Как найти в Москве надежный объект для инвестиций

Многие инвесторы, традиционно вкладывающие средства в рынок недвижимости, в последнее время стали активно искать новые инструменты инвестирования. Девелоперы, моментально уловив этот запрос, стали предлагать офисные площади в качестве стабильного источника приумножения капитала. Однако действительно интересные проекты в исторической части Москвы можно пересчитать по пальцам. Один из таковых — премиальный бизнес-центр «Королев», создаваемый в деловом кластере «Рассвет» на Красной Пресне.

Оживление интереса среди широкого круга инвесторов к офисным активам сегодня наблюдается неслучайно. Бизнес-центры, некогда интересовавшие в основном институциональных инвесторов, например из числа крупных фондов, сейчас стали доступны и частным инвесторам. Одна из причин — снижение стоимости входа в такие проекты, говорит гендиректор компании Remain Дмитрий Клапша. Иногда стоимость «квадрата» в строящихся бизнес-центрах класса A может быть эквивалентна прайсу у застройщиков жилья бизнес-класса. Доходность от перепродажи такой квартиры после ввода ЖК в эксплуатацию сейчас едва превышает 10%.

В то же время в офисном сегменте этот показатель может оказаться значительно выше. Если продать выкупленный на стадии строительства лот после сдачи объекта в эксплуатацию, то возможно выручить 35–40% сверх суммы, вложенной в покупку, говорит директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. Как правило, такая доходность достигается за два с половиной—три года — это время, пока идет строительство. В прошлом году, говорит директор направления продаж и приобретений отдела по работе с офисными помещениями CORE.XP Александр Пятин, 58% приобретенных офисных помещений находились в строящихся объектах, при этом средний размер купленного офисного помещения составил 641 кв. м. Заметная часть лотов приходится на небольшие пространства от 60 кв. м, что является лишним подтверждением притоку в этот сегмент рынка коммерческой недвижимости частных инвесторов.

Еще одно преимущество владения офисными площадями — возможность отдать управление объектом профессиональной УК застройщика. Консультанты приводят пример, когда инвесторы, продавая свои квартиры, купленные под сдачу в аренду или дальнейшую их реализацию для фиксации прибыли, перекладывают вырученные средства в небольшие офисные площади.

Для более консервативных инвесторов, которые готовы держать в своем портфеле офисные площади надолго, и компаний, приобретающих такие объекты под свои нужды, окупаемость вложений составляет менее десяти лет. Это оптимальное время для долгосрочных инвестиций.

Инвесторы быстро сориентировались

По итогам прошлого года доля продаж конечным пользователям, в том числе инвесторам, офисных площадей в объектах классов А и В увеличилась на 6 процентных пунктов (п. п.), достигнув 17%, говорит руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина. Александр Пятин подтверждает эти данные, добавляя, что за весь 2022 год объем купли-продажи на офисном рынке Москвы составил 217 тыс. кв. м, что на 15% больше по сравнению с 2021 годом. Эксперт подчеркивает, что офисные площади покупают как инвесторы, так и компании для своих нужд. «Это,—констатирует господин Пятин,— классический инструмент сохранения капитала в условиях неопределенности и возможность диверсификации источников получения прибыли».

При выборе объекта для инвестирования потенциальные покупатели рассматривают бизнес-центры в престижных локациях с хорошей транспортной доступностью. Офисные пространства в таких районах привлекательны для арендаторов, что увеличивает шансы инвесторов на рост даже пассивного дохода за счет будущего роста арендных ставок. Лоты в офисных центрах, строящихся в топовых местах города, добавляет Дмитрий Клапша, раскупаются моментально. Высокий спрос на такие объекты эксперт объясняет их нехваткой на московском рынке. Действительно ликвидных объектов в офисном сегменте считаное количество. Консультанты называют с ходу стартовавший проект KR Properties по строительству бизнес-центра «Королев» в деловом кластере «Рассвет» в Столярном переулке на Красной Пресне.

Транспортная доступность этого района — одна из лучших в столице. До станции метро «Улица 1905 года» пять минут ходьбы от будущего офисного центра, до «Краснопресненской» — десять. До Третьего транспортного кольца пять минут езды, до Садового кольца — около восьми минут, примерно десять минут до Кремля и столько же до Белорусского вокзала. Для автовладельцев во всем деловом кластере «Рассвет» предусмотрен паркинг на 900 машино-мест.

Банки, которые стали выдавать бизнес-ипотеку не только компаниям, но и физическим лицам на покупку офисных площадей, при одобрении кредита также внимательно изучают локацию выбираемого объекта. Для них это является фактором сокращения рисков снижения капитализации кредитуемых лотов. Бизнес-центры в престижных районах способны выдержать любые натиски экономических штормов, в отличие от тех, что расположены неудачно или вдали от основных деловых кластеров города.

Кстати, запуск банками бизнес-ипотеки стал еще одной причиной, из-за которой спрос на инвестиционные офисные площади стал увеличиваться. Максимальный размер такого кредита достигает 500 млн руб., а срок его погашения превышает 14 лет.

