Рынок готовится к росту выпуска ипотечных облигаций

В Госдуму внесен законопроект, который позволит упростить и удешевить выпуск ипотечных облигаций. Эксперты считают, что рынок в 2023 году вырастет за счет льготной ипотеки и появления новых инструментов, таких как облигации, обеспеченные закладными по договорам долевого участия. При этом в 2023 году на рынке ипотечной секьюритизации ожидают новых игроков, с рядом из которых «Дом.РФ» уже ведет переговоры.

В конце прошлой недели правительство внесло в Думу законопроект, согласно которому институт развития «Дом.РФ» предлагается включить в число источников формирования кредитных историй. В пояснительной записке к документу уточняется, что это позволит «Дом.РФ» улучшить оценку качества ипотечных жилищных кредитов, подлежащих включению в ипотечное покрытие облигаций, а также окажет влияние на повышение качества портфелей в обеспечении таких облигаций.

По словам директора подразделения «Секьюритизация» «Дом.РФ» Елены Музыкиной, корпорация участвовала в разработке законопроекта.

«Наша инициатива направлена на создание условий для более быстрой и качественной проверки кредитов, которые планируется включать в пулы для выпуска ипотечных облигаций»,— рассказала она.

По словам госпожи Музыкиной, это позволит снять часть операционных расходов как с корпорации, так и с банков, а значит, сделать выпуск облигаций более простым и менее затратным для банков.

«Мы ожидаем, что все банки, сделавшие выпуски в прошлом году, продолжат проводить сделки секьюритизации»,— говорит Елена Музыкина. По ее словам, речь идет и о появление новых игроков, с некоторыми уже идут переговоры, и планируется, что в первом полугодии будут размещены четыре-пять выпусков.

Как отмечает директор отдела рейтингов структурированного финансирования «Эксперт РА» Павел Кашицын, законопроект призван решить две проблемы. Первая — законодательно закрепить возможность «Дом.РФ» быть источником информации о кредитных историях и передавать данные в БКИ в случае выкупа кредитов на свой баланс. Вторая — дать возможность «Дом.РФ» на этапе переговоров с банками-оригинаторами анализировать кредитные истории заемщиков из портфеля, который предполагается секьюритизировать. Это, по словам Павла Кашицына, позволит «Дом.РФ» проводить более глубокий кредитный анализ заемщиков и быть менее консервативным в своих оценках.

Эксперт считает, что основными драйверами рынка ипотечной секьюритизации станут электронные закладные и кредиты, выданные по государственным льготным программам, позволяющие в рамках секьюритизации выпускать ипотечные ценные бумаги с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ.

Аналитик УК «Ингосстрах-Инвестиции» Артем Аутлев ожидает, что в 2023 году объем секьюритизации ипотеки превысит показатели 2022 года.

В ВТБ сообщили “Ъ”, что планируют во втором полугодии выпустить ипотечные облигации на 100 млрд руб. «Также в текущем году мы рассчитываем нарастить объемы выпусков бумаг, обеспеченных потребительскими кредитами, в рамках программы эмиссии на 100 млрд руб., зарегистрированной в 2022 году»,— рассказали “Ъ” в банке.

Общий объем ипотечных ценных бумаг, выпущенных в 2022 году, составил 400 млрд руб. (см. “Ъ” от 26 декабря 2022 года). При этом, по словам Елены Музыкиной, в настоящий момент около 7% от общего портфеля ипотечных кредитов секьюритизированы через облигации с ипотечным покрытием и поручительством «Дом.РФ».

«Мы ожидаем, что по итогам 2023 года доля увеличится, будет ли рост существенным, сейчас сказать сложно, поскольку это зависит от многих факторов, в том числе от темпов выдачи ипотечных кредитов, соотношения ставок по ипотечным кредитам и рыночных ставок на момент выпуска облигаций»,— говорит госпожа Музыкина. При этом, по ее словам, в 2023 году на рынке секьюритизации появятся первые выпуски облигаций, обеспеченные закладными по договорам долевого участия,— «Дом.РФ» ожидает их выпуск во втором полугодии.

Максим Буйлов