По ипотеке планируется ввести надбавки

Российским банкам, которые являются заметными игроками на рынке новостроек, придется запастить дополнительным капиталом для продолжения бизнеса в том же темпе. Банк России намерен ввести надбавки к коэффициентам риска на жилье, которое продается по договору участия в долевом строительстве. Такие меры могут быть продиктованы риском перегрева ипотечного рынка при завышенных ценах на жилье, считают эксперты. Они же, как предполагают эксперты, могут спровоцировать смещение спроса на вторичный рынок.

В ЦБ готовятся ограничить рискованные практики ипотечного кредитования, предполагающие завышение стоимости жилья на первичном рынке.

Как следует из сообщения регулятора 17 февраля, банки будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении кредитов на жилье, приобретаемое по договору участия в долевом строительстве, в том числе в течение года после его ввода в эксплуатацию.

За прошлый год по количеству на этот сегмент пришелся 31% ипотечных продаж (409,9 тыс. кредитов), а по объему в денежном выражении — 43% (2,06 трлн руб.). Банк России ожидает обратную связь от банковского сообщества по этому проекту указания до 10 марта 2023 года.

«С распространением различных совместных программ банков и застройщиков увеличивается разница в ценах на жилье на первичном и вторичном рынках»,— заявили “Ъ” в ЦБ. «В момент сдачи дома в эксплуатацию цена квартиры по ипотечному договору может быть больше той цены, за которую ее можно продать на вторичном рынке,— указывают там.— Поэтому риск по ипотечным кредитам, обеспеченным недавно построенными квартирами, должен оцениваться так же, как по кредитам, предоставленным на приобретение жилья на первичном рынке, и учитывать разницу цен между первичным и вторичным рынками жилья». Проект указания, опубликованный 17 февраля, закрепляет за банками такую обязанность, указали в Банке России. «Эта мера будет способствовать накоплению банками запаса капитала по ипотечным кредитам, предоставленным для покупки жилья на первичном рынке»,— считает регулятор.

Повышенные коэффициенты риска влияют на достаточность капитала, поясняет управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов: «Чем выше коэффициент риска, тем больший запас капитала требуется под его покрытие, то есть тем меньше таких активов можно держать на балансе без увеличения капитала». По его оценке, ужесточение регулирования риск-весов по ипотеке «может быть связано с риском перегрева рынка при завышенных ценах на жилую недвижимость и ухудшении долговой нагрузки заемщиков, которое вызвано как бумом потребительского и ипотечного кредитования в последние годы, так и сильным отставанием динамики реальных доходов граждан от инфляции и темпов прироста долгов».

Применение данных надбавок может привести к росту средневзвешенных ставок выдачи в сегменте новостроек в целом, что в итоге охладит спрос в сегменте, считает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.

По расчетам ЦБ, средневзвешенная ставка по выданной ипотеке по договорам участия в долевом строительстве к началу 2023 года составляла 3,5%. Уровень средних ставок начиная с мая 2022 года находится на экстремально низком уровне (ниже 4% годовых) преимущественно из-за комбинированных схем с застройщиками. В докладе ЦБ на тему субсидированной ипотеки ранее пояснялось, что выглядящие «дешевыми» программы «льготной ипотеки от застройщика» на самом деле занижают процентную ставку, в том числе за счет повышения стоимости жилья (на 20–30%).

Вместе с тем, как ожидает Егор Лопатин, «в плюсе» окажутся заемщики, накопившие как минимум 30% суммы кредита на первоначальный взнос: по таким ссудам можно ожидать стагнации или даже небольшого снижения ставок. Как следует из проекта ЦБ, надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотек, выданных по программам господдержки клиентам с ПДН не более 60% и первоначальным взносом не менее 30%, применяться не будут. В то же время, по данным АО «Дом.РФ» на 25 января 2023 года, средневзвешенный первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой составлял 24,7% по всем видам программ (льготная, семейная, дальневосточная и ИТ-ипотека). «Одновременно с этим новации могут стимулировать рост ипотеки на вторичном рынке, где в прошлом году наблюдалось снижение стоимости жилья»,— заключает господин Лопатин.

Помимо этих мер ЦБ готовится обязать банки создавать повышенные резервы по ипотеке с экстремально низкими ставками.

Нормативный акт, как ожидается, вступит в силу 30 мая 2023 года. А в декабре 2022 года ЦБ вводил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичном рынке с первоначальным взносом ниже 10%. Тогда ЦБ пояснял, что на первичном рынке жилья застройщики начали активно рекламировать ипотеку без первоначального взноса (например, в рассрочку). «Исторические данные банков показывают, что заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска»,— объясняли в ЦБ.

Ольга Шерункова