Как пермские застройщики пережили 2022 год

В преддверии Нового года пермский рынок жилья оживился после очередного осеннего падения в октябре. Однако темпы роста спроса сейчас ниже, чем в конце прошлого года. По мнению застройщиков, в 2023 году в случае отмены льготного кредитования отрасль может оказаться в тяжелой ситуации.

Уходящий 2022-й, как и предыдущие годы, показал высокие темпы роста цен на жилье. Директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина сообщила, что с декабря 2021 года по ноябрь 2022-го новостройки в Перми подорожали на 25,9% — до 107,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Вторичное жилье за этот же период выросло в цене на 10% — до 82,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Аналитики PAN City Group представили сопоставимые данные: стоимость первичного жилья с конца 2021 года приросла на 19% (до 105,4 тыс. руб. за 1 кв. м), вторичного — на 18% (до 7,7 тыс. руб. за 1 кв. м).

В 2021 году первичное жилье в Перми, по данным «Авито Недвижимость», подорожало на 26%, вторичное — на 24%. Рост цен был связан с программой льготной ипотеки, ростом себестоимости строительства и другими факторами. В 2020 году цены на новостройки в Перми поднялись на 15%, на вторичное жилье — на 3,8%.

По сведениям агентства Research & Decisions, на рынке вторичного жилья предложение с начала года и по ноябрь выросло на 17% (до 4,1 тыс. объектов). Есть данные и о росте предложения на рынке новостроек. Однако точно подсчитать объем этого сегмента трудоемко, говорит госпожа Давлетшина, так как не все квартиры размещаются в объявлениях о продаже: если в начале года в продаже находилось 1329 квартир в 81 доме, то в ноябре — уже 2806 квартир в 93 домах.

Директор АН «Твой дом» Дмитрий Клементьев связывает рост объема предложения со снижением спроса и выходом из сегмента владельцев инвестиционной недвижимости. «Некоторые инвесторы считают, что в следующем году спрос на жилье может продолжить снижение, поэтому они стараются продать свои объекты»,— делится гос­подин Клементьев.

Напомним, что после начала спецоперации на Украине спрос и продажи жилья серьезно снизились. Банки стали повышать ипотечные ставки, а у девелоперов из-за санкций и роста курса валют увеличивалась стоимость строительства. В апреле продажи жилья в Перми упали почти на 80%. Ипотечные сделки, занимавшие подавляющую долю продаж, практически прекратились из-за роста ставок. В мае и летом рынок начал восстанавливаться, но после объявления частичной мобилизации в сентябре продажи снова стали сокращаться.

По оценке ПЗСП, общий объем продаж на рынке новостроек Перми в октябре снизился на 15% по сравнению с сентябрем 2022 года. Сейчас ситуация выравнивается, и в целом это снижение не идет в сравнение с провалом рынка в апреле 2022 года, когда продажи жилья упали на 70% и поэтапно восстанавливались вплоть до сентября.

По словам директора Research & Decisions, к нынешнему моменту пермский рынок жилья «ожил». Эксперт связывает это не с нормализацией эмоционального фона населения, а с желанием граждан разместить свободные денежные средства в недвижимости. Аналитики PAN City Group отмечают, что после объявления мобилизации в Перми прекратился рост цен на вторичное жилье. Рост стоимости новостроек пока продолжается, несмотря на пониженный спрос. «В следующем году в Перми еще будет сдаваться большой объем жилья — это проекты, реализуемые с 2020–2021 годов. Выход новых проектов в следующем году значительно снизится по сравнению с прошлыми периодами. Такая динамика вызвана снижением покупательской способности и, соответственно, спроса на недвижимость»,— поясняют в PAN City Group.

Оживление рынка Конец года традиционно считается одним из наиболее благоприятных периодов в сфере недвижимости. Но в этом году, по словам большинства опрошенных участников рынка, предновогоднего ажиотажа не наблюдается. Правда, застройщики и риелторы отмечают незначительное оживление сегмента. По словам директора АН «Твой дом» Дмитрия Клементьева, спрос на покупку квартир сейчас ниже на 5–7%, чем в прошлом году. Даже во время пандемии коронавируса продажи жилья шли более активно, считает Дмитрий Клементьев. Однако в связи со скорым окончанием госпрограммы льготной ипотеки (31 декабря 2022 года) наблюдается всплеск интереса к приобретению новостроек.

«Не вижу повышения спроса на покупку жилья. Сделки, конечно, есть, но их значительно меньше, чем бывает в этот период времени. В целом активность рынка снизилась примерно на 90%. Стали поступать предложения о покупке недвижимости с 30–50%-ным дисконтом — люди хотят наиболее выгодно приобрести жилье в сложный экономический период»,— рассказал руководитель объединения «Пермский торговый дом недвижимости» Илья Пермяков.

