Гендиректор агентства недвижимости «Приволжье» Елена Титова – о спросе на жилье в Нижнем Новгороде

— Пока данные по продажам в нижегородских новостройках за последний месяц 2022 года не опубликованы. Уже сейчас понятно, что непростой год первичный рынок закроет с показателями более 6 тыс. заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Это самые плачевные итоги с 2015 года, когда на рынке первичного жилья отразились, в том числе, последствия первого территориального конфликта с Украиной. Тогда спрос упал на 2,8 тыс. сделок. По итогам 2022 года ожидаемое падение – в два раза больше.

В целом динамику последних месяцев 2022 года можно оценивать как положительную. Спрос вновь оживает. Декабрь ознаменовался спросом «опаздывающих»: заканчивались программы некоторых категорий льготной ипотеки. Наш регион в когорте отстающих по оптимизму. Лидеры роста спроса Московский регион, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Тюмень: там крупные застройщики уже существенно, на 10-20%, скорректировали несколько перегретые цены.

Нижегородские же покупатели ждут – пока рынок находится в некотором ожидании снижения цен или других особых условий. Это также повлияет на динамику восстановления спроса, на итоговое количество сделок в 2023 году.

Увидим ли мы серьезные дисконты, будет зависеть от финансовых показателей конкретного проекта: процента распроданности площадей, долговой нагрузки, себестоимости и т.д. В высоко маржинальных проектах бизнес-класса, возможно, целесообразным окажется приостановка продаж, чем чрезмерное дисконтирование. С другой стороны, в 2021 году в проектах эконом-класса было много спекулятивных покупок. Сейчас эти квартиры вышли на рынок по достаточно привлекательным ценам. И когда разница по переуступке по сравнению с ценой от застройщика превышает 0,5-1 млн руб., покупатель выберет то, что дешевле.

Пока количество непроданных квадратных метров медленно растет и составляет около 40% от объема всех выданных разрешений на строительство. Покупательская способность граждан снизилась. Об этом косвенно свидетельствует рост среднего срока кредита на 12% с 20,4 до 22,7 лет (по данным «Дом.РФ»). Тенденция сохранится до улучшения общей экономической ситуации, когда на рынке появится больше инвесторов, а не только конечных покупателей. В России останется не так много инструментов для вложения денег с целью их сохранения и преумножения.

Что касается прогнозов, по опыту предыдущих кризисов не стоит ждать мгновенного возврата к максимальным показателям 2021 года.

Но и резкого падения без существенных политических и макроэкономических событий тоже не предвидится. Рынок недвижимости следует за экономикой. Минфин и ЦБ утверждают, что ее падение, хоть и плавное, еще не завершено, а дно придется на июль. Следовательно, объем спроса можно ожидать на уровне 2022 года, в количестве 500-700 ДДУ в месяц с возможным оживлением в четвертом квартале. Но вряд ли можно прогнозировать значительный рост продаж жилья ранее, чем через полтора-два года.