Застройщики заработали на своей ипотеке

Девелоперы Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области — крупных в стране рынков строительства жилья — выручили от реализации квартир в прошлом году совокупно более 2 трлн руб. Эта сумма оказалась меньше, чем в 2021 году, когда из-за ажиотажного спроса компаниям удалось повысить продажи. Однако новый кризис пока не особо затронул таких крупных игроков стройиндустрии, как ГК ПИК и «Самолет», чьи денежные поступления увеличились более чем на треть. На рынке считают, что таким застройщикам удалось поддержать спрос в том числе за счет запуска программ «околонулевой» ипотеки, против которых борется Центробанк.

Как подсчитал по запросу “Ъ” Dataflat.Ru, в 2022 году девелоперы четырех крупных в стране рынков жилья выручили от продажи строящихся квартир совокупно 2,06 трлн руб. Это на 17% меньше год к году, но на 10,7% больше, чем в 2020 году. Самый большой объем выручки в Москве — 1,26 трлн руб., что на 13,7% меньше, чем в 2021 году, и на 21% выше, чем в 2020 году. В Подмосковье — 395,3 млрд руб., что на 10,6% меньше год к году, но на 21,5% выше, чем в 2020 году. В Петербурге — 408,4 млрд руб., что на 14,5% меньше год к году и на 2% к 2020 году. Снижение продаж на этих рынках — прямое следствие кризиса, который привел к исчезновению ажиотажного спроса, возникшего в 2021 году после запуска властями льготной ипотеки, констатируют в Dataflat.Ru.

В то же время в Ленинградской области застройщикам удалось увеличить продажи по сравнению с 2020–2021 годами соответственно на 42% и 18%, до 115 млрд руб. В этом регионе почти весь объем жилья продается по льготной ипотеке, поясняет CEO Dataflat.Ru Александр Пыпин. Квартиры в новостройках в этом регионе за 2022 год подорожали на 13%, до 144,6 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как в соседнем Петербурге — на 29%, до 252,9 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечают в Nikoliers.

Из подсчетов Dataflat.Ru следует, что на четырех крупных в стране рынках жилья на долю застройщиков из топ-5 приходится 52–53% от общей выручки, за исключением Подмосковья, где уровень концентрации выше — 75%.

Некоторые из них, несмотря на общее падение продаж квартир, увеличили денежные поступления за 2022 год. Так, ГК ПИК, чья доля в общем объеме продаж в Москве составляет 30,3%, нарастила выручку на 32,2% год к году и в два раза по сравнению с 2020 годом, до 382,58 млрд руб. В компании эти данные отказались комментировать.

Среди девелоперов Москвы двукратный рост выручки, до 64,2 млрд руб., показала Level Group. Директор по продажам компании Алина Ларионова объясняет это скидками на квартиры до 30% и стартом новых проектов.

У ГК «Самолет» продажи квартир в столице увеличились на 25,7%, до 56 млрд руб., или 4,4% от общей выручки всех застройщиков города. Но более существенные позиции у компании в Подмосковье, где на ее долю в совокупных продажах квартир приходится почти 31%. В 2022 году на этом рынке «Самолет» выручил 122 млрд руб., что больше на 38% год к году и втрое, чем в 2020 году. Коммерческий директор ГК «Самолет» Кирилл Храпов говорит, что увеличение дохода компании произошло за счет строительства массового жилья и запуска собственных программ субсидирования ипотеки.

Такие программы застройщиков, называемые еще околонулевой ипотекой, прошлой осенью вызвали недовольство ЦБ, пообещавшего бороться с подобной практикой увеличением требований к банкам—партнерам девелоперов. Претензия регулятора вызвана тем, что в таком случае квартиры для покупателей обходятся дороже рыночной стоимости, так как в конечную цену застройщики закладывают свои затраты на субсидии по кредитным ставкам. В прошлом году крупным застройщикам удалось продать с «околонулевой» ипотекой 25–30% от всего объема, некоторым компаниям удалось перешагнуть и 43%, делится своими подсчетами источник “Ъ” среди банкиров.

Впрочем, не всем девелоперам из топ-5 такие программы помогли нарастить продажи в 2022 году.

Так, у «Донстроя» продажи в Москве сократились на 40,7% год к году, до 87,6 млрд руб., у А101 — на 11,4%, до 66,7 млрд руб. В «Донстрое» говорят, что «текущая ситуация на рынке недвижимости, связанная с СВО и ее последствиями», сильнее всего ударила по сегменту жилья бизнес-класса, в котором работает компания. В А101 на запрос “Ъ” не ответили.

Между тем аналитики Центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ ВШЭ в своем обзоре пишут, что жилищный сектор в целом, несмотря на кризисные явления, «завершил свое годовое экономическое "ралли" в 2022 году достаточно благополучно», так как за это время введено более 100 млн кв. м — почти на 15% больше год к году. Но неопределенность на рынке нарастает, и, по мнению центра, сегмент жилья возьмет паузу по объему строительства на ближайшие год-два.

Халиль Аминов, Дарья Андрианова