Цены на нее продолжают снижаться

Ограниченный спрос и увеличившийся объем предложения продолжают давить на стоимость долгосрочной аренды на крупнейших региональных рынках России: цены медленно снижаются. Это вынуждает собственников активнее идти навстречу потенциальным арендаторам, предоставляя дисконты. Наиболее лояльны владельцы жилья, купившие недвижимость в ипотеку и теперь стремящиеся снизить собственную долговую нагрузку. Весной спрос на аренду может начать расти, но рынок сильно зависит от внешних факторов, прогнозировать влияние которых сложно, констатируют аналитики.

Средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в феврале составила 21,2 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 30,5 тыс. руб. Относительно января эти показатели сократились на 0,4% и 1,2% соответственно. Такие данные приводит «Циан.Аналитика». Основной тренд на рынке не изменился: средние ставки продолжают медленно снижаться, поясняют в компании.

Согласно оценкам «Этажей», средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в крупных городах страны сейчас 21 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 25,5 тыс. руб.

Относительно января аналитики также зафиксировали незначительное снижение этих показателей, менее чем на 1%.

Самым выраженным снижение средней стоимости аренды за месяц, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», оказалось в Воронеже. Однокомнатные квартиры в городе подешевели на 5,5%, до 15,4 тыс. руб. в месяц. В Красноярске снижение за аналогичный период составило 4,6%, до 18,8 тыс. руб. в месяц. Средневзвешенную стоимость аренды в Санкт-Петербурге аналитики «Авито Недвижимости» оценивают в 26 тыс. руб. в месяц. К январю показатель сократился на 3,7%, февралю прошлого года — на 13,3%.

В «Этажах» заметили сокращение на 1,7% средней стоимости аренды «однушек» в Омске, до 15,74 тыс. руб. в месяц. Но динамика в регионах разноплановая. В Нижнем Новгороде средняя стоимость аренды «однушек» за месяц, по подсчетам «Циан.Аналитики», выросла на 6,4%, до 21,5 тыс. руб. в месяц. В Тюмени, согласно данным «Этажей», квартиры подорожали на 1,4%, до 18,35 тыс. руб. в месяц. В Ростове-на-Дону месячный прирост около 1%, до 19,8 тыс. руб. в месяц.

В Москве, согласно оценкам «Циан.Аналитики», средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в феврале составила 43,5 тыс. руб. в месяц. За месяц показатель вырос на 0,5%, но за год — сократился на 13%. Замдиректора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова указывает, что самой низкой средняя ставка остается в ЮВАО — 33 тыс. руб. в месяц, самой высокой — в ЦАО, 55 тыс. руб. Спрос на жилье в массовом сегменте эксперт называет неактивным: на рынке сохраняется сезонное затишье, способствующее росту конкуренции за потенциальных арендаторов.

Собственники, по наблюдениям госпожи Поляковой, преимущественно готовы торговаться, снижая стоимость найма на 5−10%.

Размер скидок не меняется, но арендодатели готовы идти и на другие уступки: разбивать сумму страхового депозита, размещать квартирантов с детьми и домашними животными, докупать необходимые предметы и проч., говорит эксперт. Она добавляет, что при высоком спросе лояльность уменьшается в два раза. В сегменте высокобюджетной аренды руководитель направления «аренда» Apple Real Estate Владимир Родионов видит постепенное восстановление спроса. Хотя к росту цен это пока не ведет: за год аренда дорогих квартир в Москве подешевела на 15% и более, этот разрыв пока сохраняется.

Хотя некоторые признаки оживления уже отмечаются и в массовом сегменте. Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев констатирует, что в феврале интерес пользователей к объявлениям вырос на 7,1% к показателям января. Объем предложения за год, по оценкам сервиса, увеличился на 31,6%. Но сейчас динамика незначительная. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов говорит, что за месяц общее количество объявлений о долгосрочной аренде на крупнейших региональных рынках даже сократилось на 1%, до 58 тыс. лотов.

Помимо колебаний спроса и предложения определяющим для рынка фактором остается реальная покупательная способность арендаторов, констатирует директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова.

«За предшествующие несколько лет ставки выросли настолько, что стали неподъемными, в результате ценовые ожидания оказались на 10−15% ниже заявленных ставок»,— поясняет она. Эксперт добавляет, что арендодатели, находящиеся в ипотеке, сейчас играют большую роль в демпинге: они готовы на заметный дисконт для снижения собственной долговой нагрузки.

Оксана Полякова при отсутствии новых потрясений ждет сезонного роста активности арендаторов в марте-апреле. Но предпосылок к росту цен на квартиры пока не видит. Аналогичный прогноз делает госпожа Павлинова. Эксперт констатирует, что помимо баланса спроса и предложения ситуация на рынке зависит от доступности приобретения собственного жилья. «Если ипотечные ставки на вторичном рынке будут расти — это может подогревать интерес к съемному жилью»,— рассуждает она.

Константин Каменев рассчитывает, что в этом году на рынок долгосрочной аренды в целом окажут позитивный эффект постепенное возвращение уехавших из страны в прошлом году россиян, общая стабилизация рынка. Но влияющие на рынок долгосрочной аренды внешние факторы, по мнению господина Попова, сейчас тяжело однозначно кодифицировать. «С одной стороны, растут экономические издержки, с другой — реализуются значительные меры социальной поддержки широких слоев населения»,— рассуждает он.

Александра Мерцалова