Памятники

В прошлом году стали известны инвесторы сразу двух знаковых объектов Санкт-Петербурга — Конюшенного ведомства и Апраксина двора. Первый объект по результатам торгов перешел в аренду ООО «Бахчасарай», которое может быть связано с крупным московским девелопером ГК «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева. На второй — претендуют GloraX и концерн «Питер», которые готовы вложить в реконструкцию вещевого рынка 50 млрд рублей. Однако помешать планам инвесторов каждого из проектов могут юридические риски.

Спустя много лет Смольному наконец-то удалось найти инвестора на пустующее здание Конюшенного ведомства (13,5 тыс. кв. м) в центре Санкт-Петербурга. Им стало московское ООО «Бахчасарай», которое в мае прошлого года выиграло торги на право аренды федерального памятника. Единственной владелицей этой компании является Ирина Ершова, которая может представлять интересы крупного владельца коммерческой недвижимости в Москве — ГК «Киевская площадь» (торговый центр «Европейский», гостиница «Украина», фуд-холл «Депо» в Москве). Дело в том, что госпожа Ершова работает гендиректором ООО «Нова бахча», совладельцем которого выступает Илюша Юсупов. Ему принадлежит ООО «Пламя» (эта компания развивает рынок «Фуд Сити» в Москве, входящий в портфель «Киевской площади»). Тем не менее в «Киевской площади» опровергали, что имеют какое-либо отношение к проекту реконструкции Конюшенного ведомства.

Торг уместен

На торгах ООО «Бахчасарай» практически не встретило конкуренции. За право управлять Конюшенным ведомством с ним боролось только ООО «СПб развитие» Давида Нисанова, которому принадлежат доли в структурах «Киевской площади». В результате «Бахчасарай» получил здание в аренду на 49 лет по ставке 3,3 млн рублей в месяц и должен будет выполнить свои обязательства по его преобразованию за семь лет. По оценке директора департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексея Федорова, инвестиции в проект могут составить от 3 до 10 млрд рублей в зависимости от концепции и охранных обязательств. Наиболее эффективным вариантом эксперт считает редевелопмент здания в многофункциональный комплекс, включающий торговую, ресторанную, гостиничную и, возможно, офисную функции.

Однако после объявления победителя история вокруг аукциона по Конюшенному ведомству не закончилась. На его результаты поступили жалобы со стороны ООО «БИМС», АО «Футуро» и АО «Альфа». У них также были планы принять участие в торгах, но их заявки были отклонены организатором — Фондом имущества Санкт-Петербурга. Первые две компании, по данным kartoteka.ru, принадлежат малоизвестным собственникам, а третью связывают с петербургским предпринимателем Евгением Пригожиным.

Судебные разбирательства пока не завершены, но несостоявшимся претендентам на историческое здание уже удалось добиться некоторых тактических успехов. По заявлению компании БИМС были введены обеспечительные меры, что фактически означает запрет на проведение работ по реконструкции Конюшенного ведомства. Кроме того, по требованию АО «Футуро» суд признал недействительными прошедшие торги и заключенный между «Бахчасараем» и городом договор аренды. Впрочем, это решение было оспорено в апелляционной инстанции комитетом по имущественным отношениям Санкт-Петербурга, городским Фондом имущества и компанией «Бахчасарай».

Попытка не пытка

Это не первая попытка Смольного передать Конюшенное ведомство в управление девелоперской компании. В 2010 году объект целевым назначением без торгов получила основанная братьями Михаилом и Борисом Зингаревичами Plaza Lotus Group. К 2017 году компания собиралась открыть в здании апарт-отель высокого ценового сегмента стоимостью 6 млрд рублей. Но в итоге эти планы так и не были реализованы. В 2016 году правительство Санкт-Петербурга расторгло договор с инвестором, чему предшествовала критика проекта со стороны градозащитного сообщества.

