Складской прорыв
Трехкратное увеличение ввода промышленной недвижимости едва удовлетворило потребности рынка
В 2022 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ввели в эксплуатацию 555 тыс. кв. м качественной складской недвижимости — в 3,5 раза больше, чем в 2021 году. Эксперты отмечают, что, несмотря на рекордные объемы ввода, дефицит свободных площадей складской недвижимости на рынке сохранится как минимум до середины года.
Ввиду высоких рисков в этом году девелоперы не анонсировали ни одного нового проекта
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области площадь введенных в эксплуатацию качественных складских объектов превысила 550 тыс. кв. м (против 155 тыс. годом ранее). Суммарный объем сделок за год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Основной спрос обеспечили транспортные и логистические компании (56%), операторы розничной торговли (19%) и производственные организации (10%). Объем вакантных площадей с учетом субаренды снизился до 1,5% (70,6 тыс. кв. метров в абсолютных значениях). В 2023 году сокращение вакантности продолжится до ввода в эксплуатацию спекулятивных складских комплексов во втором полугодии 2023 года.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко отмечает: «Большой спрос на качественные складские площади в Петербурге, который мы наблюдали в прошлые годы, трансформировался в рекордные объемы нового строительства. При этом доля спекулятивных складов не так велика, а начало строительства новых объектов еще не анонсировано. Таким образом, 2023 год мы начинаем с сохранившимся дефицитом площадей, который может сократиться только к концу года».
В свою очередь, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев резюмирует: «По итогам года мы не увидели резкого увеличения вакансии, а арендные ставки вернулись на уровень конца 2021 года. Рост объема предлагаемой субаренды, который мы наблюдали в середине года, стал ответом на неопределенность арендаторов касаемо будущего. При этом широкого развития данный формат сделок не получил. К концу года многие компании сформировали свои планы по развитию, из-за чего объемы субаренды снизились до минимальных значений. В то же время мы видим сокращение объема заключаемых сделок относительно прошлых лет и практически полное отсутствие продаж, что говорит о более осторожной долгосрочной политике арендаторов. Аналогичная ситуация сложилась и у девелоперов: новых проектов за 2022 год практически не было анонсировано, и 2023 год мы встречаем сохранившимся рынком продавца, структура которого вряд ли изменится в первую половину года».
Тенденция предложения объектов индустриальной недвижимости на условиях субаренды не нашла столь широкого распространения в Северо-Западном регионе, как это произошло на московском рынке в 2022 году, считает директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева. По данным компании, в Петербурге и Ленобласти на условиях субаренды в конце прошлого года предлагалось немногим более 0,5% валового объема предложения.
Прошедший год характеризует «отсутствие» девелопмента: ввиду высокого риска неизвестности девелоперы не анонсировали ни одного нового проекта, говорит руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. При этом, по его мнению, со стороны клиентов возрос спрос на земельные участки под строительство складских и производственных объектов, что вызвано дефицитом качественного спекулятивного предложения. По прогнозу компании, в 2023 году прирост нового предложения составит 505 тыс. кв. м, из которых 330 тыс. кв. м — объекты под собственные нужды представителей электронной торговли, 175 тыс. кв. м — спекулятивный ввод.
По предварительным оценкам специалистов компании Maris, в Санкт-Петербурге на 2023 год анонсирован ввод около 470 тыс. кв. м качественных складских площадей. Спекулятивные проекты составят 54% валового объема ввода (+35% к показателю 2022 года). «Объемы спроса в 2023-м будут сопоставимы с показателями 2022 года. Сохраняется интерес к производственно-складским активам как со стороны институциональных инвесторов, так и со стороны конечных пользователей. Основными драйверами спроса на текущий момент остаются отрасли экономики, ориентированные на импортозамещение»,— сказала госпожа Волобуева.