Как будет развиваться рынок массового жилья

Для массового жилищного строительства уходящий год стал провальным: из-за резкого роста цен и на фоне негативных настроений потребителей спрос сильно сократился как на первичном, так и на вторичном рынках. Инвесторы практически перестали вкладываться в недвижимость в условиях растущей конкуренции с предлагающими скидки застройщиками. Определяющими для рынка в следующем году станут условия по банковским продуктам и стартовые цены новых проектов.

Согласно данным Росреестра, по итогам января—ноября текущего года в Москве покупатели заключили на 11% меньше договоров долевого участия, чем за аналогичный период прошлого 2021-го, и это с учетом всплеска покупок в феврале—марте. За ноябрь данные оказались менее утешительными: зарегистрировано 6 тыс. договоров, что на 36% меньше, чем в тот же период годом ранее. Спрос на массовом рынке, в отличие от высокобюджетного сегмента, не перераспределялся в пользу вторичного предложения. По крайней мере, согласно подсчетам Росреестра по Москве, количество зарегистрированных договоров купли-продажи в январе—ноябре текущего года оказалось на 21% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. Конкретно в ноябре падение оценивалось в 21%, до 10,8 тыс. договоров.

Нерадужный рост

Ключевым фактором обвала рынка в нынешнем году считается скачок спроса на фоне объявления программы льготной ипотеки в 2020 году и последовавший за ним рост цен. Так, согласно оценкам «ЦИАН.Аналитики», с ноября 2020-го по ноябрь 2021-го новостройки в Москве подорожали на 32%, тогда они экспонировались по средней цене 296,6 тыс. руб. за 1 кв. м. За минувший год показатель вырос еще на 8%, до 320,1 тыс. руб. за 1 кв. м. И это с учетом небольшой коррекции, характерной для рынка в последние месяцы за счет дисконтов застройщиков, которые на массовом рынке стали привычной практикой с осени.

На продажи в текущем году серьезно влияли не только объективные рыночные факторы и резкий рост цен в последние два года, но и негативные эмоциональные настроения потребителей. Например, согласно подсчетам компании Oro, 23% жителей Москвы и Подмосковья, планировавших в текущем году приобрести недвижимость, осенью от таких сделок отказались. 11% решили не покупать квартиру вовсе, а 12% — вернуться к этому вопросу позднее.

Аналитики объясняют это общей тревожностью: если в апреле будущим были обеспокоены 42% потенциальных покупателей жилья, то в октябре — уже 51%. Одновременно 33% жителей Москвы и Подмосковья уже позволяют себе меньше, чем раньше. Коммерческий директор компании Vira Ольга Кирилловых обращает внимание на отъезд из страны части платежеспособного населения, неопределенность, пугающую оставшихся клиентов, и снижение реальных доходов населения.

Кредитные перспективы

Одним из ключевых событий для рынка массового жилья стало решение федеральных властей о модификации программы льготной ипотеки. Согласно оценкам «Метриум», в ноябре с привлечением ипотеки на первичном рынке заключался 81% сделок. Программа субсидирования сохранится до 1 июля 2024 года, но ставка вырастет с 7% до 8%. Текущие ставки по обычной ипотеке составляют 11–12%.

Речь идет о возврате к средней ипотечной ставке на первичном рынке на уровень середины 2019 года, констатирует гендиректор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. Тогда ежемесячно в Москве и Подмосковье выдавалось 6–8 тыс. кредитов, но сейчас такой уровень обеспечивает сниженная ставка, отмечает эксперт. На этом фоне она предполагает, что продажи снизятся на 20–30%.

Программа семейной ипотеки, предполагающая сниженную ставку для домохозяйств с двумя несовершеннолетними детьми, по мнению госпожи Кузнецовой, может расширить спрос на крупноформатные квартиры, открыв для застройщиков возможности для их продвижения. Коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов также рассчитывает, что решение властей будет стимулировать выдачу семейной ипотеки и жилищное кредитование в регионах. Столичного рынка решение, по его мнению, коснется в меньшей степени.

Оценка вложений

На фоне общего падения спроса с рынка уже практически ушли покупатели-инвесторы. Если в 2021 году классические инвесторы, покупавшие от пяти лотов в проекте, по оценкам VSN Realty, формировали 6% сделок, то в 2022-м показатель сократился до 1,5–2,0%. Предпосылок для нового роста числа подобных продаж Наталия Кузнецова не видит.

Сейчас выгодно продать жилье не получится — для его реализации придется предоставить скидку, размер которой составляет до 20%, говорит эксперт. Помимо реального спроса покупатели, по словам госпожи Кузнецовой, сейчас сталкиваются с конкуренцией со стороны застройщиков, предоставляющих скидки, ведущие к снижению цен в отдельных проектах.

Хотя гендиректор VSN Realty Яна Глазунова не исключает, что у покупателей, приобретавших лоты мелкой нарезки с хорошими видовыми характеристиками, на момент ввода объектов в эксплуатацию может быть преимущество: «В экспозиции у застройщика остаются менее конкурентные предложения». Господин Гуторов также полагает, что инвестиционный спрос за последний год скорее переориентировался: «Если раньше средства вкладывали, чтобы заработать в течение двух лет, то теперь инвестиции на перспективу четыре-пять лет рассчитывают преимущественно как сохранение денег».

Наталия Кузнецова не видит факторов, которые могли бы способствовать резкому росту спроса: возвращения к рекордному уровню продаж 2021 года ждать не стоит. «Увеличились средневзвешенная стоимость квадратного метра и средний чек лота, изменились ипотечные ставки, уровень платежеспособного спроса снизился»,— перечисляет она.

Впрочем, по мнению Яны Глазуновой, сезонное затишье для рынка будет характерно скорее в самом начале 2023 года, после завершения длительных новогодних праздников. В дальнейшем спрос, по ее прогнозам, будет восстанавливаться. При этом вывод на рынок новых проектов с невысокими средними ценами, как полагает госпожа Глазунова, будет сдерживать рост средней стоимости недвижимости. Господин Гуторов отмечает, что спрос во многом зависит от новых условий банковских программ.

Александра Мерцалова