Шаг в историю

Для такого опытного игрока на офисном рынке, как KR Properties, в чьем портфеле находится более 950 тыс. кв. м различной недвижимости, продажа площадей в своих бизнес-центрах — нехарактерная стратегия. Например, практически все площади в деловых кварталах «Красная роза» и «Даниловская мануфактура» принадлежат девелоперу и управляются им. Сейчас это самые успешные в Москве деловые кластеры: «Красная роза» по праву считается IT-районом из-за наличия таких крупных арендаторов, как «Яндекс» и АНО «Диалог», а «Даниловская мануфактура» привлекает представителей креативных индустрий. За все время работы KR Properties на офисном рынке во всех деловых кластерах, включая «Красную розу» и Даниловскую мануфактуру, пул арендаторов у девелопера превысил 600 компаний.

Уникальность проекта в деловом кластере «Рассвет» определяет его историческое прошлое. Такая недвижимость всегда в цене. Неслучайно, объекты, имеющие важное культурное значение для города, находятся в поле зрения многих инвесторов. В разряд таковых входит и здание, где будет расположен бизнес-центр «Королев». Это памятник архитектуры, построенный в 1912 году для мебельно-столярной фабрики «Мюръ и Мерилизъ» по проекту Романа Клейна. Для Москвы конца XIX — начала ХХ веков это легендарная фигура — по его проекту были построены самые знаковые объекты в городе: нынешнее здание Музея изобразительных искусств имени Пушкина, ЦУМ, Средние торговые ряды на Красной площади. В советское время на месте бывшей фабрики «Мюръ и Мерилизъ» располагался машиностроительный завод «Рассвет», где работал конструктор Сергей Королев, один из основателей отечественной ракетно-космической отрасли. Вот почему новый премиальный бизнес-центр назван «Королев».

С исторической точки зрения эта локация, безусловно, бесценна. KR Properties учел это в проекте реставрации и архитектурной концепции нового офисного пространства, разработанной совместно немецким бюро UP+ и архитекторами из российского DNK ag. Сейчас во многих крупных городах мира ищут способы современного применения объектов культурного наследия, и одно из решений — создание в них премиальных офисов. Так что планы KR Properties по «Королеву» вполне отвечают этому тренду.

Благодаря тому что в будущем бизнес-центре значительная часть первоначальной кирпичной кладки сохранилась, девелопер в ходе реставрации здания воссоздаст исторические фасады, а постройки, не имеющие исторической ценности, демонтирует, что позволит открыть невероятный вид объекта. Во внутренних интерьерах сохранится несколько подлинных столярных заполнений дверных проемов, декорированных в готическом стиле, а также подлинное металлическое ограждение лестницы и ограждение лифтовой шахты 1913 года.

В самом здании высокие потолки под 4,5 м, индустриальные окна, которые были установлены еще при первоначальном проекте архитектора Клейна. А с верхних этажей откроется вид на католическую церковь Непорочного Зачатия Девы Марии.

В то же время офисные пространства и объекты стрит-ритейла, которые будут на первом этаже и в цокольной части «Королева», станут современными пространствами, отвечающими всем требованиям бизнес-центра класса А. Многофункциональность площадей будет обеспечена за счет возможности создавать рабочее пространство на усмотрение собственников или арендаторов. В крупных компаниях, например, традиционно сотрудники работают в опен-спейсах, а в небольших — предпочитают специальные блоки для отдельных команд менеджеров. Кстати, небольшие форматы сейчас особенно пользуются спросом, говорит Дмитрий Клапша. В основном, по словам консультанта, их покупают небольшие компании для развития своего бизнеса.

Цена вопроса

Средняя стоимость офисных площадей в «Королеве» составляет 460 тыс. руб. за 1 кв. м, хотя это, конечно, не минимальный порог, установленный на московском рынке офисов класса А. Однако премия за локацию и исторический объект вполне допустима, так как эти факторы после его ввода заметно увеличат стоимость площадей, говорят консультанты. Более того, такая недвижимость со временем не только не теряет в цене, но и дорожает. В «Королеве» инвесторам предлагаются площади с небольшой нарезкой, что в центральных локациях встречается нечасто. Для инвесторов это снижает цену входа в этот сегмент, а значит, является еще одной мотивацией для вложения средств в высокодоходные активы.

Самый доступный лот в «Королеве», который есть в продаже,— офис на 26,5 кв. м за 13,8 млн руб. Но он единичный: у большей части лотов средняя площадь от 130 кв. м и выше. Например, офис на 466,6 кв. м с собственной террасой почти 62 кв. м на старте реставрации бизнес-центра обойдется в 201 млн руб. Такой же лот, но поменьше (офисная часть почти 340 кв. м, терраса 59,4 кв. м) предлагается за 172 млн руб. Самое дорогое помещение в бизнес-центре, находящееся сейчас в продаже, достигает 250 млн руб.— это 505 кв. м офисного пространства и терраса 36 кв. м. Иначе говоря, эти цены вполне вписываются в средний бюджет бизнес-ипотеки, учитывая, что у большинства банков, работающих с таким продуктом, максимальный размер такого кредита до 500 млн руб.

