемщик частично со временем выкупает жилье, а на оставшиеся доли в недвижимости продолжается аренда. Это сложные расчеты. Первоначальный взнос при лизинге составляет от 10% до 40%. Но здесь есть подводные камни.

Когда вы используете такой инструмент, то квартира остается в собственности лизингодателя до последнего. И если, например, он обанкротится, то вы можете лишиться жилья.

Так что должны быть определенные гарантии государства, если мы хотим развивать лизинг».

Предсказать спрос на лизинг жилья пока невозможно, отмечают собеседники “Ъ FM”. Сама по себе схема для рынка не новая — первые подобные предложения появились еще в 2011-м. Но популярность инструмента всегда оставалась низкой, и к середине осени 2022 года лишь около 4% портфеля российских лизинговых компаний приходилось на недвижимость.

Во многом востребованность аренды с правом выкупа будет зависеть от условий договоров. В теории их можно сделать более гибкими, чем для ипотеки, к примеру, прописав индивидуальный график платежей и допуская нефиксированные взносы. Но на практике сейчас механизм даже более жесткий, чем банковские ссуды. Это касается и ставок, подчеркнул главный редактор портала «Федерация лизинга» Алексей Екимовский:

«Непонятно, как будут обеспечиваться более выгодные условия для заемщика, потому что деньги лизинговые компании берут, конечно, у банков и тоже на условиях кредита. Кроме того, есть еще какая-то маржа за счет платежей клиента. Я не думаю, что стоит рассчитывать на какую-то свободу в финансовой дисциплине: если вы просрочите хоть что-то, что у вас записано в контракте, то в случае с лизингом у вас просто автоматически изымается это имущество.

Сами платежи можно разнести по-разному, например, сделать длинный график выплат с разнообразным зачетом этих сумм основного долга и процентов. Но, с другой стороны, соблюдать их придется тоже скрупулезно. Также известно много случаев мошенничества, связанного с лизингом автомобилей. Если речь идет о физических лицах, то нужно быть уверенным, что они разберутся во всех нюансах лизингового договора и поймут, на что подписываются».

Специалисты отмечают, что лизинговые компании редко идут на сделки со сроком выкупа больше пяти лет и регулярно индексируют цены. К тому же после завершения выплат квартиры не переходят в собственность к покупателю автоматически.

Впрочем, собеседники “Ъ FM” полагают, что способ снизить риски для россиян есть, для этого лизингом должны заниматься застройщики. Но они к этому не готовы, рассказала менеджер одного из столичных девелоперов Диана Гурусова: «В этом случае нужно в корне пересматривать весь механизм проектного финансирования и все элементы, которые входят в эту составляющую. У большинства застройщиков нет своих денег. То есть они возводят жилье на те средства, что получают в банке. И в случае с лизингом выходит, что все функции, которые раньше были распределены на банк, девелоперскую структуру, реализатора и арендодателя, теперь возлагаются на одну компанию».

Пока же риэлторы, с которыми поговорил “Ъ FM”, советуют россиянам успеть взять льготную ипотеку либо присмотреться к ссудам от девелоперов. Как правило, застройщики предлагают низкие ставки — от 3% до 5%, повышая стоимость самой недвижимости. Но даже учитывая такие условия, эту схему эксперты считают надежнее, чем лизинг.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".

Иван Хорушевский