Чем привлекают покупателей проблемные объекты недвижимости

Стрессовые активы стали лидерами продаж недвижимости на торгах. Такие данные по итогам прошлого года представил Российский аукционный дом. Речь идет о залоговых объектах или имуществе банкротов. Реализация проблемных активов заняла 80% от общего объема. В деньгах это 85 млрд руб. В число крупных сделок вошла продажа нескольких торговых центров в Москве и области.

Инвесторов привлекает, что подобные лоты можно купить с существенным дисконтом, рассказал “Ъ FM” исполнительный директор Российского аукционного дома Константин Раев: «Большинство крупных и интересных сделок прошло по линии стрессовых активов, например, торговый центр "Июнь" в Красногорске, проданный за 2,5 млрд руб., единый лот из пяти бизнес-центров, проданный за 3,5 млрд руб.

Мы прогнозируем, что в 2023 году, наверное, ближе к его концу, учитывая сложившуюся рыночную конъюнктуру и снятие моратория на банкротство, будет увеличиваться количество стрессовых активов, которые станут выставлять на продажу. Закон предусматривает, что такие объекты должны продаваться. Если в течение определенного периода этого не происходит, то цена планово снижается.

Сначала на первых торгах, если мы говорим про банкротство, затем проходят вторые. Если они не состоялись, лот уходит в публичное предложение, когда стоимость может уменьшиться в два раза. В некоторых случаях она имеет все шансы упасть до 10% от начальной цены. Это привлекает в данный сегмент большое число новых клиентов, которые готовы приобретать активы».

А что происходит на открытом рынке? По оценкам собеседников “Ъ FM”, в прошлом году собственники все чаще продавали ипотечные квартиры. Количество таких объектов увеличилось на 10% по сравнению с 2021-м. Основная причина подобных сделок — неудачная инвестиционная стратегия, отмечает коммерческий директор компании Century 21 Игорь Бабкин:

«Во-первых, люди просто думали, что могут взять в ипотеку квартиру в строящемся доме с циклом возведения два года, что потом цена вырастет и жилье продастся. Они не учитывали многие факторы инвестиционной привлекательности, сколько очередей у застройщика, соответственно, они промахнулись с точки зрения инвестиций. Во-вторых, нужно учитывать такой момент, как цикл рынка. Любой рынок, в том числе недвижимости, имеет рост и падение.

Было очевидно, что при серьезном росте на десятки процентов в год будет охлаждение.

В-третьих, свою роль играет спецоперация. Кто-то уехал из страны, кто-то стал больше думать о безопасности, сохранять деньги. Сейчас много новостроек в Московской области, где горе-инвесторы массово покупали квартиры в прошлом году. Там дисконт может достигать 20% от предлагаемой цены застройщика, при этом интересантов не так много. Если мы говорим про Москву и какие-то хорошие районы или интересные ЖК, то скидка может быть 3-5%».

Как отметили в Российском аукционном доме, в прошлом году инвесторов практически не интересовали торговые площадки крупного формата. Они рассматривали в основном районные ТЦ и объекты стрит-ритейла. В этих сегментах свободные помещения найти трудно, говорит гендиректор консалтинговой компании DNA-Realty Антон Белых. Проблемных активов там также практически нет, подчеркивает он:

«В открытой продаже каких-то особо стрессовых активов я не наблюдаю. Мы видим, что цены в принципе держатся, особенно в стрит-ритейле. Он как стоял, так и стоит на тех же позициях, где-то даже дорожает. То есть какого-то массового выброса помещений от частных собственников, крупных инвесторов нет. Вся продажа идет так же, как шла. Все что-то ищут, но никто ничего не находит.

Все просят объекты, которые окупятся за шесть лет. Им отвечают, что таких нет, мол, давайте лучше под 12 лет брать. И сдается, и продается все нормально. Ко мне никто не приходил с просьбой быстро продать объект и за любые деньги. То есть расторжения договоров аренды бывали, люди просто одним днем закрывали магазин и уезжали из России. Но такого, чтобы продавали, нет. У меня сейчас много собственников, которые живут не в РФ».

С молотка в прошлом году активно уходила загородная недвижимость. По данным Российского аукционного дома, продажи в этом сегменте превысили 4,5 млрд руб. Больше всего покупатели интересовались участками в Истринском и Пушкинском районах Московской области.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".

Елена Иванова, Светлана Белова