Затронуло за жилое

Уходящий год стал одним из самых непредсказуемых для рынка недвижимости Краснодарского края, который в конце 2021 года был довольно прогнозируемым. Специальная военная операция скорректировала все планы. Активность со стороны покупателей сменилась падением спроса. Цены на квартиры, которые в начале года достигли пиковых значений, стали снижаться. При этом стоимость стройматериалов продолжила рост. Параллельно застройщикам приходилось решать непростые логистические задачи. Ввод многоквартирного жилья в регионе по итогу трех кварталов в 2022 году сократился на 3,9%. По мнению экспертов, в следующем году основные тенденции 2022-го сохранятся, в результате рынок недвижимости станет более традиционным.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Метры — в строй

По данным департамента строительства Краснодарского края, за три квартала 2022 года регион на 28% перевыполнил целевой показатель по вводу жилья, который составляет 4,4 млн кв. м. За отчетный период в крае введено в эксплуатацию 65,7 тыс. жилых помещений общей площадью 5,7 млн кв. м, или 150% к соответствующему периоду 2021 года.

Из общего объема жилья введено 467 домов (36,7 тыс. квартир) массовой застройки общей площадью 1,9 млн кв. м, или 96,1% к аналогичному периоду 2021-го. Доля Краснодара в общем объеме ввода многоквартирных домов составила 69,8%.

Вместе с тем опрошенные «G» компании, занимающиеся строительством многоквартирных домов, не говорят о снижении темпов строительства и замораживании строек, напротив, озвучивают планы по запуску новых проектов. Всего на Кубани в настоящий момент осуществляют строительство 367 проектов 207 застройщиков. Общее количество возводимых квартир составляет 172 тыс. (7,8 млн кв. м).

Стремительно в этом году на Кубани развивалось частное домостроение. По итогу трех кварталов года введено 28,9 тыс. индивидуальных домов общей площадью 3,8 млн кв. м, или в 2,1 раза (207,9%) больше, чем за аналогичный период 2021 года. Рост объемов ввода индивидуального жилья в депстрое Кубани объясняют упрощением процедуры получения разрешительной документации на ввод в эксплуатацию индивидуальных домов, включая дома на садовых участках, и подачей заявлений в электронном виде. Кроме того, в крае проводятся мероприятия по обеспечению газоснабжением населенных пунктов, которые требуют регистрации права собственности на ИЖС, в том числе и садовые дома.

Строительная арифметика

Рост цен на стройматериалы, который кубанские застройщики оценивают в среднем в 30%, а также удорожание логистики привели к увеличению себестоимости строительства. Тем не менее цены на первичном рынке жилья стали постепенно снижаться.

Директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов считает, что в течение 2022 года на рынке недвижимости Краснодарского края наблюдалась стабильная стагнация. По его данным, средняя стоимость «квадрата» в новостройках за год снизилась на 11%, со 120 тыс. до 107 тыс. руб. В результате разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках стала минимальной. Кроме того, отмечает риелтор, продавцы вторички в этом году более охотно шли на торг, а застройщики очень активно предлагали различные акции.

По данным Краснодарстата, в первом квартале 2022 года стоимость «квадрата» в новостройке составила 111,5 тыс. руб., во вторичке — 202,1 тыс. руб. По итогам третьего квартала 2022 года квадратный метр на первичном рынке подешевел до 111,4 тыс. руб., на вторичном — 184,3 тыс. руб.

Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт отмечает, что ценовая динамика в регионе неоднородна: стоимость квадратного метра на первичном рынке в Краснодаре по итогам октября 2022 года составила в среднем 134,6 тыс. руб., в Новороссийске — 143,4 тыс. руб., в Анапе — 139,2 тыс. руб., в Сочи — 412,6 тыс. руб.

По словам руководителя отдела продаж группы компаний «Метрикс Development» Александра Сторчака, по многим позициям произошло существенное снижение цены, и средняя стоимость квадратного метра в Краснодарском крае сегодня составляет 90 тыс. руб.

Нервный спрос

Политические и экономические события уходящего года, в частности колебание ипотечной ставки, существенно трансформировали спрос, считают эксперты. При этом, по оценке участников кубанского рынка недвижимости, в целом в 2022 году наблюдалось равновесие спроса и предложения.

Ольга Нарт говорит, что с момента серьезного роста ипотечных ставок весной 2022 года потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, количество сделок по итогам второго квартала сократилось. Но уже в третьем квартале ставки по льготным ипотечным программам вернулись к показателям 2021 года. Покупатели, которые планировали покупку жилья, начали возвращаться на рынок. «По нашей компании доля ипотечных сделок за 10 месяцев текущего года составила 75% в общем объеме продаж. Фактически все ипотечные сделки проводятся по льготным ипотечным программам с господдержкой»,— отметила госпожа Нарт.

