Cегменты

Доля проектов комфорт-класса в Петербурге по итогам 2022 года составляет около 69% в общем предложении строящегося жилья. Проекты класса эконом постепенно уходят. Впрочем, некоторые эксперты не исключают, что ухудшение экономической ситуации вновь заставит девелоперов упрощать проекты.

Эксперты отмечают, что спрос в массовом сегменте показывает большую стабильность на фоне падения в премиальном и элитном сегментах. Активное затоваривание рынка масштабными проектами в 2018–2019 годах и переход на проектное финансирование замедлили вывод на рынок новых проектов в 2020–2021 годах. В продажу выходили в основном корпуса в уже реализующихся проектах. Рекордные объемы ввода и раскрытие эскроу-счетов позволили девелоперам накопить земельный банк и инвестировать средства в новые проекты. Однако количество квартир, пополнивших рынок, снизилось на 23%, что связано с тенденцией к более сдержанному подходу в части вывода нового предложения на рынок, особенно в составе крупных проектов массового сегмента.

Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers, говорит: «Как итог — на фоне сохраняющейся высокой экономической неопределенности и снижения покупательской активности девелоперы дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов, особенно в составе проектов комплексного освоения территорий».

Традиционно доминирующая доля объема нового предложения была сформирована проектами комфорт-класса — 77%, или 43,2 тыс. квартир. На периферии потенциал массового девелопмента сосредоточен в Невском районе, который выступает одним из лидеров в освоении промзон Петербурга, а также в локациях Шувалово, Парголово, Ржевка и на юго-западе города по направлению к Стрельне. За пределами КАД девелоперы были особенно активны в Пушкинском районе, где состоялось сразу девять стартов продаж.

По словам госпожи Базаевой, в 2022 году в Петербурге количество квартир, представленных в экспозиции, в проектах комфорт-класса за год практически не изменилось (–3% к 2021 году), при этом их доля сократилась с 76 до 69%. Средняя цена квартир комфорт-класса в продаже составила 9 млн рублей (+15% к 2021 году). По данным Nikoliers, за 2022 год на первичном рынке было заключено 42,8 тыс. ДДУ, а доля ипотечных сделок в общем объеме ДДУ достигла 79%. При этом большинство из этих сделок пришлось на комфорт-класс (88%, или 29,5 тыс. ДДУ).

Динамичный сегмент

Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX, говорит, что основной тренд сейчас — повышение классности проектов. «Причем одним из самых динамично развивающихся сегментов является комфорт, который чаще всего покупают для проживания, а не для инвестиций. Кроме того, застройщики добавляют в проекты этого класса большое количество опций и решений, которые впоследствии позволяют повысить статус проекта до уровня бизнес-класса. Таким образом, с учетом того, что установился рынок покупателя, в долгосрочной перспективе можно ожидать постепенное вымывание предложения квартир эконом-класса». Он считает, что на эконом-класс сегодня в Петербурге приходится 23% предложения.

«В январе 2023 года средняя цена квадратного метра в классе стандарт составила 162 тыс. рублей, в классе комфорт — 192 тыс., в классе комфорт плюс — 268 тыс., в бизнес-классе — 320 тыс.»,— приводит данные господин Андрианов.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, считает, что рынок жилья комфорт-класса за последние пять лет демонстрирует убедительное развитие. «И дело не только в расширении престижных локаций. Сегодняшний комфорт-класс в некоторых проектах продолжает обрастать опциями, которые ранее относились исключительно к бизнес-формату: планировки с мастер-спальнями, интеграция системы "умный дом", концепция благоустройства и безопасности, современные инженерные решения вплоть до установки систем очистки питьевой воды. Как это часто случается в других сегментах экономики, такое развитие дополнительных комфортных функций связано с совершенствованием и инновациями в более высоких классах продукта. Ведь когда-то и простой мобильный телефон был символом достатка, пока технология не стала распространенной и обыденной. Так же и с недвижимостью: вполне возможно, что еще через пять лет в комфорт-классе будет преобладать отделка более высокого качества, добавятся сервисные опции, террасы и автоматизированные паркинги».

Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, констатирует: «Жилье эконом-класса постепенно исчезает с рынка. Таких проектов в крупных городах вроде Петербурга и Москвы строится все меньше и меньше. Это связано с тем, что изменились запросы со стороны покупателей, которые стали более требовательными. Плюс высокая конкуренция подталкивает девелоперов к созданию в своих проектах более интересной архитектуры и квартирографии, благоустройству, отделке общественных зон, что в конечном счете повышает уровень проектов. В целом комфорт-класс — это сейчас самый ходовой продукт, который пользуется наибольшим спросом».

