Застройщикам будет сложнее прикрыть недостатки строительства

Верховный суд РФ (ВС) рассмотрит вопрос об ответственности за нарушения при строительстве жилых домов. В переданном в экономколлегию споре управляющая компания не смогла подтвердить вину застройщика, который сдал дом с дефектами, поскольку суды возложили на нее излишнее бремя доказывания. Юристы и участники рынка считают вопрос весьма актуальным. Передача дела в ВС, по мнению экспертов, может повысить заниженную сейчас ответственность застройщиков.

ВС уточнит пределы ответственности застройщика, сдавшего дома с нарушениями. АО «Мосстроймеханизация-5» в 2015–2016 годах сдало в эксплуатацию три многоквартирных дома (МКД) в Московской области. Впоследствии ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО» (управляющая компания, УК) выявила ряд недостатков в домах и инженерно-технологическом оборудовании, в том числе дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ.

На этом основании компания в 2017–2018 годах направила АО ряд претензий с просьбой устранить недостатки, застройщик гарантировал выполнение работ в определенные сроки. Но дефекты не были исправлены, и УК обратилась в суд с требованием обязать застройщика безвозмездно их устранить.

Арбитражный суд Московской области в августе 2021 года отказал компании, решив, что она не доказала факт ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия. Суд исходил из того, что дома введены в эксплуатацию и переданы участникам строительства вместе с оборудованием без претензий к качеству, количеству и составу общего имущества. Следовательно, решил суд, это говорит о возникновении дефектов уже в процессе эксплуатации дома, а не вследствие нарушений при строительстве.

Судебная экспертиза, выявившая возникновение «значительной части нарушений» именно в процессе стройки, по мнению суда, не установила «связи между выявленными недостатками и нарушением застройщиком строительных норм».

По части объектов эксперты не смогли дать ответ из-за непредоставления застройщиком проектной документации. Апелляция назначила еще одну экспертизу, по итогам которой сочла вину застройщика установленной и удовлетворила иск УК частично (в пределах гарантийных сроков). Но кассация оставила в силе решение первой инстанции.

УК обратилась в ВС, утверждая, что суды неверно распределили бремя доказывания и возложили на нее обязанность обосновать вину застройщика в допущенных нарушениях СНиПов и ГОСТов, что привело к ограничению его ответственности. Доказывать свою невиновность должен был ответчик, однако тот не оспаривал наличие недостатков в домах, а, напротив, в ответ на претензии признал их. По этим доводам дело передали в экономколлегию ВС, рассмотрение назначено на 21 февраля.

Юристы отмечают, что споры с застройщиками по дефектам возведенных ими домов распространены, иски могут подавать УК либо сами участники долевого строительства. Истец должен доказать факт возникновения недостатков в пределах установленного срока, а застройщик обязан устранить их или возместить расходы, если не докажет, что дефекты появились позднее, из-за неправильной эксплуатации или ремонта дома либо его нормального износа, поясняет старший юрист NSP Арам Григорян. При этом, уточняет он, суды «часто допускают ошибки в распределении бремени доказывания, хотя оно достаточно четко определено в законе», что приводит к освобождению застройщиков от ответственности.

Это дело демонстрирует, как «застройщик может прикрывать недостатки работы», считает руководитель юрдепартамента компании «Юстиком» Вероника Литвиненко.

Из-за непредставления необходимой документации экспертиза не смогла четко ответить на вопрос о моменте возникновения недостатков дома, «тем самым ответчику удалось скрыть недобросовестность», полагает юрист. Между тем при наличии подобных нарушений на этапе строительства дома «дефекты необходимо устранять в кратчайшие сроки, чтобы не допустить создания угрозы жизни и здоровью людей», подчеркивает госпожа Литвиненко.

Истец доказал наличие дефектов и их обусловленность некачественным строительством, но вопреки закону «суды не учли пассивное поведение» застройщика, устранившегося от доказывания своей невиновности, и «без достаточных на то оснований освободили его от ответственности», соглашается соучредитель a.t.Legal Николай Титов. Он также отмечает «небрежное отношение судов в таких спорах к оценке противоречащих друг другу заключений экспертиз».

Если ВС вынесет решение в пользу УК, говорит Арам Григорян, это поможет «разгрузить истцов от излишней работы по доказыванию, а бремя опровержения гарантийных недостатков МКД будет возложено на застройщиков как на профессиональную сторону договора долевого участия», что должно мотивировать их к более качественному выполнению работ.

Однако президент межотраслевой ассоциации саморегуляторов в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус уточняет, что если решение ВС по делу «Мосстроймеханизации-5» не будет включено в обзор судебной практики, утверждаемый президиумом ВС, то не факт, что при рассмотрении похожих разбирательств суды будут выносить аналогичные решения, так как «наша правовая система не прецедентная».

В рамках этого спора УК не аффилирована с застройщиком. «На практике же ситуация осложняется тем, что зачастую акты приема-передачи построенного дома подписывают УК, контролируемые застройщиками. Тогда вопросы обнаружения дефектов после сдачи дома в эксплуатацию стороны решают во внесудебном порядке»,— поясняет глава совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, Лина Ткаченко.

Но даже это не гарантирует, что недоделки будут устранены, о чем свидетельствуют многочисленные жалобы дольщиков. Избежать подобных ситуаций получится, если в процедуру приемки общедолевой собственности МКД включат покупателей квартир и акты будет подписывать товарищество собственников жилья (ТСЖ), считает госпожа Ткаченко. По ее словам, проблема — в отсутствии законодательной нормы, разрешающей создавать ТСЖ в новостройках: «Она существовала до мая 2011 года, но по инициативе депутатов Госдумы во главе с Павлом Крашенинниковым была отменена».

Екатерина Волкова, Анна Занина, Дарья Андрианова