Девелопер взыскивает с кубанских властей 433 млн рублей за невозможность построить гостиницу в Краснодаре

Суд в Краснодаре возобновил производство по делу о взыскании с кубанского минфина в пользу инвестиционной компании «Свет звезд» 433,2 млн руб. ущерба и упущенной выгоды. Застройщику было отказано в строительстве 17-этажной гостиницы на земельном участке, который мэрия краевого центра в 2010 году передала компании, а в 2016-м включила в границы особо охраняемой Чистяковской рощи. Суд считает, что компания должна взыскивать убытки с первого собственника, который заключал договор с мэрией. Юристы уверены, что девелоперу следовало требовать с администрации прямых затрат на приобретение участка.

Арбитражный суд Краснодарского края (АСКК) возобновил производство по делу о взыскании с регионального министерства финансов региона в пользу ООО «Инвестиционная компания (ИК) "Свет звезд"» 433,2 млн руб. Застройщик требует взыскать с министерства ущерб и упущенную выгоду из-за невозможности построить 17-этажную гостиницу по улице 40 лет Победы в Краснодаре.

Судебное разбирательство началось в сентябре 2019 года, однако спустя два месяца судья приостановил процесс до вступления в законную силу акта по аналогичному делу о взыскании этим же застройщиком по этим же обстоятельствам 564,6 млн руб. с администрации Краснодара. В итоге суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали застройщику в удовлетворении иска.

В октябре 2019 года ООО «ИК "Свет звезд"» обратилось в АСКК с заявлением о взыскании с мэрии Краснодара ущерба и упущенной выгоды в сумме 564,6 млн руб. (202 млн руб. — ущерб, 362,4 млн — упущенная выгода). Требования были мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в области земельного законодательства.

Как следует из материалов дела, в 2010 году мэрия Краснодара и гендиректор компании Андрей Викторов заключили договор мены земельных участков, согласно которому администрация передала застройщику землю по улице 40 лет Победы площадью 5,7 тыс. кв. м, а Андрей Викторов мэрии — участок по улице Красноармейская, 107. Участок на Красноармейской господин Викторов приобрел в 2008 году у компании ЗАО «Лафер-Юг» за 48,5 млн руб.

В 2012 году администрация города выдала застройщику градостроительный план земельного участка с разрешением на строительство 17-этажного делового центра по улице 40 лет Победы, 17.

Однако в 2016 году на основании постановления губернатора площадь Чистяковской рощи в Краснодаре увеличили с 36 га до 54 га. В связи с этим участок девелопера был отнесен к памятнику природы, где запрещено любое строительство. Суд посчитал, что общество вправе оспорить постановление губернатора, однако застройщик этого не сделал. Кроме того, в 2012 году истек срок предъявления претензий к администрации Краснодара в связи с невозможностью строительства объекта.

По решению суда, действия мэрии не могут быть квалифицированы как ущемление прав покупателя, так как генплан утверждается городской думой. «Арендатор не мог сразу после заключения договора приступить к строительству объекта, поскольку по генеральному плану города участок располагался в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, а также в зоне особо охраняемых территорий — памятников археологии с границами временных охранных зон (грунтовой могильник и городище)»,— говорится в решении суда.

Девелопер, по мнению суда, не мог не знать на момент заключения договора аренды об ограничениях в использовании земельного участка. Несмотря на это, арендатор принял на себя административные и правовые риски, связанные с необходимостью изменения территориальной зоны в генплане и соблюдения требований к строительству на территории памятника археологии. Затраты застройщика связаны, как посчитал суд, только с освоением участка и подготовкой к строительству. За шесть лет существования договора аренды возведение объектов так и не началось.

В завершение судья отметил, что у общества есть возможность взыскать убытки с первого собственника ООО «ИК "Свет Звезд"» — с самого Андрея Викторова, который был снят с должности гендиректора в мае 2018 года.

В июле 2020 года краевой арбитраж также признал недействительным договор мены земельных участков между застройщиком и мэрией. Право собственности общества на участок было прекращено. Оспорить это решение в других инстанциях застройщику не удалось. В октябре 2021 года Верховный суд РФ отказал девелоперу в передаче жалобы для рассмотрения Судебной коллегией ВС РФ.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Романа Домащенко, практика по взысканию прямых затрат с муниципальных образований на приобретение участка и получения разрешения на строительство существует. Однако во взыскании убытков суды сегодня отказывают, ссылаясь на предпринимательские риски, добавил юрист. «С большой долей вероятности, застройщик проиграет дело, так как защита, скорее всего, была выстроена неверно»,— прокомментировал господин Домащенко.

Тат Гаспарян

Читайте нас в Telegram