С тех пор городские власти периодически возвращались к идее привлечения частных средств для развития Конюшенного ведомства, но долгое время не могли определиться с механизмом передачи объекта инвестору. В разное время интерес к объекту проявляли «Старт Девелопмент» Захара Смушкина, «Тандем-истейт» Владимира Пинчука и Yard Group Андрея Кошкина. Компания «Старт Девелопмент» собиралась переделать здание в музей современного искусства с атриумом, образовательным центром, медиатекой, центром имени Пушкина, кафе и коммерческими помещениями, а также реконструировать расположенные поблизости бывшие Конюшенный двор и Конюшенный музей. Концепция «Тандем-истейта» предполагала появление в Конюшенном ведомстве ресторанной зоны, арт-пространств, репетиционных залов, музея, коворкинга и офисных помещений. Yard Group хотела реконструировать историческое здание в общественное пространство с концертным залом, амфитеатром, open air, фан-зоной, мини-отелем, инсталляциями и торговыми точками.

Об интересе к Конюшенному ведомству ГК «Киевская площадь» впервые стало известно в 2021 году. Эту информацию сообщил депутат петербургского Законодательного собрания Борис Вишневский со ссылкой на письмо тогдашнего вице-губернатора Санкт-Петербурга Максима Соколова. До этого группа предпочитала концентрироваться на развитии в Москве. Единственный ее известный проект в Петербурге — океанариум на территории парка Интернационалистов, который был отменен на фоне протестов местных жителей.

Нерыночные перспективы

На другой знаковый петербургский объект — Апраксин двор — в прошлом году также появился претендент. Им стала девелоперская компания GloraX, которая подписала соответствующее соглашение со Смольным на Петербургском международном экономическом форуме. Ее партнером по проекту преобразования вещевого рынка выступит концерн «Питер» Николая Пономарева (крупнейший частный владелец помещений Апраксина двора). Помимо этих площадей, девелоперы собираются реконструировать и ту часть рынка, которая принадлежит правительству Санкт-Петербурга. Апраксин двор включает 60 отдельно стоящих корпусов общей площадью 172 тыс. кв. м, из них 107 тыс. кв. м находится в городской собственности. К работам планируется приступить не позже 2024 года и завершить их к 2029 году. Инвестиции в проект оцениваются в 50 млрд рублей. По информации источника BG, рынок будет перепрофилирован под многофункциональный комплекс с офисными, гостиничными и торговыми площадями.

Впрочем, помешать реконструкции объекта могут действия Смольного, который в конце прошлого года по результатам торгов сдал часть площадей Апраксина двора в аренду на три года. В комитете имущественных отношений Петербурга заверили, что в договоры с победителями аукциона будет включено обязательство арендодателя об их расторжении в случае решения о передаче территории рынка инвестору для современного использования. Однако операционный директор GloraX Дмитрий Кашинский выражал опасения, что это решение затруднит проведение реконструкции Апраксина двора для любого инвестора.

Передача площадей Апраксина двора арендаторам вызвала обеспокоенность и у жителей Петербурга, которые обратились по этому поводу к главе Следственного комитета России Александру Бастрыкину. После этого он поручил проверить информацию о бездействии в сохранении исторического объекта.

Как и Конюшенное ведомство, Апраксин двор уже пытались перепрофилировать под другие функции. Еще в 2008 году победителем конкурса на право реконструкции рынка стал «Главстрой-СПб», который на тот момент принадлежал структурам Олега Дерипаски. Компания собиралась построить на этом месте 70 тыс. кв. м жилья, торговые, гостиничные и офисные объекты, вложив в проект 28 млрд рублей. Однако начать работы застройщику так и не удалось. Причиной этого стала необходимость выкупа площадей у многочисленных собственников Апраксина двора и судебные конфликты с некоторыми из них.

В результате в 2013 году Смольный отказался продлевать договор с компанией «Главстрой-СПб». Через пять лет правительство города неожиданно объявило, что новым инвестором станет концерн «Питер», который вложит в развитие территории рынка 5,1 млрд рублей. К 2025 году девелопер собирался приспособить 21 объект недвижимости под гостиничные, торговые, спортивные, развлекательные и социальные функции, но в итоге так и не начал реконструкцию. Как утверждает источник BG, отсутствие подвижек связано с позицией города, который до сих пор не завершил согласование проекта.

Михаил Кузнецов