Конституционный суд разберется с правилами краткосрочной аренды жилья

Конституционный суд решит, могут ли собственники сдавать свои квартиры посуточно и на каких условиях. После запрета хостелов в жилых домах краткосрочная аренда квартир стала удобной лазейкой для владельцев удачно расположенного жилья, но суды и ее закрывают, трактуя такую аренду как гостиничные услуги. Собственники квартир считают, что подобная практика ограничивает их право свободно распоряжаться своим имуществом. Но такое право не может быть реализовано за счет других жильцов, возражают представители власти.

Конституционный суд (КС) 7 февраля обсудил положения ст. 17 Жилищного кодекса, запрещающие размещение гостиниц в жилых помещениях. Поводом для проверки стала жалоба предпринимателя Павла Бахирева, который в течение полутора лет сдавал свою квартиру в центре Пскова, в том числе посуточно. Однако в 2020 году Псковский горсуд запретил ему использовать квартиру для предоставления услуг, признав их гостиничными.

Иск инициировали соседи, которые жаловались на шумные увеселительные мероприятия временных жильцов. Кроме того, утверждали они, активное использование помещений общей собственности многочисленными посторонними посетителями представляло угрозу безопасности их жилища.

Господин Бахирев дошел до Верховного суда, но ему так и не удалось добиться отмены запрета. Он доказывал, что предоставление жилья по договору краткосрочного найма не относится к гостиничной деятельности. Однако все инстанции подтвердили, что систематическая сдача квартир с минимальным сроком в одни сутки, с указанием условий бронирования, времени заезда и выезда, наличия питания и напитков в номере, а также службы трансфера — это все-таки уже гостиничный бизнес, а не просто аренда.

По мнению заявителя, спорная норма не соответствует Конституции, поскольку в силу своей неопределенности позволяет судам приравнивать посуточный наем квартиры к оказанию гостиничных услуг, хотя на самом деле это не одно и то же, ведь гостиница предполагает наличие целого комплекса услуг. В свое время законодатель запретил гостиничную деятельность в многоквартирных домах, но не установил никаких сроков для найма, напомнил судьям КС представлявший псковского предпринимателя адвокат Владимир Цвиль: это непригодная и несоразмерная ограничительная мера, которую суды «генерируют» самостоятельно, хотя такое право есть только у законодателя.

Представители законодательной власти, в свою очередь, настаивали на том, что спорная норма не содержит правовых дефектов, которые позволили бы ограничивать право собственника, просто суды неправильно ее трактуют. Размещение объявления на сайтах бронирования и уборка квартиры сами по себе не являются признаками оказания гостиничных услуг. Для урегулирования этого вопроса следует провести анализ и обобщение судебной практики, заявил представитель Госдумы в КС Юрий Петров. С ним была солидарна и представлявшая Совет федерации сенатор Ирина Рукавишникова, которая, однако, заподозрила заявителя в злоупотреблении правом: ведь судом было установлено нарушение прав жильцов, напомнила она.

Судам в таких случаях следует оценивать мнимость заключаемых сделок, поддержал сенатора представитель президента в КС Александр Коновалов. Он напомнил, что судебный запрет на сдачу квартиры заявителя инициировали соседи, страдавшие от постоянной текучки.

В законодательстве нет и не может быть запрета на краткосрочный наем, но режим эксплуатации жилого помещения при этом не должен сильно отличаться от стандартного и нести повышенные риски для других собственников жилья, подчеркивал господин Коновалов.

А вот Генпрокуратура и Роспотребнадзор внезапно встали на сторону собственников. Представитель генпрокурора в КС Вячеслав Росинский заявил, что решения судов по делу заявителя нельзя считать обоснованными: факты нарушения прав жильцов в этом споре не исследовались и не были доказаны. Кроме того, добавил он, несоблюдение арендодателем своих обязанностей не должно влечь поражения его прав как владельца, и в этом смысле складывающаяся практика противоречит Конституции. По мнению Генпрокуратуры, следует более четко разграничить понятия «гостиничные услуги» и «предоставление жилого помещения по договору краткосрочного найма».

Роспотребнадзор же в своем отзыве отметил, что сформированный судами подход к квалификации краткосрочного найма посягает на право граждан использовать принадлежащее им жилье.

Точных данных об объеме рынка краткосрочной аренды в России нет. В базе «Авито Недвижимости» сейчас 159,44 тыс. квартир, это на 26,5% выше показателя за аналогичный период прошлого года. Но речь идет о низком сезоне, и квартиры формируют не весь объем предложения, на рынке представлены также частное жилье и комнаты, предупреждают в компании.

Сейчас собственники, сдающие квартиры в краткосрочную аренду, регистрируются как самозанятые либо индивидуальные предприниматели, говорит основатель «Суточно.ру» Юрий Кузнецов,— в противном случае им пришлось бы платить 13-процентный налог на доходы физлиц, что менее выгодно. При этом они обычно стараются поддерживать хорошие отношения с соседями и сами просят сообщать о случаях неприятного поведения жильцов, отмечает эксперт: соблюдение санитарных норм и регионального «закона о тишине» — стандартное требование договора краткосрочного найма.

В сервисе краткосрочной аренды Tvil.ru “Ъ” сообщили, что нарекания от соседей возникают достаточно часто, но сервис стремится работать через управляющие компании, которые самостоятельно решают проблемы с жильцами.

Неопределенности в этом вопросе добавил вступивший в силу 1 октября 2019 года закон, запрещающий оказание гостиничных услуг в жилых помещениях, поясняет член общественно-экспертного совета туристического нацпроекта Алексей Кожевников. Вывести из-под него посуточную аренду, по его словам, должен был законопроект о туристическом жилье, предусматривающий регистрацию каждого объекта и присвоение ему индивидуального номера. В 2021 году этот проект получил положительные отзывы Минэкономики, Роспотребнадзора и ФАС, но затем его продвижение затормозилось, указывает эксперт. Тем не менее собственники и сейчас имеют полное право распоряжаться своим имуществом и, в частности, сдавать квартиры, настаивает Юрий Кузнецов, ссылаясь на ст. 35 Конституции, гарантирующую право частной собственности. «Мы ждем решения по этой жалобе»,— резюмирует он.

Анастасия Корня, Александра Мерцалова