Регионы начинают перестраивать логистику

Фактор неопределенности, ставший причиной падения поглощения складской недвижимости в 2022 году на 43%, продолжит влиять на рынок. В этом году объем арендованных и проданных площадей может снизиться еще на 5–10%. Но если в прошлом году основной спад пришелся на регионы, то сейчас здесь из-за перераспределения логистики может быть реализован отложенный спрос.

Общий объем сделок с качественными складскими площадями в России в 2023 году может сократиться на 8–9%, до 2,4 млн кв. м, год к году, прогнозирует NF Group. В IBC Real Estate ждут, что в России в этом году будет поглощено 2,2 млн кв. м такой недвижимости, что на 5–10% ниже показателя прошлого года. В Ricci рассчитывают на сохранение спроса в Московском регионе примерно на уровне 2022 года, оценивая объем сделок здесь в 1,3–1,5 млн кв. м.

Минувший год обернулся резким падением спроса на складскую недвижимость. Объем поглощения таких активов в России, по подсчетам NF Group, сократился на 43%.

Выраженным спад оказался на региональных рынках, где объем сделок сократился более чем в два раза, до 630 тыс. кв. м. В Москве объем сделок снизился на 38,2%, до 2,71 млн кв. м. Активность в столице частично объясняется уходом с рынка зарубежных компаний, высвобождавших площади, говорит партнер NF Group Константин Фомиченко. Но сейчас основные оптимизационные процессы уже прошли, а объем строящегося спекулятивного предложения ограничен, говорит региональный директор департамента индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.

Снижение спроса на склады в регионах господин Фомиченко связывает с высоким спросом на такую недвижимость в 2021 году и с текущей общей неопределенностью. «Некоторые компании приостановили планы по возможной экспансии, хотя и сохранили к ней интерес»,— говорит он. Рынок Санкт-Петербурга, по мнению аналитиков IBC Real Estate, оказался в зоне более высокого риска из-за перераспределения логистических потоков. Ограниченный спрос на региональные склады привел и к замедлению роста арендных ставок. Среднее значение по итогам 2022 года увеличилось на 9%, до 5,35 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в NF Group. В 2021 году, для сравнения, ставки аренды росли на 32%.

В этом году Константин Фомиченко ждет увеличения доли региональных сделок, руководствуясь растущим интересом к ним потенциальных арендаторов.

Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай говорит, что спрос в регионах отличает большая волатильность, но не исключает, что такие рынки поддержит переориентация логистических потоков. Перспективными с точки зрения поглощения складской недвижимости она считает Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Самару и Казань. С этим соглашается Виктор Афанасенко, указывая на перегруженность восточного коридора Россия—Китай.

Пока основной спрос на складские помещения в регионах формируют розничные сети. По данным NF Group, в 2022 году на них пришелся 61% региональных сделок. В Nikoliers говорят, что операторы розничной торговли по итогам года сформировали 69% сделок аренды и покупки складов в регионах, тогда как на онлайн-ритейл пришлось всего 14%. В Москве ситуация обратная — здесь на сектор электронной коммерции пришлось 44% сделок за 2022 год.

Хотя гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров не видит отложенного спроса розничных операторов на региональные склады. По его мнению, поиск новых площадей продолжают крупнейшие сети, но скорее сохраняют, а не наращивают активность. Также существует спрос со стороны онлайн-операторов, но остальные игроки пока не планируют активную региональную экспансию, говорит господин Бурмистров. Но он не исключает, что дополнительная потребность в региональных площадях возникнет у логистов и дистрибуторов. Директор по аренде Radius Group Александра Шакола считает, что основным драйвером спроса на склады остаются участники рынка e-commerce, также активны компании из транспортной, логистической и производственной отраслей.

Александра Мерцалова