Почти из 30 офисных лотов в «Королеве», которые KR Properties вывел на рынок, только в 11 есть терраса, зато в остальных ее отсутствие компенсируется более просторными помещениями. Например, на площади 500 кв. м стоимостью 225 млн руб. компания среднего размера может разместить всех своих сотрудников.

Площади в бизнес-центре «Королев» вполне могут заинтересовать частных инвесторов, которые ищут способы получения стабильного арендного дохода. По данным NF Group, сейчас средняя ставка аренды в премиальных классах составляет 42–44 тыс. руб. за 1 кв. м в год и за первую фазу нового кризиса сократилась всего на 2,3%. Такие объекты в силу их дефицита на рынке каждый раз, когда экономика оказывается в зоне турбулентности, не подвержены серьезным колебаниям арендных ставок, говорят консультанты рынка недвижимости.

Исходя из этих цифр, можно подсчитать, что денежный поток от сдачи в аренду офиса 505 кв. м в «Королеве» его собственнику будет достигать 21–22 млн руб. При стоимости такого лота 225 млн руб. окупаемость вложений в его покупку составит около десяти лет. «Для арендного бизнеса это оптимальный срок»,— подчеркивает Дмитрий Клапша. Доходность от будущей сдачи в аренду будет в диапазоне 8–10% годовых, прогнозирует Андрей Кухар. Для консервативных инвесторов такое как раз подходит.

Учитывая, что сейчас на рынок в Москве выводится минимальное количество новых проектов премиальных офисов, после стабилизации экономической ситуации и роста спроса на такие площади может возникнуть серьезный дефицит предложения в таком сегменте. Такой расклад может повысить доходность объектов даже для консервативных инвесторов.

Подобное утверждение справедливо и для помещений стрит-ритейла, которые также предусмотрены в бизнес-центре «Королев». Таких лотов, находящихся сейчас в продаже, около двух десятков — самый компактный из них, почти 40 кв. м, обойдется в 21,3 млн руб. на этапе строительных работ. Вполне подходящий вариант для любого оператора сервисных услуг или салона красоты. Впрочем, в KR Properties говорят, что большую часть площадей стрит-ритейла готовы занять рестораторы. Это еще раз подтверждает, что «Рассвет» — это не только деловой кластер, но и модное гастрономическое пространство.

Максимальная площадь объекта стрит-ритейла на первом этаже премиального бизнес-центра — 403 кв. м, из которых 219 кв. м — это терраса, а текущая его стоимость составляет 215 млн руб. Отличный вариант, скажем, для авторского ресторана. В «Королеве» с террасами предусмотрены всего четыре помещения стрит-ритейла, их цена варьируется от 116 млн до 172 млн руб. И все они на первом этаже.

В сегменте стрит-ритейла, по словам руководителя направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Марины Марковой, сейчас наблюдается оживление. По ее словам, для некоторых операторов ритейла и общепита такие помещения оказались привлекательнее, чем в торговых центрах. В последних арендаторы из-за ухода международных брендов сталкиваются с потерей трафика.

Как показывает опыт, такие деловые кластеры, как «Рассвет», особенно востребованы компаниями, заинтересованными в привлечении лучших специалистов, для которых важна как локация офиса, так и его окружение, включая парковые зоны, где можно погулять в перерывах, места для встречи с коллегами и друзьями после работы. Все это тоже есть в «Рассвете», где, например, функционирует ставшее уже модным в Москве гастропространтсво — место тусовок для креативного класса. А до парка Декабрьского восстания на Трехгорном Валу десять минут неспешной ходьбы.

Благодаря менеджерам, работающим в уже существующих в «Рассвете» офисах, и жителям близлежащих районов, операторам стрит-ритейла, включая рестораторов, в будущем бизнес-центре «Королев» обеспечен стабильный трафик. Это еще один фактор в пользу высокого спроса не только на офисы, но и на площади сопутствующих сервисов в будущем офисном пространстве.

Сейчас в «Рассвете» в целом работает более 3,8 тыс. человек, а среднесуточная посещаемость всего делового кластера достигает 6 тыс. человек. Потенциальным клиентами операторов стрит-ритейла могут стать жители близлежащих кварталов, которых насчитывается свыше 85 тыс. Создаваемая девелопером инфраструктура в «Рассвете» станет дополнением к той, что уже есть в этом районе старомосковской застройки. Всеми этими преимуществами будут пользоваться инвесторы площадей в бизнес-центре «Королев». Удачная локация, отличная транспортная доступность, стабильный трафик позволяют сделать вывод, что «квадраты» в новом объекте в «Рассвете» станут высокодоходным активом в портфеле инвесторов.

Антон Боровой

ПАО ММЗ Рассвет

Реклама