Строительная отрасль Тюменской области меньше других пострадала от введения санкций и ухода зарубежных компаний с российского рынка. Об этом свидетельствуют возросшие объемы сданного в эксплуатацию жилья, а также оптимистичные планы застройщиков на ближайшие годы. Девелоперы отмечают, что материалы и оборудование для строительства в основном были от местных производителей, а импортные товары удалось заменить. Объемы строительства дорожных объектов также показали рост. Для снижения аварийных ситуаций используют разработанные в регионе технологии и нейросети.

Застройщики набрали обороты

Строительная отрасль Тюменской области, несмотря на все связанные с кризисным периодом издержки, продемонстрировала уверенный рост. Объемы работ по итогу девяти месяцев 2022 года оказались на 11,2% выше, чем в аналогичный период прошлого года. К 1 ноября в регионе было введено более 1,7 млн кв. м жилья, что на 9% превышает плановые показатели и на 56% — показатели АППГ. В частности, 840 тыс. кв. м — многоквартирные дома (187% к показателю АППГ) и 895 тыс. кв. м — индивидуальное жилье (135% к показателю АППГ). Прогноз ввода по году — более 2 млн кв. м жилья.

В регионе работают 109 застройщиков, в стадии строительства к началу ноября находились 327 многоквартирных домов общей площадью почти 3,5 млн кв. м. При этом было выдано еще 139 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью 1,3 млн кв. м.

«Тюменская область продолжает развиваться как региональный строительный комплекс. После известных событий в стране рынок недвижимости региона не замер. Темпы строительства не сократились. Строительный рынок выгодно выделяет то, что органы власти тесно взаимодействуют с застройщиками — строительство социальных объектов, разработка концепции благоустройства. В том числе и поэтому девелоперам удалось успешно пережить кризисный период»,— отметила в беседе с Guide эксперт, сертифицированный Российской гильдией риелторов (РГР), Александра Омелюсик.

В беседе с Guide трое девелоперов, реализующих наибольшее в Тюменской области число проектов, также отметили, что реализация их проектов идет согласно плану. Так, в 2022 году объем строительства группы компаний ПИК в Тюмени превысил 90 тыс. кв. м. Ожидает, что в 2023 еще более тысячи дольщиков получат возможность переехать в новые квартиры застройщика.

Крупнейший застройщик региона — ГК «Страна Девелопмент» за десять месяцев 2022 года ввела в эксплуатацию пять жилых домов общей площадью более 200 тыс. кв. м, жителями которых станут почти 8,5 тыс. человек. До конца года девелопер планирует ввести еще несколько домов. Застройщик «Брусника» до конца года планирует сдать 51,7 тыс. кв. м жилой площади.

Кроме того, в Тюменской области идет активная реализация жилищных проектов с использованием механизма инфраструктурных облигаций. Тюменская область в качестве «пилотного» региона на практике использует этот федеральный инструмент для финансирования строительства объектов инфраструктуры для жилищного строительства. В Главном управлении строительства региона отметили, что новый механизм позволит оперативно реализовать в Тюмени новые проекты комплексного жилищного строительства.

Специалисты также подчеркнули, что уже второй год подряд половина из вводимого жилья — это ИЖС. В ведомстве пояснили, что причиной для этого стали пандемия и упрощение регистрации, кроме того, косвенно повлияла программа догазификации региона.

Девелоперы нашли новых партнеров

Несмотря на то, что введение антироссийских санкций и уход с рынка ряда зарубежных компаний не отразились на темпах ввода недвижимости в Тюменской области, затраты застройщиков при реализации проектов все же возросли. Эксперт РГР, сертифицированный РГР аналитик, консультант рынка недвижимости Светлана Молодкина в беседе с Guide подчеркнула, что большинству застройщиков пришлось пересматривать свои проекты и вносить в них изменения. Наиболее сложным периодом стал весенне-летний сезон, когда поиск аналогов западных товаров был наиболее актуален, но и тогда «на рынок стабильно выходили новые объекты».

«В Тюменской области строители на санкции отреагировали по-разному, но ни у кого не остановился процесс работы из-за этого. Аналоги все же есть, и времени на размышления нет. Уход зарубежных компаний дал новые силы местным компаниям, горизонты расширились, темпы в этой ситуации снизились только в открытии новых проектов, это если говорить о многоэтажном строительстве»,— подчеркнула Светлана Бабушкина.

Один из крупных застройщиков рассказал, что в компании импортные материалы и оборудование составляют 10–20% в общем объеме затрат на строительство в зависимости от класса здания. При этом чтобы в ситуации роста цен на зарубежные товары и ухода компаний с российского рынка обеспечить бесперебойные поставки на стройплощадки, застройщик заранее обговаривает с поставщиками график поставки и фиксирует стоимость на месяц. В случае если какой-то из производителей решит покинуть российский рынок, или его продукт существенно подорожает, девелопер ищет равнозначную замену.

