Запрещение околонулевой ипотеки вернет справедливые цены или снизит спрос

В начале 2023 года Банк России ограничит выдачу «ипотеки от застройщика» по околонулевым ставкам. Об этом в середине ноября на заседании в Госдуме заявила председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. По ее мнению, меры регулятора снизят риски по околонулевой ипотеке для заемщиков и кредитных организаций. Ряд экспертов полагает, что решение регулятора приведет к падению стоимости жилья на треть.

Новинка с секретом

Первым из застройщиков в апреле 2020 года предложил покупателям новых квартир «нулевую» ипотеку ПИК в сотрудничестве с ВТБ. Ставка в первый год обслуживания кредита составляла всего 0,01% годовых. «Такого оригинального способа поддержания спроса на жилье не только в России, но и во всем мире никто не предлагал. Никогда прежде средний ипотечный платеж не опускался до уровня аренды средней двухкомнатной квартиры»,— отметила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Немудрено, что за новым сверхдешевым продуктом довольно быстро выстроились очереди. Аналогичные программы скоро появились и у других строительных компаний и банков. В результате в июне 2022 года в портфелях пяти крупнейших ипотечных банков доля ипотеки «от застройщика» на первичном рынке по экстремально низким ставкам, доходящим до 0,01%, превысила 50%, а средневзвешенная ставка кредитов на квартиры в новостройках снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 года. При этом ставки по льготной программе, предусматривающей субсидию из бюджета, составляли 7%, а средневзвешенные рыночные ставки по ипотеке в августе, по оценке Frank RG,— 10,1–10,2%.

Секрет, обеспечивший популярность ипотеки «от застройщика», раскрыл регулятор в своем докладе: «Столь низкий процент достигается за счет завышения стоимости квартиры для покупателя и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов в дополнение к использованию субсидируемой ставки от государства».

Как выяснил ЦБ, стоимость квартиры при выдаче кредита с околонулевой ипотечной ставкой, как правило, завышена на 20–30%.

«Околонулевая ипотека — это лишь маркетинговый ход, который не влечет за собой никакой выгоды для клиентов банка. Часто переплата для них больше, чем проценты по кредиту, а продать жилье за эти же деньги на вторичном рынке уже не получится — только при условии, что за это время цены вырастут на 30%»,— сообщила депутатам в своем выступлении председатель ЦБ. Ипотека «от застройщика», по ее мнению, создает риски для заемщика банка и наносит вред банковской системе»,— добавила глава ЦБ.

Чтобы снизить угрозу закредитованности, массовых неплатежей заемщиков, а также прекратить накачивать рынок малообеспеченными кредитами, регулятор разработал комплекс мер против ипотеки с околонулевой ставкой. Так, с января 2023 года вводятся макропруденциальные надбавки, которые затронут все ссуды с первоначальным взносом 10–20%. Ипотека от застройщиков с нерыночным уровнем ставок выделяется в отдельный класс займов, и вводятся прямые количественные ограничения на выдачу таких ссуд (макропруденциальные лимиты). Появится дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке от застройщиков, призванная повысить устойчивость банков, активно участвующих в программах кредитования от застройщика. Кроме того, заемщикам предоставят расчет полной стоимости кредита (ПСК) — для этого сведения о переплате заемщика (комиссии, получаемой банком от застройщика) обяжут включить в кредитный договор.

Реакция банкиров

Интересно, что мнения двух главных профильных ассоциаций по поводу околонулевой ипотечной ставки разделились. Ассоциация региональных банков (АРБ), которая последовательно выступает за развитие здоровой конкуренции на кредитном рынке, поддержала меры регулятора.

