Сегменты

Петербургский рынок апартаментов показал в 2022 году самое заметное проседание во всех сегментах строительства. Спрос упал более чем в два раза. На этом фоне доля сервисных апартаментов, которая в Петербурге традиционно была высокой, стала сокращаться: вновь популярность набирает псевдожилье.

По данным Nikoliers, в 2022 году в Петербурге в эксплуатацию были введены корпуса в составе 16 комплексов сервисных апартаментов, или более 9 тыс. юнитов (по оценкам других участников рынка, в прошлом году было введено более 8 тыс. юнитов). В частности, завершилось строительство корпусов в составе проектов Start, Docklands, Best Western Zoom Hotel, Status, «Начало», In2it, а также трех апарт-отелей сети Avenir: Moskovsky Avenir, Putilov Avenir и Kirovsky Avenir.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», говорит: «Минувший год поставил рекорд: в общей сложности больше 8 тыс. юнитов проектах во всех категориях было введено в эксплуатацию в Петербурге. 54% этого объема сделали мы: сдали в эксплуатацию в 2022 году четыре проекта апартаментов. Это Start и сеть Avenir в составе трех апарт-отелей».

По данным NF Group, по итогам 2022 года на рынке апартаментов экспонировалось около 5 тыс. юнитов общей площадью 168 тыс. кв. м. По сравнению с 2021 годом свободное предложение увеличилось в 1,5 раза благодаря выводу на рынок новых объектов. Наибольший прирост предложения продемонстрировал несервисный формат, новый вывод позволил увеличить предложение в 16,4 раза по количеству юнитов по сравнению с 2021 годом. 2022 год был отмечен рекордным показателем ввода объектов в эксплуатацию за всю историю развития данного типа недвижимости в Санкт-Петербурге: 22 объекта, 8,9 тыс. юнитов, 244 тыс. кв. м. 18 из 22 введенных объекта — сервисного формата (8,5 тыс. юнитов). По данным RBI, в строительстве и продажах находится еще 43 проекта.

Ряд проектов, запланированных к вводу на конец 2022 года, был перенесен на начало 2023 года. До конца 2023 года, по данным Nikoliers, должно завершиться строительство еще 10 тыс. апартаментов, среди них корпуса в составе комплексов Digital Village Vertical, Valo, Avenue Apart на Дыбенко, «PRO Молодость», а также проекты сетей IZZZI и IZZZI life.

Уход от сервиса

По данным NF Group, в Санкт-Петербурге в 2022 году было реализовано около 2,1 тыс. юнитов всех форматов общей площадью 67,5 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Существенное снижение спроса отмечалось в сервисных апартаментах, где за год было реализовано 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем в 2021 году. «Снижение спроса на покупку апартаментов обусловлено сложившейся геополитической ситуацией и возросшим уровнем неопределенности. Значительная часть инвесторов обратила свое внимание на новые перспективные локации, например, апарт-отели или квартиры в ОАЭ, Турции и Казахстане»,— объясняют аналитики компании.

Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers, при этом отмечает: «За последние три года прирост классифицированного номерного фонда в гостиничном предложении Северной столицы происходит в основном за счет апарт-отелей. Если ранее мы фиксировали давление гостиниц на апартаменты, то сейчас начинает происходить обратное. Апарт-отели в целом более ориентированы на размещение соотечественников, на работу с корпоративным сегментом и групповым туризмом, а также на среднесрочную аренду (размещение до трех месяцев). При этом гости с удовольствием выбирают новые качественные проекты, стоимость размещения в которых пока еще ниже, чем в гостиницах».

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, рассказал: «В феврале прошлого года мы открыли продажи в нашем флагманском объекте VIDI на Синопской набережной, 30, общей площадью 21 тыс. кв. м, и за 11 месяцев нам удалось реализовать 40% от всего номерного фонда. К тому же в ноябре у нас было самое большое количество целевых обращений, которые трансформировались в сделки в декабре и, я уверен, окажут влияние на план января и февраля 2023-го. Поэтому мы удовлетворены спросом по итогам 2022 года. За год цены в VIDI выросли на 40% от стартовой стоимости. Рынок апарт-отелей продолжит пополняться новыми объектами — как в центре, так и в периферийных районах. Примечательно, что в прошедшем году доля сервисных апартаментов снизилась. В то время как количество проектов подкатегории "псевдожилье", наоборот, выросло».