Она также считает, что завершение льготной ипотеки в 2022 году может привести к росту спроса на жилье. Такой эффект в компании наблюдали в июне 2021 года и в марте 2022 года, когда ожидание завершения программы стимулировало покупателей.

Александр Сторчак отмечает, что реакция покупателей на изменение ипотечной ставки была неоднозначная: «Увеличился спрос на льготные программы кредитования, но при этом клиенты при покупке квартиры зачастую выбирают ипотечные предложения с минимальным первоначальным взносом (15%) и максимальный срок кредитования (до 30 лет), чтобы снизить ежемесячную финансовую нагрузку».

В целом, по словам застройщиков, темпы продаж из месяца в месяц характеризуются общей неравномерностью. «После спокойного начала года в марте произошел всплеск спроса — люди стремились вложить накопленные средства в недвижимость, а также взять ипотеку на ранее одобренных выгодных условиях с низкими ставками. Второй квартал текущего года характеризовался охлаждением спроса, что в основном было связано с действовавшими в тот период высокими ставками по ипотеке. После введения привлекательных льготных условий в третьем квартале спрос оживился. Но осенью, на фоне внутренних изменений в стране, многие участники рынка опять начали фиксировать снижение количества сделок»,— обобщает Ольга Нарт.

По данным «Неометрии», за 10 месяцев текущего года на первичном рынке Краснодарского края зарегистрировано 21,2 тыс. сделок на общую сумму 120,5 млрд руб. Для сравнения, за аналогичный период прошлого года было зарегистрировано 29,7 тыс. сделок на сумму 116,1 млрд руб. Таким образом, подчеркивают в компании, в рублевом эквиваленте продажи в текущем году превысили рекордный 2021 год.

В региональном управлении Росреестра сообщили, что по итогам трех кварталов 2022 года число сделок на рынке строящегося и готового жилья Краснодарского края сократилось на треть.

С января по сентябрь текущего года спрос на вторичном рынке сократился на 31%. За отчетный период в Краснодарском крае зарегистрировано 153,8 тыс. прав собственности на основании договоров купли-продажи (224,2 тыс. за девять месяцев 2021 года).

Количество зарегистрированных ипотечных сделок за девять месяцев 2022 года на Кубани сократилось на 30%, до 114 тыс. договоров (163,7 тыс. за девять месяцев прошлого года).

«Однако уже наметилась положительная динамика: если во втором квартале 2022 года зарегистрировано 18,8 тыс. ипотек, то в третьем квартале это число выросло более чем на 60% и составило 29,8 тыс. ипотек. Также увеличилось количество электронных ипотек, зарегистрированных за один день. Во втором квартале было зарегистрировано 6 тыс. электронных ипотек, в третьем квартале это число выросло более чем в два раза, до 12,2 тыс. электронных ипотек»,— отметили в ведомстве.

За девять месяцев зарегистрировано 27,9 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 36% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда было совершено 43,6 тыс. сделок.

В управлении Росреестра по краю отмечают, что в сегменте строящегося жилья уже наблюдается положительная динамика: если во втором квартале 2022 зарегистрировано 6 тыс. ДДУ, то в третьем квартале — 9,3 тыс.

Относительно спокойное завтра

Выстраивая прогноз на следующий год, застройщики не испытывают тревоги. По их мнению, спрос будет высоким, а цены стабильными. По словам Александра Сторчака, уже сейчас заметен повышенный интерес к курортной недвижимости на черноморском побережье Краснодарского края. «В следующем году мы рассчитываем на еще больший спрос к нашим объектам в данном направлении»,— говорит руководитель отдела продаж группы компаний «Метрикс Development».

Ольга Нарт отмечает, что ситуация на рынке первичной недвижимости в следующем году будет во многом зависеть от макроэкономической обстановки, роста себестоимости строительства, уровня процентных ставок по ипотеке и т. д. «На сегодняшний день рынок первичной недвижимости Краснодара находится в балансе спроса и предложения, поэтому мы не ожидаем значительных корректировок цен»,— считает она.

Несколько иное мнение у риелторов. По прогнозу господина Камалова, в 2023 году спрос на новостройки упадет примерно на 30%, а средняя цена «квадрата» составит примерно 90–110 тыс. руб. По его мнению, некоторые застройщики попытаются искусственно ограничивать предложение, снимая объекты с продаж. Но в итоге рынок стабилизируется. «Предыдущие два года были аномально хорошие, рынок был мегапозитивный. Все к этому привыкли, а сейчас рынок становится традиционным. Уйдут многочисленные частные инвесторы, которые под влиянием маркетинга и низкой ипотечной ставки скупали все подряд. Покупать и продавать недвижимость будут только по необходимости»,— резюмирует эксперт.

Наталья Решетняк

Читайте нас в Telegram