Алина Базаева с ним согласна: «За последние несколько лет требования клиентов изменились. Несмотря на то, что ипотечная ставка и стоимость играют важнейшую роль при принятии решения о покупке квартиры, потребители выбирают не только условия покупки и квадратные метры, но и концепцию. Инфраструктура, окружение, вид из окна, природные и концептуальные качественные характеристики — все это влияет на выбор потребителя. Каждый человек пытается повысить уровень и качество своей жизни, а не просто получить квартиру определенной площади».

Трансформация жилья

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», вспоминает как происходила маркетинговая трансформация строящегося жилья массового спроса: «Первая итерация заключалась в исключении понятия "эконом" и заменой его на стандартное жилье. Таким термином аккуратно называется застройка по тиражируемым проектам, многоэтажная, относительно плотная. Но это постепенно отходящий продукт. Комфорт-класс — это набор опций: от планировок, количества квартир на этаже и адекватной этажности до дворовых пространств, возможностей для стрит-ритейла и дополнительных улучшений со стороны девелопера (разного рода общественных пространств, улучшенных материалов отделки). В последние пять лет сформировался спрос на недвижимость комфорт-класса именно в таком прочтении. За счет этих опций происходит довольно широкое распределение по стоимости квадратного метра, но в целом все называется «комфортом».

Директор девелоперской компании UDS Всеволод Иванов отмечает, что повышению класса проектов способствует также и развитие технологий: «Объекты класса комфорт в последние пять лет плавно повышали планку качества, все ближе подбираясь к бизнес-классу. Стоит также отметить изменения, связанные с адаптацией к социальным явлениям. Люди стали жить иначе, а значит, и дома им нужны другие. Например, возросла потребность в функциональных общественных пространствах (таких как придомовая территория, лобби). И если в классе стандарт создание мультимедийных интерактивных зон или коворкингов — революционно сложный шаг, то в комфорт-классе подобные пространства приобрели статус обязательных. Требования к технологичности также возросли: современный покупатель хочет иметь возможность попадать на территорию ЖК с помощью Face ID, пользоваться "умными" лифтами, обезопасить квартиру датчиками защиты от протечки. Буквально пять лет назад это все было прерогативой классов бизнес и элит. А сейчас, благодаря снижению себестоимости высоких технологий, многие проекты комфорт-класса предоставляют своим жителям запрашиваемые сервисы».

Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон», также поддерживает тезис о том, что жилье эконом-класса, которое в последние годы принято обозначать термином «стандарт», постепенно уходит с рынка. «И на замену приходят проекты комфорт-класса. Это связано с тем, что у покупателей все больше повышаются требования к приобретаемому активу. Не играет роли, покупается недвижимость для личного проживания или с целью инвестиций,— в любом случае покупатель смотрит на проект жилого комплекса в целом»,— рассуждает она.

Госпожа Коротаевская полагает, что понятие «покупка квартиры» давно вышло за пределы самой квартиры. Сегодня клиенты девелоперских компаний оценивают и техническое оснащение дома, и проект благоустройства комплекса, и наличие зон для отдыха разных возрастных категорий жителей, обращают внимание и на коммерческие площади на первых этажах. «Потому что все необходимое для решения ежедневных бытовых вопросов должно быть рядом, под рукой. Этот тренд получил свое развитие в пандемийные годы и очень сильно закрепился на рынке. Скорее всего, в дальнейшем будет только развиваться. Во-первых, потому что дорожает ипотека, а во-вторых, потому что покупатели недвижимости привыкают к определенному качеству жизни, которое им дает жилье комфорт-класса. Поэтому требования к новым проектам становятся все более высокими»,— рассуждает эксперт.

«В комфорт-классе покупатели хотят получить продукт, который максимально соответствует их представлению о новом жилье. В первую очередь это касается планировочных решений. Эргономика квартиры крайне важна, потому что в небольшую 32–34-метровую площадь можно поместить все, что нужно для жизни, а можно и в 40-метровой организовать пространство неудобно и бестолково. Покупатели отдают предпочтение компактным и удобным квартирам — эти два критерия сейчас в тренде в сегменте комфорт-класса»,— говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», указывает, что сегодня проекты формата «эконом» в новом предложении практически не представлены на петербургском рынке, так как он не отвечает запросам современных покупателей на высокий уровень благоустройства. Она также полагает, что тенденцией последних лет можно назвать акцент на повышение функциональности планировочных решений: в частности, с каждым годом постепенно увеличивается доля евроформатов в квартирографии и, соответственно, спросе.

Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой Санкт-Петербург», не совсем согласен с коллегой. Он полагает, что сегодня на рынке нет принципиального разделения на эконом- и комфорт-класс, как это было, к примеру, десять лет назад. «Скорее речь идет о том, что есть рынок масс-маркета, к которому относятся оба этих класса. Они отличаются как характеристиками квартиры, так и самого комплекса, а также месторасположением и уровнем благоустройства. Вместе эти факторы и определяют разницу между экономом и комфортом. Они отличаются по стоимости, но конкурируют в рамках одного класса масс-маркет. Особняком стоят такие категории, как бизнес-класс и жилье элитного сегмента».

Он, однако, признает, что с точки зрения распределения спроса в зависимости от класса жилья на рынке действительно наблюдается смещение фокуса в сторону объектов комфорт-класса. Эта тенденция обусловлена двумя факторами. «Во-первых, это требование покупателей, которым необходим более высокий уровень качества жилья желательно при сохранении доступной стоимости. Сложность заключается в том, что при прочих равных повышенный класс жилья автоматически влечет за собой и более высокую себестоимость строительства, так как необходим иной уровень строительных материалов, отделки, планировочных решений, а также благоустройства и обеспеченности инфраструктурой. Вторым фактором является то, что вследствие изменений требований покупателей меняется и сам рынок. Чем больше становится проектов комфорт-класса, тем менее устойчиво чувствуют себя объекты класса эконом. И естественным образом они начинают подтягиваться к объектам более высокого класса по качеству концепции, продуманности планировочных решений, отделки и иных характеристик квартир или же комплекса. Таким образом, продавать квартиры эконом-сегмента, конкурируя только низкой стоимостью, становится нецелесообразно. Объекты начинают повышать свою классность. Если проводить аналогии, то качество тех объектов, которые сегодня относят себя к эконом-сегменту, существенно выше, чем это было пять-десять лет назад»,— рассуждает господин Фадеев.

От простоты не зарекайся

Петр Войчинский, гендиректор компании «МК-Элит», при этом предостерегает: «Рост стоимости жилья в многоквартирных домах на фоне стагнации (на самом деле — снижения) доходов граждан может развернуть тенденцию и в обратную сторону. И тогда тем, кто решает свои жилищные проблемы, придется покупать жесткий эконом по цене бывшего комфорта».

Павел Евсюков, руководитель отдела по развитию продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG, рассуждает: «За пять лет рынок сделал гигантский скачок в направлении развития продукта. Сегодня уже никого не удивишь террасами, закрытым от машин двором, авторскими детскими площадками в проектах масс-маркета. С другой стороны, на фоне падения платежеспособного спроса наблюдается некоторое упрощение объектов. Тем не менее девелоперы активно наращивают земельный банк в локациях, подходящих именно для строительства жилья комфорт-класса. В 2022 году доля таких сделок превысила 50% в общем объеме приобретаемой земли».

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», также не исключает, что рынок может вернуться к упрощению проектов: «О том, что эконом поглощается комфортом, однозначно говорить невозможно, прежде всего потому, что мы так и не выработали четких критериев классификации жилых комплексов. Это исключительно характеристики, которые застройщики сами присваивают своим проектам, ориентируясь на наполнение продукта. При этом, вне зависимости от заявленного класса, снижение платежеспособности покупателя может привести к снижению качества и стоимости продукта. Рынок может пойти по пути упрощения проектов жилых комплексов: отказа от тех или иных внутридворовых объектов, технологических решений, упрощения отделки МОП и так далее. Чтобы не вернуться в сплошной "эконом", застройщикам нужна помощь и поддержка регулятора, органы власти должны поддержать тот уровень жилой среды, к которому за последние годы привыкли покупатели».

Господин Фадеев резюмирует: «С точки зрения перспектив на ближайшие годы объектов комфорт-класса будет по-прежнему гораздо больше, чем объектов эконом-класса. При этом нельзя не учитывать движение рынка с точки зрения предложения в сторону областных земель, которое наметилось в 2022 году. Предполагаю, что на рынке будет появляться все больше объектов, располагающихся далеко за КАД, по более низким ценам. Более низкая стоимость реализации требует оптимизации себестоимости, а значит, речь будет идти о том, что жилые комплексы на удалении от города по своим характеристикам будут относится к классу эконом, хотя позиционирование и ряд характеристик может относиться к комфорт-классу».

Валерий Грибанов