Владимир Шабанов, исполнительный директор группы «Аквилон», полагает, что апартаменты, несмотря ни на что, остаются интересным сегментом для девелоперов. «Да, сейчас доходность снизилась, спрос со стороны инвесторов упал, но повысился интерес покупателей, которые приобретают их для проживания. В этом году мы завершили наш первый проект в этом сегменте и сейчас ведем переговоры по приобретению новых участков»,— рассказал он.

Виталий Коробов, директор компании Element Development, говорит: «В прошлом году продажи сервисных апартаментов в пределах Петербурга сократились, а в рекреационных — увеличились в два раза. Мне кажется, что тренд, который начался еще в первом квартале (тогда продажи в загородных проектах увеличились в 2,5 раза), будет только нарастать. Это произошло за счет увеличения предложения и за счет спроса на них».

Цены растут

По данным NF Group, средняя цена сервисных юнитов по итогам 2022 года составила 268 тыс. рублей за квадратный метр (+17% за год), несервисные юниты подорожали за год на 7% (258 тыс. рублей за квадратный метр). Цена на рекреационные лоты увеличилась на 15% за год, до 317 тыс. рублей за квадратный метр, за счет высокого спроса на данный формат и вывода на рынок видовых лотов в комплексе «Морская Ривьера». В элитных апартаментах годовой прирост средней цены составил 32% (829 тыс. рублей за квадратный метр), что вызвано стартом продаж в более дорогом объекте в Центральном районе Санкт-Петербурга.

Другие эксперты рост цен на апартаменты оценивают скромнее. Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI, считает, что в сегменте апартаментов динамика цен за год колебалась в пределах 3–4%. «Мы увидели немало новых стартов — на 192 тыс. кв. м. Правда, около половины новых проектов апартаментов — не сервисные, а псевдожилье. Можно отметить тренд на растущее количество компаний, которые выкупают здания в центре, выполняют капремонт или реконструкцию и выстраивают сети небольших гостиниц».

«Спрос на покупку сократился, в том числе и потому, что меры по господдержке на апартаменты не распространяются. Девелоперы стимулируют спрос самостоятельно. Основные инструменты следующие: увеличение размера гарантированного дохода, субсидированные ставки по ипотеке, рассрочки с минимальным первым взносом»,— делится госпожа Петропавловская.

Петр Войчинский, гендиректор компании «МК-Элит», говорит: «За три года после 2019-го стоимость апартаментов выросла в два раза, квартир аналогичных характеристик и класса — примерно на 70%. После начала мобилизации, по оценкам участников рынка, продажи резко снизились — за исключением псевдожилья с ценой около 200 тыс. рублей за квадратный метр. Доходная недвижимость — долгосрочное вложение. С одной стороны, иных вариантов инвестирования сейчас практически нет, с другой — долгосрочное планирование сейчас невозможно»,— отмечает он.

Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», приводит такие данные: «По данным bnMAP.pro, средняя стоимость предложения квадратного метра апартаментов в новостройках Петербурга в стандартном классе увеличилась на 9,7%, до 191 391 рубля, в комфорт-классе — на 10,3%, до 221 247 рублей, в бизнес-классе — на 12,3%, до 332 078 рублей, а в премиум-классе снизилась на 9,1%, до 301 161 рублей. Объем экспозиции апартаментов также увеличился за 2022 год».

А вот по оценкам компании ПСК, рост цен на апартаменты был более значительным. Господин Софронов говорит: «За 2022 год стоимость "квадрата" апартаментов выросла в среднем на 20%. На динамику очень серьезное давление оказали известные события. Это повлекло рост пессимистичных настроений среди инвесторов, как следствие — общее снижение числа сделок. При этом сервисные апартаменты сделали сильный ход, введя программы гарантированного дохода. Тем самым, во-первых, удалось сохранить интерес инвесторов на приемлемом уровне. Во-вторых, это позволило дополнительно отстроиться от несервисного формата с позиции прогнозируемой инвестиционной модели». Он полагает, что в 2023 году цены на апартаменты будут расти меньшими темпами. Меньше будет новых проектов, сократится выбор среди проектов и юнитов. Сократится и объем ввода.

Господин Софронов прогнозирует: «Следующие годы столь результативными не будут. Основные игроки рынка апарт-отелей будут наращивать номерной фонд менее активно, сосредотачиваясь на процессах управления и сдачи в аренду. В нашем случае в процессе строительства находится один объект — апарт-отель Ladozhsky Avenir. Завершение строительства и оснащения планируется на 2024 год».

Кирилл Косов