Суд в Краснодаре вновь рассмотрит иск застройщика о взыскании с мэрии 447 млн рублей ущерба

Арбитражный суд Кубани пересмотрит иск краснодарского застройщика «РенКапСтрой» к мэрии кубанской столицы о взыскании 447,5 млн руб. убытков. Арендованный у городских властей под строительство земельный участок в районе озера Старая Кубань после принятия в 2020 году нового генплана оказался в зоне общего пользования, что сделало его застройку невозможной. Эксперты считают, что связь между убытками застройщика и решением властей о принятии нового градостроительного документа очевидна, однако они сомневаются в возможности взыскать такую сумму с муниципалитета.

Арбитражный суд Краснодарского края пересматривает иск краснодарского ООО «Специализированный застройщик "РенКапСтрой"» к администрации Краснодара о взыскании убытков, понесенных в результате невозможности застраивать ранее арендованный у городских властей участок. Поводом к иску стал новый генплан кубанской столицы, который отнес участок к зоне, где строительство запрещено. Об этом сообщается в картотеке инстанции.

Изначально истец требовал расторгнуть договор и взыскать с администрации убытки в размере почти 1,2 млрд руб., из которых 447,5 млн являлись затратами на подготовку строительства, а 732,4 млн руб. — упущенной выгодой. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил решения нижестоящих инстанций в части отказа во взыскании ущерба и вернул спор на пересмотр.

Согласно материалам дела, речь идет об участке площадью 2,6 га на ул. Старокубанской, 2/21, рядом со старым руслом Кубани. Он был арендован в 2014 году на 10 лет. Однако изначально по этой зоне имелись противоречия в части этажности допустимого строительства. Кроме того, на данной территории находится охраняемый государством памятник археологии — «Могильник городища на Дубинке». Все это требовало изменения зонирования территории, а также согласований для сохранности объекта охраны.

В 2018 году землю перевели в зону общественно-деловой застройки, но могильник оставался препятствием для получения разрешения на строительство. В 2020 году был принят новый генплан, и территория оказалась в зоне земель общего пользования, предусмотренной для парков и бульваров, возведение на ней каких-либо капитальных объектов стало невозможным.

При первоначальном рассмотрении дела суд обосновал отказ во взыскании с мэрии убытков тем, что застройщик, арендуя проблемный участок, должен был внимательно проанализировать свои риски. Кроме того, суд отметил, что власти, как авторы градостроительных норм, не должны быть связаны в реализации этих полномочий своим статусом участника гражданско-правовой сделки.

С таким подходом не согласился Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Он отметил, что застройщик потратил средства на документацию по планировке территории, проектную документацию, инженерные изыскания и экспертизу, оплатил техусловия на коммунальные сети. Кассационный суд поручил суду первой инстанции еще раз проверить доводы истца относительно понесенных затрат при исполнении договора аренды, их обоснованность, необходимость и разумность.

Руководитель практики разрешения экономических споров Бюро адвокатов «Де-юре» Яков Присяжнюк считает, что участок был сдан в аренду для заведомо недостижимых целей, а утверждение до завершения аренды нового генплана, препятствующего строительству, нельзя расценивать как добросовестное поведение. Поэтому, по мнению юриста, перекладывать риски, связанные с неисполнением договора, на арендатора неверно. «Очевидно, вопрос об убытках будет решен в пользу застройщика. В этой части нужно только оценить объем. Позиция кассации здесь довольно однозначная, и, если суд первой инстанции каким-то образом не найдет оснований для взыскания, дело, скорее всего, опять уйдет на новый круг»,— говорит он.

Адвокат Давид Тарановский также считает, что изменение функциональной зоны фактически сделало невозможным исполнение договора аренды, поэтому позиция кассации вполне обоснована. «Но, думаю, при новом рассмотрении будут появляться обстоятельства, препятствующие взысканию с муниципалитета такой крупной суммы. Я вижу два варианта развития событий: либо стороны придут к какому-то мировому соглашению, которое позволит застройщику как-то компенсировать убытки, либо истец снова получит отказ»,— говорит юрист.

Михаил Волкодав

Читайте нас в Telegram