Зачем застройщики увеличивают число маленьких квартир

Разница в цене между однокомнатной квартирой и студией в новостройке достигает 40%. Сокращение бюджета покупки — главная цель увеличения числа студий в квартирографии столичных жилых комплексов, поэтому их доля будет расти.

Этой осенью в столичных новостройках 30% предложения приходилось на квартиры-студии. По оценке «Метриума», за год их стало на 63% больше. «Студии стали востребованным продуктом среди покупателей, которых раньше на рынке новостроек не было: им не по карману большая однокомнатная квартира, но есть потребность в жилплощади»,— говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

Удельная цена студий самая высокая на рынке. Один квадратный метр обходится в 323 тыс. руб., тогда как однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем стоят 309 тыс. руб., двухкомнатные — 288 тыс. руб., трехкомнатные — 265 тыс. руб. Средняя цена студии составляет 7,6 млн руб. Однокомнатные квартиры и апартаменты продаются в среднем по 11,8 млн руб., двухкомнатные — 16,9 млн руб., трехкомнатные — 21,6 млн руб.

На вторичном рынке количество мини-студий тоже растет. Доля таких квартир на московском рынке аренды выросла в два раза: в прошлом году она составляла 5%, а в этом — 10%. «Спрос на покупку студий, как и в целом активность покупателей, сейчас довольно низок, но чем дешевле квартира, тем меньше она будет терять в цене при перепродаже»,— рассуждает руководитель офиса «Митино» «ИНКОМ-Недвижимости» Наталия Борзенкова.

На текущий момент маленькую студию можно продать без потерь, то есть не дешевле, чем она стоила в момент покупки. Также за счет более низкой стоимости продажа происходит быстрее. «Вполне вероятно, что спрос на такие объекты в ближайшее время падать не будет»,— считает госпожа Борзенкова.

«Студии и однокомнатные квартиры вместе составляют больше половины предложения на рынке жилья,— комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании "Метриум".— Цены на жилье растут быстро и значительно, относительно доступная ипотека все равно не позволяет приобретать более просторное жилье. Необходимо дальнейшее снижение ставок по кредитам, чтобы восстановить баланс разных типов жилья в общем объеме предложения».

Рост числа студий положительно влияет на статистику доступности жилья, считают в фонде «Институт экономики города». Увеличение доступности жилья было достигнуто на фоне снижения площади новых квартир на 10 кв. м с 2010 года. «Но в последние два года в России доступность жилья снижается при сохранении малой площади квартир. Потенциальная потребность в жилье кратно превышает фактический спрос, так как более просторное жилье недоступно, а маленькое — не нужно. В 2021 году общий объем купленного или построенного жилья составил 13% от потребности граждан, если исключить инвестиционные квартиры — и того меньше»,— сетует исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.

Решить проблему частично можно за счет развития альтернативных форм жилья — содействия граждан в самостоятельном строительстве (индивидуальном, малоэтажной жилой застройки разных типов домов) и создания цивилизованного рынка аренды. Вторым направлением работы может стать технологическое обновление в строительстве, которое должно вести к снижению затрат на 1 кв. м при росте производительности труда и к росту качества продукции (и площадь здесь на первом месте).

Екатерина Геращенко