Объем вложений в такую недвижимость в 2022 году вырос в десятки раз

На фоне ухода международных компаний с российского рынка объем вложений в производственную недвижимость в 2022 году стал рекордным, достигнув 90 млрд руб. Однако у локальных игроков, ставших новыми владельцами заводов, могут возникнуть трудности с поставками зарубежного сырья и обслуживанием оборудования, предупреждают эксперты. Они напоминают, что исход западных игроков уже практически закончился и в этом году таких сделок станет меньше.

В 2022 году объем инвестиций в российскую производственную недвижимость составил рекордное значение — 83 млрд руб., подсчитали в IBC Real Estate. У Nikoliers более высокие оценки: по их данным, показатель составил 90 млрд руб. Для сравнения: в 2019–2020 годах в данном сегменте были закрыты лишь единичные сделки, а суммы вложений составили 4 млрд и 4,5 млрд руб. соответственно, отмечают в IBC Real Estate.

Никогда такого не было

На протяжении 30 лет многие крупнейшие мировые производители заходили на российский рынок, который был и остается крупным потребительским рынком со значительным потенциалом роста и с недорогой относительно Европы рабочей силой, отмечает директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости «Технологии доверия» Саян Цыренов. Поэтому, продолжает он, неудивительно, что, когда большая часть производителей из Западной Европы и США начали выход с российского рынка в течение 2022 года, это привело к рекордным вложениям в сегмент производственной недвижимости со стороны местных компаний.

В прошлом году 75% от объема всех трансакций составили сделки по продаже международными компаниями своих активов в РФ, уточнили в IBC Real Estate. Основными уходящими игроками стали компании из США и Финляндии, а претендентами на данные активы стал российский бизнес. Пик исхода ожидаемо пришелся на вторую половину года, когда и был закрыт практически весь объем трансакций.

К примеру, ГК ФСК Владимира Воронина оценочно за 13–17 млрд руб. выкупила два завода по производству листового стекла в Рязани и Ростовской области, которые раньше принадлежали американской Guardian Glass. Автодилер «Автодом» выкупил подмосковный автомобильный завод у немецкой Mercedes-Benz за 4–5 млрд руб., а «ЭксОйл групп» — воронежский маслозавод у американской Bunge за 6–9 млрд руб., напоминают аналитики. В основном продажа бизнеса происходила локальному менеджменту либо ключевым партнерам компании, но в редких случаях бизнес приобретали конкуренты, отмечает управляющий партнер NF Group Алексей Новиков.

На фоне массового исхода из России международных производителей данный тренд обусловлен не только ростом актуальности повестки импортозамещения, но и появлением на рынке довольно привлекательных для бизнеса предложений — локальные инвесторы получили возможность приобретения высококачественных активов с существенным дисконтом, поясняет член совета директоров IBC Real Estate Микаэл Казарян. Это беспрецедентная ситуация, когда современные качественные предприятия, которые были созданы крупнейшими иностранными компаниями совместно с локальными представителями, вдруг разом оказались на рынке и их стало можно приобрести, что было бы трудно представить на стабильном рынке, добавляет он.

Перспективы импортозамещения

Сохранение долгосрочной эффективности и объемов выпуска продукции предприятий после продажи локальному бизнесу пока остается под вопросом, поскольку эксплуатация иностранного оборудования и технического наполнения объектов недвижимости значительно затрудняется в силу множественных ограничений и запретов на ввоз товаров двойного назначения, считают эксперты IBC Real Estate. Программа импортозамещения способна дать ощутимые результаты только в ближайшие пару лет, но помимо увеличения объемов производства продукции, выпускаемой под российскими брендами, такая мера будет способствовать повышению конкурентоспособности этой продукции в том числе для последующего импорта, считает эксперт «НЭО Центра» Елена Варламова.

Однако каждая отрасль довольно специфична. В пищевой промышленности заместить сырье значительно легче — в большинстве случаев оно и было местным — и гораздо легче понимать спрос на такую продукцию, отмечает Саян Цыренов. В машиностроении и автопромышленности доля зарубежных компонентов оставалась очень высокой, а также почти всегда присутствует иностранное программное обеспечение, которое заменить очень непросто, добавляет он. По словам эксперта, в случае невозможности замещения производственную недвижимость можно использовать под другое производство при условии удачного расположения и удобных логистических цепочек. Хотя покупатели обычно просчитывают все риски перед приобретением таких активов, поэтому, скорее всего, им уже удалось наладить поставки сырья и материалов, полагает управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.

Рекорды инвесторов в недвижимость

По данным IBC Real Estate, общий объем инвестиционных вложений в недвижимость России по итогам 2022 года обновил исторический максимум, превысив показатель 2021-го на 36%, и составил более 494 млрд руб. без учета трансакций с объектами производственной недвижимости. «В связи с продолжающимся процессом ухода иностранных собственников с российского рынка в 2023 году мы также сможем наблюдать крупные сделки с объектами коммерческой недвижимости, в том числе производственной»,— ожидает руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.

По мнению аналитиков, в 2023 году сохранится тренд на выкуп активов уходящих иностранных компаний, импортозамещение и активное вовлечение локальных игроков, а также компаний из дружественных стран. Учитывая нестабильный макроэкономический фон, в 2023-м в IBC Real Estate ожидают сокращения вложений со стороны инвесторов на 15–20%. Таким образом, объем инвестиционных сделок составит примерно 400–420 млрд руб.

Ряд запущенных в прошлом году процессов, которые не были завершены, перешел на текущий год, но горячка уходов иностранных компаний с российского рынка уже закончилась и компании будут более взвешенно подходить к продаже своего производства в России, считает Николай Казанский. Тем не менее, продолжает он, трудно строить прогнозы, так как факторы, влияющие на эти процессы, далеко не всегда носят экономический характер. Однако в перспективе двух-трех лет на фоне развития внутреннего туризма и активной господдержки отечественных производителей особенно привлекательными для инвесторов станут новые форматы недвижимости, резюмирует Микаэл Казарян.

Например, это активно развивающийся сегмент light industrial — площадки, специально спроектированные для размещения малых и средних производств, добавляет директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ПИК Александр Манунин. МСП до сих пор оставался вне зоны внимания системных игроков, что привело к значительному дефициту предложения. «Между тем,— отмечает эксперт,— развитие импортозамещения требует наличия качественных площадок для размещения производства, причем наиболее перспективными являются локации внутри города, что позволяет создавать рабочие места и снижать нагрузку на транспортную сеть».

Дарья Андрианова