«Ряд крупных банков и застройщиков вывели на рынок ипотеку с околонулевыми ставками и низким первоначальным взносом для того, чтобы поднять спрос на новостройки,— сообщил "Ъ-Банку" председатель правления АРБ Олег Скворцов.— Однако такие сделки для покупателя не всегда являются прозрачными и рыночными. Кроме того, они существенно повышают кредитные риски для банков. Ведь заемщики, ориентирующиеся на небольшой первый взнос, изначально обладают, как правило, более низким уровнем надежности. Поэтому мы поддерживаем усилия Банка России по введению макропруденциальных надбавок, которые затронут ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом».

В Ассоциации банков России (АБР), которую создали для лоббирования своих интересов крупные государственные и частные банки, инициативу ЦБ встретили в штыки. И это неудивительно. Ведь именно крупные игроки вместе со своими партнерами-застройщиками активно продвигают на кредитном рынке ипотеку со сверхнизкими ставками.

Как говорится в письме АБР, направленном в ЦБ, «предложенные регулятором варианты ограничений квазильготной ипотеки являются избыточными, поскольку создают излишнюю нагрузку на капитал банков, распространяются на уже выданные ссуды или кредиты, которые не имеют обозначенных регулятором рисков, а также затрагивают аспекты, на которые банки влиять не могут». Так, крупные банки выступили против включения в ПСК сведений о переплате клиента, поскольку кредиторы «не обладают достоверной информацией, насколько именно была завышена стоимость объекта недвижимости».

Банкиры предложили несколько вариантов расчета минимального размера ставки по ипотеке от застройщиков. «Введение единого для всех "ценового пола" по квазильготной ипотеке не лишит такие программы смысла»,— подчеркнул вице-президент АБР Алексей Войлуков. По его словам, застройщики с банками могут оставить сверхнизкие ставки только для отдельных объектов, продавцы могут предлагать варианты не со сниженными ставками, а со скидками на объект или, например, вносить вместо заемщиков платежи по ипотеке какое-то время (формально для клиента платежная нагрузка будет ниже). «То есть мы и застройщиков, и банки не ограничим в конкуренции, но уйдем от "совершенно бесплатных" кредитов, нагрузка по которым зашита в стоимость квартир»,— заключил господин Войлуков.

Аргументы АБР, похоже, не произвели впечатления на Центробанк. С 1 января 2023 года правила игры для тех, кто продвигает сверхдешевую ипотеку, станут гораздо строже. Примечательно, что первым на новый курс регулятора по снижению рисков закредитованности на ипотечном рынке откликнулся ВТБ, который, напомним, первым и запустил ипотеку с околонулевой ставкой. С 3 декабря госбанк поднимет минимальную рыночную ставку по ипотеке на 0,5 процентного пункта, до 10,9%.

В ожидании обвала

На самом деле реальные сделки с недвижимостью в ипотеку менее 1% годовых на весь срок довольно редки: в общем объеме спроса они не превышают обычно 5%, сообщила Ирина Доброхотова: «Еще минус 5% спроса к началу 2023 года не будут заметны после минувшего октябрьского падения на 60%. Девелоперов, риэлторов и банкиров гораздо больше беспокоят последствия прекращения государственных субсидий на ипотечном рынке и завершение ипотечной программы под 7% годовых на квартиры в новостройках в России. На льготную ипотеку приходится в среднем не менее 40% спроса, а в массовом сегменте жилья — не менее 70%».

В Минфине заявили, что не видят смысла в продлении льготной ипотеки после 31 декабря 2022 года. Схожее мнение разделяют и другие заинтересованные ведомства, за исключением Минстроя. Очевидно, что без такого мощного «локомотива», каким является льготная ипотека, и сектор жилищных займов, и сектор новостроек в следующем году предсказуемо ожидает падение продаж. А за обвалом спроса в условиях падающих реальных доходов населения неминуемо последует снижение цен сначала на новые, а затем и на вторичные квартиры. По прогнозу АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», в 2022–2023 годах стоимость жилья в Москве — на самом ликвидном и высокодоходном для застройщиков локальном рынке жилой недвижимости РФ — может упасть до 30%, вернувшись к уровню двухгодичной давности.

Сергей Артемов