Прогнозы по ситуации на рынке недвижимости на 2023 год

После значительного роста цен на недвижимость, в течение последних лет, аналитики прогнозируют стабилизацию рынка в ближайшее время. Эксперты ожидают рост объема предложения на первичном рынке многоквартирного жилья и увеличение активности среди покупателей.

Аналитики посчитали, как в 2022 году в Перми росла стоимость жилья, и поделились прогнозами о ситуации на рынке недвижимости в будущем. По сведениям директора аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексея Скоробогача, в 2022 году первичное жилье в краевом центре подорожало в среднем на 23% — до 106,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость «вторички» выросла менее значительно — на 11%, до 85,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Рынок новостроек в городе увеличился на 37% — в конце IV квартала 2022 года объем предложения в этом сегменте составил более 9 тыс. квартир. Объем предложения по вторичному жилью вырос на 14% — до 3,7 тыс. квартир.

«Несмотря на то что количество предложений на рынке вторичного жилья в Перми за год увеличилось, оно так и не достигло объемов 2020 года. В связи с этим можно говорить, что на „вторичке“ наблюдается дефицит качественного предложения. Объемы первичного рынка приросли за счет новых проектов, которые стартовали в 2022 году, и частично за счет отложенного спроса, который формировался в период „заградительных“ ставок по ипотеке»,— рассказал Алексей Скоробогач.

Данные специалистов PAN City Group сопоставимые: средняя стоимость новостроек в краевом центре в конце 2022 года составляла около 105,4 руб. за 1 кв. м (годовой прирост на 19%), вторичного жилья — около 87,7 тыс. руб. за 1 кв. м (+18%).

Значительный рост цен на жилье в Перми наблюдается в последние несколько лет. Прошлый год для этого рынка стал кризисным — ажиотаж в начале СВО сменился падением спроса и продаж квартир. Банки резко повысили ипотечные ставки, а у девелоперов из-за санкций и роста курса валют выросла стоимость строительства. В апреле продажи жилья в Перми упали почти на 80%. Ипотечные сделки, занимавшие подавляющую долю продаж, практически прекратились. В мае и летом рынок стал восстанавливаться, но после объявления частичной мобилизации в сентябре продажи снова сократились.

В ПЗСП сообщили, что по итогам 2022 года продажи жилья упали по сравнению с доковидным 2019-м, но конкретные показатели не назвали. В компании указали, что в 2020 и 2021 годах в Перми из-за начала программы льготной ипотеки и более низких цен наблюдался высокий спрос на квартиры.

«По объему усилий, которые компания предпринимала для выполнения плана продаж, в 2022 году продавать было сложнее, чем в 2019-м. Мы перестроились и по итогам второго полугодия 2022 года вышли на планируемые объемы»,— рассказали в «Ясно Девелопмент».

Директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина сообщила, что в 2022 году продажи новостроек в Перми упали на 35% по сравнению с 2021 годом, продажи вторичного жилья — более чем на 50%. Значительное снижение показателей по «вторичке» собеседница объяснила тем, что этот сегмент не поддерживается программами льготного кредитования.

Несмотря на падение продаж жилья, в конце 2022 года в городе все же наблюдался повышенный интерес к покупке недвижимости. В ПЗСП это связали с изменениями в программе льготного кредитования (ипотека с господдержкой) и предновогодними акциями. В начале января спрос на недвижимость был стабилен и соизмерим с активностью в январе 2022 года. При этом ставка по льготной ипотеке в этом году выросла на 1% (до 8%). В ПЗСП считают, что это не сильно повлияет на снижение спроса. «Кроме того, для поддержания спроса застройщики продолжат использовать программы по субсидированию ипотеки, а также акционные активности»,— говорят в компании.

Дождаться снижения цен

В «Ясно Девелопмент» подчеркнули, что специфика подготовки сделок в конце декабря увеличила число январских сделок в компании. В группе прогнозируют, что продажи в январе 2023 года будут сопоставимы с январем 2022 года. «К концу февраля — началу марта мы ожидаем рост активности со стороны покупателей»,— сообщили в «Ясно Девелопмент».

Директор «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач обратил внимание, что объем предложения на первичном рынке многоквартирного жилья сейчас находится на высоком для города уровне (более 9 тыс. квартир — данные на конец 2022 года), а это значит, что конкуренция среди проектов новостроек в Перми и в пермской агломерации увеличится. Предложение на первичном рынке становится более разнообразным за счет появления квартир в «клубных» домах и объектах комфорт-класса. В проектах класса «стандарт» площади квартир будут уменьшаться. Руководитель «КД-Консалтинг» заметил, что на вторичном рынке постепенно будет расти доля квартир современного периода строительства. В I квартале года сегмент пополнится жильем, сданным в эксплуатацию в конце 2022 года.

Опрошенные эксперты не видят оснований для заметного роста цен на жилье в первые три-четыре месяца 2023 года. Сейчас покупатели будут прицениваться, а продавцы — анализировать спрос со стороны покупателей, рассуждает Алексей Скоробогач. Это означает, что цены на многоквартирное жилье пока останутся примерно на одном уровне. Продление программы льготной ипотеки и расширение возможных участников «семейной» ипотеки поддержит спрос и цены на первичном рынке, добавляет господин Скоробогач. Напомним, правительство РФ продлило действие программ льготной и «семейной» ипотеки. По льготной ипотеке ставка выросла с 7 до 8%, а условия «семейной ипотеки» расширили. Если ранее в ней могли участвовать семьи, в которых хотя бы один ребенок родился после начала 2018 года, то теперь воспользоваться этим механизмом могут все семьи с двумя несовершеннолетними детьми.

В «Ясно Девелопмент» тоже считают, что цены на новостройки в ближайшие месяцы будут стабильны, либо может произойти небольшой рост на уровень инфляции. На вторичном рынке нет причин для роста, скорее вероятно некоторое снижение цен по ряду объектов. По мнению аналитиков PAN City Group, стоимость жилья пока сохранится на прежнем уровне. «Возможно незначительное повышение цен на первичном рынке недвижимости — не более 3% за полгода»,— говорят в PAN City Group. Кроме того, на рынке жилья ожидается рост предложения и усиление тенденций на строительство индивидуального жилья (ИЖС). Отметим, что доля ИЖС в Прикамье по итогам 2022 года составила 1,2 млн кв. м — это более половины общего объема сданных квадратных метров в 1,9 млн «квадратов».

Регина Давлетшина полагает, что первые месяцы года не принесут существенных изменений в ценообразовании жилой недвижимости. «Однако на пермском рынке уже появляются объекты по более низким ценам — это какие-то спецпредложения и акции на ограниченное количество квартир, поэтому на среднюю стоимость жилья они повлиять пока не смогут. Корректировки цен вверх, как и явного снижения, точно не будет»,— поделилась директор Research & Decisions. По мнению госпожи Давлетшиной, девелоперы постараются удержать цены на новостройки, но к концу первого полугодия падение стоимости жилья или ее «хорошая корректировка» все-таки могут произойти. «Цены на „вторичку“ уже начали откатываться назад. На этом рынке за три-четыре месяца, скорее всего, будет заметное снижение стоимости, но в какой мере, пока предположить сложно»,— подчеркнула аналитик.

Евгения Ахмедова