Многие застройщики сотрудничают с китайскими и турецкими компаниями, которые с российского рынка не уходили, при этом сотрудничество прекратили и не все европейские поставщики. Кроме того, рынок Тюменской области сам по себе обеспечен строительными материалами. Также поставка строительных материалов происходит из соседних регионов.

Санкции подняли цены

В весенне-летнем периоде продажи квартир в Тюменской области снизились, однако к сентябрю продажи выросли, рассказали Guide в главном управлении строительства региона. «Следим за продажами. Год неровный. Ноябрь еще смотрим, но ожидаем снижение спроса. На первичном рынке — около 11 тыс. квартир, которые застройщики хотят реализовать. Поэтому появляются предложения для клиентов — субсидированные ставки, скидки»,— отметили в ведомстве.

Эксперты отмечают, что на снижении спроса отразился рост цен на жилье. По словам Светланы Молодкиной, рост стоимости на строительные материалы и обеспечение проектного финансирования оказало влияние на стоимость квадратного метра, так, на первичном рынке города Тюмени данный показатель вырос за год на 20% и к ноябрю достиг 109, 5 тыс. руб. за кв. м. На вторичном рынке рост стоимости менее активный, тем не менее, подтягивается за тенденциями строящегося жилья — 12% по итогам десяти месяцев.

«На мой взгляд, только поддержка федеральных и региональных властей дает возможность приобретения жилья, строительства. Сейчас решают, есть ли необходимость в продлении государственной поддержки, на мой взгляд, она необходима, нужны инструменты и возможности, но тут тоже есть опасения роста стоимости жилья, что мы и наблюдали. Но сегодня покупатель уже готов нести расходы, когда ему предлагают выгодные условия приобретения»,— отметила Светлана Бабушкина.

Застройщики определились с будущим

По мнению экспертов, в следующем году в Тюменской области ожидается незначительное снижение объемов вводимого жилья. По мнению полномочного представителя РГР в УрФО, для отрасли это не станет чем-то критичным, поскольку регион является «благополучным принимающим регионом», в который продолжат переезжать из других российских регионов. Светлана Молодкина подчеркнула, что в Тюмени в ближайшее время начнется освоение нескольких крупных участков, так как в течение этого года участники рынка пополнили свои земельные ресурсы, на территории которых в ближайшие годы будут реализовываться новые проекты.

Застройщики, напротив, отмечают, что не планируют снижать объемы строительства. В «Бруснике» рассчитывают увеличить ввод жилья в 2023 году в два раза относительно показателей текущего года.

Александра Омелюсик считает, что избежать снижения ввода жилья позволит наращивание темпов государственной поддержки застройщиков. Она также отметила позитивный опыт работы девелоперов с госорганами Тюменской области. Так, в мае месяце начала работать новая региональная мера поддержки строительной отрасли, согласно которой компании смогут получать авансовые платежи для выполнения обязательств по договору и менять условия госконтрактов.

Государство включилось в стройку

Помимо частного строительства в Тюменской области реализуются и государственные отраслевые проекты. Так, с 2019 года правительство региона реализует программу расселения аварийного фонда, которая завершится в следующем году. Всего в рамках программы подлежит расселению 145,5 тыс. кв. м — 377 домов, в которых проживают 9,13 тыс. человек. По данным на 15 ноября 2022 года, было расселено 128,62 тыс. кв. м (7,89 тыс. человек) — 88%.

Помимо этого, в регионе активно реализуются проекты в рамках комплексного развития территорий (КРТ). Всего в 2022 году было принято девять решений о КРТ, из которых восемь по жилой застройке, одно — по нежилой. По семи площадкам уже определились застройщики. В их границах планируется возведение более 900 тыс. кв. метров жилья. Решает КРТ и вопросы расселения аварийных домов. 3,3 тыс. кв. метров аварийного жилья расселены в рамках договоров о КРТ. 170 человек переехали в новые дома благодаря появившемуся в прошлом году механизму.

В этом году были получены разрешения на ввод пяти социальных объектов. До конца текущего года планируется достроить еще шесть. В 2023-м планы не сокращаются — будет завершено строительство девяти соцобъектов. Начнется проектирование порядка 24 школ и детских садов.

В Главном управлении строительства Тюменской области добавили, что продолжилась реализация жилищных программ по расселению аварийных объектов, предоставлению жилья молодым семьям и т.д. На эти цели было выделено более 6 млрд руб.