Директор пермского филиала «Девелопмент-Юг» Алексей Скрипкин подчеркнул, что в последние несколько лет декабрь не отличается особенной активностью по отношению к октябрю и ноябрю. Даже официальное окончание госпрограммы поддержки по субсидированию ипотеки не создает ажиотажа под конец года. Потребители в текущих политических и экономических условиях приобретают жилье исключительно по необходимости, к примеру — для расширения площадей после рождения ребенка.

В ПЗСП тоже не видят предновогоднего ажиотажа и полагают, что сейчас спрос на жилье в Перми удовлетворяется существующим предложением. Тем не менее в компании отмечают интерес к своим объектам с осени. В своих жилых комплексах в Перми и в Кондратово застройщик вывел на рынок квартиры особенно востребованной ныне площади — от 25 кв. м.

По словам коммерческого директора «Ясно Девелопмент» Романа Юношева, к началу декабря спрос на первичное жилье еще не восстановился до уровня 2021 года. В этом году последний квартал года — традиционное время подъема рынка — дополнительно «подогревается» возможной отменой льготной ипотеки. «Поэтому предновогодний ажиотаж присутствует»,— утверждает Роман Юношев.

Среди наиболее распространенных инструментов стимулирования продаж у застройщиков субсидирование ипотечной ставки — доведение ее до 1–4% годовых на весь срок кредитования, до 0,1% — на период строительства объекта. Также применяется трейд-ин, рассрочка платежа и другие инструменты.

Ипотекозависимые новостройки Аналитики в PAN City Group отмечают, что до конца года спрос на новостройки будет поддерживаться сделками на одобренных условиях по льготной ипотеке. «Далее предполагаем снижение спроса, что связано не только с прекращением срока действия программы, но и с послепраздничным периодом»,— поясняют в PAN City Group. В связи со снижением спроса в компании ожидают стагнацию цен на недвижимость на текущем уровне или незначительное снижение за счет предоставления скидок от застройщиков.

Дмитрий Клементьев из АН «Твой дом» полагает, что часть граждан, получивших одобрение на ипотеку, будет ожидать снижения цен в течение трех месяцев (столько действует одобрение банка по ипотеке). Потребители, планирующие приобрести квартиру по программе ипотеки с гос­поддержкой, постараются заключить договоры купли-продажи до конца этого года. «Если правительство РФ не продлит срок действия программы льготной ипотеки, спрос на новостройки очень сильно упадет. Тогда желающие купить квартиру пойдут за вторичным жильем, и это сбалансирует рынок. Сейчас спрос на „вторичку“ снижается, но с отменой льготной ипотеки сегмент недвижимости не „упадет“, а укрепится»,— обращает внимание собеседник. По мнению руководителя АН «Твой дом», ожидать снижения цен на первичное жилье вряд ли стоит — у девелоперов продолжает расти себестоимость строительства, затраты на логистику, рабочую силу и проектное финансирование.

Руководитель объединения «Пермский торговый дом недвижимости» Илья Пермяков прогнозирует стагнацию рынка жилья и корректировку цен на уровень 2019 года. По данным «Авито Недвижимость», в конце 2019 года первичное жилье в Перми стоило 59 тыс. руб. за 1 кв. м, вторичное, по сведениям «Циан»,— 58,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Такая ситуация в отрасли может сохраниться на протяжении полугода — при отсутствии кризисных событий в стране и в мире, считает собеседник.

В ПЗСП подтверждают, что основным драйвером роста продаж новостроек в последнее время выступала льготная ипотека. По расчетам компании, доля ипотечных сделок на пермском рынке новостроек по итогам III квартала 2022 года составила 79,9%. Для сравнения, по итогам 2019 года доля ипотечных сделок на рынке нового жилья в крае была 47,9%. «Дальнейший рост цен во многом будет определяться сохранением государственных ипотечных программ либо предложением альтернативных способов финансирования приобретения жилья»,— сообщили в строительной компании.

В январе все застройщики ожидают спад интереса от потребителей, делится директор пермского филиала «Девелопмент-Юг» Алексей Скрипкин. В этот раз на сезонный спад наложится окончание программы льготной ипотеки. Господин Скрипкин также считает, что при сопоставимых ставках на вторичное и первичное жилье граждане будут выбирать готовое жилье. «Если не будут приняты какие-то новые стимулирующие законодательные инициативы, отрасль в целом окажется в тяжелой ситуации»,— добавляет директор пермского филиала «Девелопмент-Юг».

Евгения Ахмедова