Как меняется рынок гибких офисов в Москве

Московские коворкинги опустели на треть — за минувший год доля свободных площадей на рынке гибких офисов удвоилась. Если в 2021-м она составляла 14%, то к концу 2022-го увеличилась до 35%, подсчитали аналитики Commonwealth Partnership. Вместе с тем ушедших иностранных клиентов заменили отечественные компании с госучастием. На этом фоне, отмечают участники рынка, изменились суммы сделок и условия контрактов. Тему продолжит Елена Иванова.

Операторы коворкингов в разгар пандемии делали ставку на корпоративных клиентов, их доля в портфеле большинства игроков достигала 90%. В 2022 году, когда многие компании покинули страну, искать их стало сложнее. Пришлось жертвовать выручкой и подписывать контракты с дисконтом в 10-15%. Но к декабрю все равно больше трети площадей коворкингов в Москве оказались невостребованными, выяснили в Commonwealth Partnership.

На место старых пришли новые клиенты, в основном IT-компании с госучастием. Чтобы адаптироваться под их запросы, офисы приходилось переоборудовать, пояснил гендиректор сети «Ключ» Георгий Голенев: «Где-то необходимо предусмотреть установку турникетов, где-то — увеличить количество видеокамер и сроки, в течение которых мы храним данные с них. Также в госкомпаниях есть норма о том, что соединение к интернету должно быть проводным. С другой стороны, длинный контракт достаточно выгоден. Но сейчас договоры становятся ближе по смыслу к классической аренде.

Мы создавали определенную историю жизни для молодых креативных людей, делали прикольные сервисы и условия, а сейчас фокус смещается на обычные параметры аренды: сколько метров, сколько срок.

То есть мы просто оказываемся в конкуренции со всем рынком коммерческой недвижимости».

Частичным решением проблемы стала экспансия на зарубежные рынки, куда отправилась часть прежних клиентов. Главным направлением стали Объединенные Арабские Эмираты, куда в 2022-м релоцировались сотни российских специалистов и стартапов. Как в октябре писал “Ъ”, развивавший в Москве гибкие офисы девелопер Codevelopment вложил в покупку офиса в Дубае почти за 2 млрд руб.

Правда, закрепиться за местном рынке, рассчитывая только на российских клиентов, довольно сложно, отметил управляющий сетью готовых офисов Space 1 Михаил Бродников: «Российские компании, которые открыли свои представительства, это не релоцированные сотрудники, а это бизнес, который смотрит на другой рынок. У нас в этом году экспансия планируется в Дубай, процесс начался в 2022-м. Рынок, честно говоря, заметно отличается от московского. Там не так представлен продукт сервисных офисов, клиент несильно избалован предложением.

С другой стороны, там существует дефицит готовых помещений, клиент пока не представляет, насколько это решение может помочь ему. Но в стране работают западные конкуренты, там все выкуплено. Вместе с тем, поскольку Россия позже США и Европы начала внедрять гибкие офисы, то операторы сразу же делали продукт, который сильно адаптирован под текущие потребности, поэтому сейчас мы находимся на передовой».

Сложности у участников рынка в Москве возникают не только из-за отъезда клиентов за рубеж — в столице в минувшем году заметно выросло предложение. По данным компании NF Group, в январе-августе в городе появилось 15 новых коворкингов площадью 104 тыс. кв. м, что на 30% больше, чем за весь 2021 год.

Но, учитывая упавший спрос на такие офисы, в дальнейшем темпы вывода новых площадей замедлится, заметил партнер консалтинговой компании Nikoliers Владимир Сергунин: «Необходимо, чтобы заполнилась текущая вакансия прежде всего, после чего уже будут появляться и сдаваться новые площади.

Российскому бизнесу и азиатским компаниям, которые сейчас будут замещать, по сути, ушедших игроков, нужно какое-то время для того, чтобы сделать так называемый сетап производства, выйти на рынок.

По нашим оценкам, этот процесс займет от девяти до 12 месяцев. Это означает, что уже к следующей осени вакансия начнет падать примерно до 20%, как минимум на 15% увеличится спрос, если будут сданы текущие площади. Стратегически все равно гибкие офисы и пространства будут востребованы».

Коворкинги при этом все чаще привлекают фрилансеров и сотрудников компаний без офиса, которых вывели за штат. Так, в 2022-м доля таких клиентов у игроков рынка впервые за последние годы выросла. Правда, компенсировать уход крупных арендаторов, это бизнесу все равно не помогает.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".

Елизавета Скобцова