Дороги повысили нормативность

В 2022 году продолжены работы по строительству и ремонту дорожных объектов. Губернатор Александр Моор во время послания депутатам Тюменской областной думы рассказал, что за год было отремонтировано 300 км муниципальных и 340 км региональных дорог. Так, по данным Главного управления строительства региона, нормативному состоянию к ноябрю соответствует 62,7% региональных и муниципальных дорог, а также 83% дорожной сети городских агломераций.

Были отремонтированы две развязки на обходе Тюмени, которые являются частью транспортных коридоров Север—Юг, Запад—Восток, и суточный трафик по которым — около 50 тыс. автомобилей. Так, летом шел ремонт развязки на пересечении Обхода Тюмени и Червишевского тракта. Подрядчиком была проведена замена верхних слоев дорожной одежды, бетонного основания и гидроизоляции, а также восстановлены деформационные швы.

В ходе ремонта развязки на Московском тракте на выезде из Тюмени было залито новое основание, положена гидроизоляция, укреплены опоры заграждения и восстановлен асфальт.

Помимо этого в регионе было отремонтировано 182,4 км федеральных трасс, в результате чего теперь 90% отвечают нормативам. Завершились работы по расширению более 150 км трассы Тюмень—Тобольск до четырех полос.

Аналогичные работы до конца года завершатся на дороге из столицы региона в Екатеринбург. Расширенный участок трассы Р-351 станет продолжением федеральной трассы М-12 Москва—Казань—Екатеринбург. По итогам работ встречные потоки будут разделены, по центру сделано металлическое барьерное ограждение, которое предотвратит столкновение встречных автомобилей.

Сейчас подрядчики также ведут работы по ряду долгосрочных контрактов. До конца 2023 года планируется построить восемь надземных пешеходных переходов в Боровском, Винзилях, Богандинском, Беркуте и Киево. А до 2024 года будет отремонтировано почти 80 км трассы Тюмень—Ялуторовск—Ишим—Омск, при этом 15 км из них уже готовы.

Губернатор Александр Моор отметил, что до конца 2022 года будет заключен контракт на реконструкцию участка федеральной трассы Р-404, включая строительство двух новых развязок и реконструкцию моста через Иртыш.

Особое внимание уделяется развитию дорожной сети в сельской местности. Так, на площадке ИЖС в деревне Решетникова в этом году на 11 улицах общей протяженностью около 4 км положили асфальт и тротуары. К началу ноября были завершены работы по уличному освещению, произведено укрепление обочин, сделано водоотведение.

На площадке ИЖС в поселке Новотарманский заасфальтируют 22 улицы общей протяженностью 12 км. Работы завершат в 2023 году. Также продолжается строительство дорог в твердом исполнении на площадках ИЖС в селе Горьковка и поселке Винзили (микрорайон Южный).

Технологический путь

В рамках работы по снижению аварийных ситуаций на дорогах в регионе применяются современные технологии и нейросети. В этом году пять сложных перекрестков оснащены «умными» системами. Нейросети следят за трафиком, ведут аналитику автотранспорта, автоматически меняют фазы работы светофора, исходя из дорожной обстановки.

Кроме этого, в Тюменской области завершены испытания программно-аппаратного комплекса «Мониторинг УДС», который способен автоматически распознавать отклонения в разметке, выбоины и трещины дорожного покрытия, отклонения в дорожных знаках. Микрокомпьютер принимает сигнал с камеры и благодаря видеозахвату распознает на кадрах отклонения в режиме онлайн на скорости до 90 км/час. Фото попадают на жесткий диск, блок GPS присваивает им координаты, а модуль ЛТЕ отправляет карточки диспетчеру.

Директор по IT тюменской компании ИТС Дмитрий Котоловский рассказал, что нейросеть «обучали» около двух лет. Если раньше она распознавала выбоину в коммунальных люках или загрязненном знаке в рекламном баннере, то сейчас таких проблем нет.

Для модуля была разработана подсистема диспетчеризации и управления транспортом служб содержания дорог (ДУТССД). Эта программа принимает детекции, размещает их на интерактивной карте, после чего диспетчер вносит карточку задания в мобильное приложение подрядной организации. После устранения проблемы подрядчик делает новое фото и закрывает задачу. Пока идут работы карточка на интерактивной карте горит красным значком, после их выполнения цвет значка меняется на зеленый.

«Многофункциональный комплекс является только частью мероприятий, которые планируется реализовать в рамках развития интеллектуальных транспортных систем. В данном случае аппаратно-программный комплекс создан, чтобы фиксировать отклонения от нормативного состояния и передавать их подрядчикам для устранения»,— отметил замначальника Главного управления строительства Тюменской области Андрей Чистяков. По его словам, в перспективе систему можно будет обучить расчету стоимости работ по восстановлению дорожного покрытия и составлению отчетности.

В управлении подчеркнули, что данные системы будут помогать фиксировать отклонения на дорогах и ставить эти участки в план ремонтных работ.

Илья Смирнов